[摘要] 对于昆明而言，2008年一场浩浩荡荡的民生工程启动，昆明主城区城中村改造计划打破了楼市的宁静，俊发、诺仕达、启鸿地产等众多房地产开发商加入到了城中村改造的行列中；从此之后，城市综合体项目如雨后春笋，纷纷崛起。
根据目前的城中村改造情况来看，具有代表性的城改商业地产还有山海城邦·马街摩尔城。据昆明嘉唯房地产营销策划有限公司企划总监赖小勇介绍，山海城邦占地5600亩，是西市区的城市综合体，分为三大组团开发，分别是马街摩尔城、翠峰居住主题公园、翠峰生态公园。马街摩尔城邦将以一条街改变一座城市的格局，项目一期可能会在明后年完工。
业内看法
城改商业地产改善区域居民生活方式
昆明嘉唯房地产营销策划有限公司企划总监赖小勇：对于山海城邦这样大体量的城中村改造项目，一方面要可以从经济效益来为昆明创造价值，比如税收、就业等；另一方面可以从社会效益来为城市的发展作贡献，从旧城改造的体现，再到城市扩张的需求，而马街的位置就是昆明向西扩大的城市咽喉之地。
有业内人士认为，商业综合体给市民最直观的感受是城市面貌的改变，同时还有居民生活方式的转变，以及城市经济发展的拉动。
城改商业地产之探讨
改造
城改项目的利益博弈
找到平衡点很关键
城中村改造地产项目的纷纷崛起，改变了城市的面貌，书写了城市发展的新篇章。过去5年是一个城市发展的探索期，城中村改造亦是如此。对于开发商来说，由于城市主城土地的稀缺性，土地供应量越来越少，一些房地产开发商没有合适的平台去发展。
马源表示，城中村改造，是城市化现代化的进程。随着城中村改造项目的推进，从土地的供应上，开发商寻求到了新的发展机会。城中村往往存在居住环境差、生活落后的普遍现象，房地产开发商进行地产项目的开发，尤其是商业地产项目的开发，是对城市生活品质的再造。而不少等待或正在接受改造的城中村项目，往往占据了历史沉淀、老商圈的积累等优势。
有业内人士指出，城中村改造是把双刃剑。城改固然可以让城市的生活水平得到提升，同时也带来了许多问题，城市居民的生活成本也在提高，如房价、房租、物价的上涨等。
细算起来，昆明城中村改造计划已经走过了第七个年头，五年的改造计划并未达到预期目标。在马源看来，没有完成城中村改造的核心问题主要有两个：一是利益问题，主要表现为拆迁、安置、回迁等环节的处理，开发商、村民都各自寻求自己利益的化，于是就有了开发商与村民之间的博弈，最突出的问题体现在拆迁上。村民想争取得到的补偿，而开发商却想程度地降低改造成本，这就造成了拆迁意见的不统一，而且还将会把拆迁改造的时间延长。其实，村民与开发商必须要找到一个平衡点，当然要做大量的工作。二是资金的问题，城中村改造对资金量的要求非常大。很多开发商没有那么多的资金，就无法按照正常的计划进行改造。除此之外，有的开发商甚至没有开发经验，包括融资、开发规模、资金安排计划、项目运作等，一旦资金链跟不上，通常采用拖延时间的方法，对项目的改造计划造成了推迟。
未来
改变标准配置的商业
寻找错位发展机会
随着382个城中村计划的不断改造，将会形成大量城市综合体的爆发。近年来，不少业内人士都对昆明未来的商业体集中放量表示担忧，同质化产品的现象日趋明显，竞争也越来越激烈，商业地产面临着适者生存的局面。
马源认为，城中村改造项目以城市综合体为主，怎么进行创新，这是一个值得探讨的问题。当城市扩大以后，昆明的东南西北片区将会形成各区域共同发展的局面，意味着多中心的形成，竞争是必可避免的。
目前的商业综合体，餐饮、服装、电影院成了标准配置，而开发商则主要表现出创新能力差、模仿能力强、赚钱心切的现象。事实上，对于区域性的商业地产，项目的住宅产品所占的比例可以多一点，商业产品少一点，而体验性的业态可以相应增加。未来的商业地产可以向以专业市场为主的方向发展，寻找错位发展的机会，如打造以商务为主、以培训为主、以汽车4S店为主等细分市场的城市综合体。
而昆明专业旧货市场的拆迁，也为开发商提供了更多开发机遇。
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