[摘要] 对于昆明而言，2008年一场浩浩荡荡的民生工程启动，昆明主城区城中村改造计划打破了楼市的宁静，俊发、诺仕达、启鸿地产等众多房地产开发商加入到了城中村改造的行列中；从此之后，城市综合体项目如雨后春笋，纷纷崛起。
城中村改造，对于一座城市而言，意味着一次重新洗牌。
由“村”变“城”的过程，不仅仅是建筑体的以新换旧，更是一种生活方式的改写。对于昆明而言，2008年一场浩浩荡荡的民生工程启动，昆明主城区城中村改造计划打破了楼市的宁静，俊发、诺仕达、启鸿地产等众多房地产开发商加入到了城中村改造的行列中；从此之后，城市综合体项目如雨后春笋，纷纷崛起。
在这次的“洗牌”中，“城改”商业地产成为了我们一直关注的城市命题。一般来说，商业地产升级了城市的配套资源，改善了居民的日常生活水平。如今，昆明城中村改造计划五年时间已过去，城改商业地产的状况如何？值得我们细细探究。
不仅如此，城改的规模和范围正在扩展，那些栖居在昆明主城的专业市场，也正在逐步成为城改项目的关注焦点，就目前的拆迁情况来看，专业旧货市场或成为未来改造的主体。
城改数据
●382个城中村60%已面向市场
根据《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013年）》显示，2013年底，昆明全部382个城中村将全部拆除，并将土地整理至可上市交易。自2008年至今，昆明的城中村改造计划的五年时间已经过去，382个城中村未全部完成改造。
据昆明风之铃市场调查研究机构的统计数据显示：截至目前，昆明382个城中村有229个城中村已面向市场，其中，已上市的城中村改造项目有11个，已完成土地交易的城中村改造项目12个，已完成专项规划的城中村改造项目61个，未通过专项规划有参与企业的城中村改造项目有79个，未通过专项规划同时也无企业参与的城中村改造项目有66个。
以上数据表明，昆明382个城中村已经有约60%的城中村已经面向市场，目前完成专项规划的项目约占总数的22%，未完成专项规划的项目约占总数的38%。业内人士认为，由于城中村改造项目的复杂性，如拆迁安置、资金链、规划运作等问题，加之没有成熟的城中村改造模式可参照，这对昆明的城中村改造计划带来很多的阻力，因而造成改造计划未能按时完成。
●计划动用资金3000亿元以上
巩固城中村改造
城中村改造是一项非常浩大的工程，从拆迁、安置、补偿等前期的资金投入，再到土地的成交，以及后期的规划、建设，都要投入很多人力、物力和财力。因而，要完成整个城中村改造项目的开发，需要巨大的资金。
2008年，昆明市政府开始推进城中村五年重建计划，五华区、盘龙区、官渡区、西山区同时启动，336个城中村改造项目计划动用资金大约3000亿元。2011年，新增46个城中村改造项目，同时，城中村改造项目的资金也要跟进，才能确保城改计划的进一步推进。
根据记者了解到的情况：今年，西山区继续加大城中村改造力度，新增投资100亿元投入该片区的城改项目。截至5月底，西山区城中村改造已累计完成投资600亿元。
据地产行业人士介绍，城中村改造项目从拆迁、安置、补偿等前期的工作中，开发商要投入很大的资金，后期的开发更需要大量的资金来支撑，这对开发商的实力和资金的运作能力是一个巨大的考验。
●城改用地 土地市场唱主角
城市土地“”的价值，在主城区核心区域，才得以体现。
在优势、核心地段，优质的城市资源的高度汇聚，决定了土地的稀缺性，土地价格也是一直居高不下；每一个城市发展过程中，主城区域平整、净地的供应量均非常有限。为此，房地产商不得不寻求新的开发领地，城中村改造项目或许是一个新的掘金之地。
自昆明的城中村改造计划启动后，城中村土地供应也就显得非常红火。根据相关报道显示：自城改计划开始后，城中村改造项目的土地成交一直“唱主角”。2012年的土地供应中，有70%的地块，来自城中村改造项目用地；2013年土地的放量供应中，有近60%为城中村改造用地；而2014年昆明将计划供应2.3万亩的地块。有业内人士认为，城中村改造项目用地仍是今年土地供应的重头戏。
而这其中，商业用地基本是标准配件，而每亩基本保持在1000万元上下。
●城改项目商业体量 占比平均达5%
根据昆明风之铃地产咨询公司的数据显示：从已经面市运作的城中村项目和规划审批通过的城中村项目来看，昆明城中村项目的平均商业体量占比比例为5%左右。按照这个比例来看，昆明城中村改造项目商业地产的增量将集中喷发，未来几年新增的商业物业总量将达近298.5万平方米。而这一面积仅仅是纯商铺，不包括其他的商业物业。
从记者了解到的情况来看，政府对城中村改造项目几乎都要求配备一定的商业比例，根据每个项目的情况而规划的比例不同。从目前改造的项目来看，大多数城中村改造项目均为城市综合体。
有专家指出，城中村改造项目的商业地产改写了昆明城市的商业格局，各个区域综合体的出现分流了城中心的消费，形成多个副中心发展的局面。此外，由于土地成本比较高，房地产开发商不得不选择在项目中开发一定体量的商业物业，以获得更多的。
城改商业现状之一
已建成城改商业地产屈指可数 南亚已发展成为南市副中心
按照昆明五年城中村的改造计划，截至2013年年底，昆明将完成382个城中村的改造。然而，从目前的情况来看，这个改造计划并未实现。以住宅为主的城中村改造项目完成速度较快，并有一批住宅项目在2010年前后面市。
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