[摘要] 对于昆明而言，2008年一场浩浩荡荡的民生工程启动，昆明主城区城中村改造计划打破了楼市的宁静，俊发、诺仕达、启鸿地产等众多房地产开发商加入到了城中村改造的行列中；从此之后，城市综合体项目如雨后春笋，纷纷崛起。
城中村改造，对于一座城市而言，意味着一次重新洗牌。
由“村”变“城”的过程，不仅仅是建筑体的以新换旧，更是一种生活方式的改写。对于昆明而言，2008年一场浩浩荡荡的民生工程启动，昆明主城区城中村改造计划打破了楼市的宁静，俊发、诺仕达、启鸿地产等众多房地产开发商加入到了城中村改造的行列中；从此之后，城市综合体项目如雨后春笋，纷纷崛起。
在这次的“洗牌”中，“城改”商业地产成为了我们一直关注的城市命题。一般来说，商业地产升级了城市的配套资源，改善了居民的日常生活水平。如今，昆明城中村改造计划五年时间已过去，城改商业地产的状况如何？值得我们细细探究。
不仅如此，城改的规模和范围正在扩展，那些栖居在昆明主城的专业市场，也正在逐步成为城改项目的关注焦点，就目前的拆迁情况来看，专业旧货市场或成为未来改造的主体。
城改数据
●382个城中村60%已面向市场
根据《昆明城中村改造三年计划白皮书（2011-2013年）》显示，2013年底，昆明全部382个城中村将全部拆除，并将土地整理至可上市交易。自2008年至今，昆明的城中村改造计划的五年时间已经过去，382个城中村未全部完成改造。
据昆明风之铃市场调查研究机构的统计数据显示：截至目前，昆明382个城中村有229个城中村已面向市场，其中，已上市的城中村改造项目有11个，已完成土地交易的城中村改造项目12个，已完成专项规划的城中村改造项目61个，未通过专项规划有参与企业的城中村改造项目有79个，未通过专项规划同时也无企业参与的城中村改造项目有66个。
以上数据表明，昆明382个城中村已经有约60%的城中村已经面向市场，目前完成专项规划的项目约占总数的22%，未完成专项规划的项目约占总数的38%。业内人士认为，由于城中村改造项目的复杂性，如拆迁安置、资金链、规划运作等问题，加之没有成熟的城中村改造模式可参照，这对昆明的城中村改造计划带来很多的阻力，因而造成改造计划未能按时完成。
●计划动用资金3000亿元以上
巩固城中村改造
城中村改造是一项非常浩大的工程，从拆迁、安置、补偿等前期的资金投入，再到土地的成交，以及后期的规划、建设，都要投入很多人力、物力和财力。因而，要完成整个城中村改造项目的开发，需要巨大的资金。
2008年，昆明市政府开始推进城中村五年重建计划，五华区、盘龙区、官渡区、西山区同时启动，336个城中村改造项目计划动用资金大约3000亿元。2011年，新增46个城中村改造项目，同时，城中村改造项目的资金也要跟进，才能确保城改计划的进一步推进。
根据记者了解到的情况：今年，西山区继续加大城中村改造力度，新增投资100亿元投入该片区的城改项目。截至5月底，西山区城中村改造已累计完成投资600亿元。
据地产行业人士介绍，城中村改造项目从拆迁、安置、补偿等前期的工作中，开发商要投入很大的资金，后期的开发更需要大量的资金来支撑，这对开发商的实力和资金的运作能力是一个巨大的考验。
●城改用地 土地市场唱主角
城市土地“”的价值，在主城区核心区域，才得以体现。
在优势、核心地段，优质的城市资源的高度汇聚，决定了土地的稀缺性，土地价格也是一直居高不下；每一个城市发展过程中，主城区域平整、净地的供应量均非常有限。为此，房地产商不得不寻求新的开发领地，城中村改造项目或许是一个新的掘金之地。
自昆明的城中村改造计划启动后，城中村土地供应也就显得非常红火。根据相关报道显示：自城改计划开始后，城中村改造项目的土地成交一直“唱主角”。2012年的土地供应中，有70%的地块，来自城中村改造项目用地；2013年土地的放量供应中，有近60%为城中村改造用地；而2014年昆明将计划供应2.3万亩的地块。有业内人士认为，城中村改造项目用地仍是今年土地供应的重头戏。
而这其中，商业用地基本是标准配件，而每亩基本保持在1000万元上下。
●城改项目商业体量 占比平均达5%
根据昆明风之铃地产咨询公司的数据显示：从已经面市运作的城中村项目和规划审批通过的城中村项目来看，昆明城中村项目的平均商业体量占比比例为5%左右。按照这个比例来看，昆明城中村改造项目商业地产的增量将集中喷发，未来几年新增的商业物业总量将达近298.5万平方米。而这一面积仅仅是纯商铺，不包括其他的商业物业。
从记者了解到的情况来看，政府对城中村改造项目几乎都要求配备一定的商业比例，根据每个项目的情况而规划的比例不同。从目前改造的项目来看，大多数城中村改造项目均为城市综合体。
有专家指出，城中村改造项目的商业地产改写了昆明城市的商业格局，各个区域综合体的出现分流了城中心的消费，形成多个副中心发展的局面。此外，由于土地成本比较高，房地产开发商不得不选择在项目中开发一定体量的商业物业，以获得更多的。
城改商业现状之一
已建成城改商业地产屈指可数 南亚已发展成为南市副中心
按照昆明五年城中村的改造计划，截至2013年年底，昆明将完成382个城中村的改造。然而，从目前的情况来看，这个改造计划并未实现。以住宅为主的城中村改造项目完成速度较快，并有一批住宅项目在2010年前后面市。
从记者调查走访的情况来看，作为批城中村改造项目，从盘龙区凤凰新村的SOHO俊园，再到高新区新发村的易鼎天城，首批以住宅为主的城中村改造项目相继落地。在这之后，广基·锦悦四季、滨江俊园、启鸿·假日城市、中渝·云都国等项目面市。
然而，商业地产作为城市现代化发展的重要推力，对于城市的经济发展以及改善居民的生活水平有重要的推动作用。城中村改造项目中，商业综合体占绝大多数。然而，城市综合体项目的开发周期往往要比住宅项目的要长。
业内人士朱先生表示，住宅项目往往只是完成规划、建设、销售的过程，而商业地产项目从规划、建设到招商，以及运营管理，都比住宅项目复杂得多。商业地产存在一个养商期的过程，往往要先通过住宅培养人气，从招商到后期的运营管理，都需要花费更多的时间和经历，因而，加上城中村改造项目的复杂性，商业地产的开发速度相对要缓慢一些。
从记者实地走访的情况来看，以南亚风情·第壹城为代表的城改商业地产正在慢慢兴起，从2012年开业之间，短短两年的时间，南亚就聚集了超高的人气。春晓图书城的营业员告诉记者，她就住在正和小区，以前只能逛云纺和螺蛳湾，现在有了南亚，逛街更方便了。从南亚开业以来，她就一直在这里工作，一开始人并不多，现在人越来越多，来南市区的人必定都会来逛这里。
记者注意到，南亚风情·第壹城打造的业态齐全，包括服装、餐饮、电影等，尤其是休闲体验类的业态，包括KTV、欢歌KTV、保利影院、儿童天地等，还有金鹰购物中心、家乐福大型购物超市等。
在滇池路的学校读书的小普说，以前都是和同学去逛南屏街，但是自从南亚开业以后，她们就很少去市中心了。南亚吃的东西多，逛的也不少，再也不用坐公交堵着去南屏街了。而今年开始，南亚商业广场也开起了小吃街，新鲜的东西越来越多，还有各种活动，觉得南亚真的很热闹。
居住在南亚附近的李女士表示，以前这个片区还没有改造的时候，感觉挺乱的，现在才真正感觉住在城里，逛街也有了去处，经常约着朋友来南亚一起吃饭、看电影、买衣服。从整体上来看，南亚将购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、商务等功能集于一体，目前是滇池路上一个建成的大型商业综合体。项目以打造“一站式购物、一站式休闲、一站式商务”的理念，为滇池路片区的居民提供了一个理想的购物生活空间，分流了城市中心的消费人群，逐步发展成南市区的核心商业中心，演变成一个城市的副中心。
业内看法
大型购物中心提升区域商业环境
赢阁商业代理公司总经理马源：南亚的人气越来越旺，证明了它对该片区域带来的影响。这样一个大型的购物中心，提升了整个区域的环境，居民生活的便利性得到了加强，生活品质也得到了改善。作为一个城中村改造项目而言，从原本的城中村旧面貌蜕变成现代化都市的新面貌，这就是城市综合体带来的改变。从另一个角度来看，南亚分化了单一市中心要承载的服务功能，区域中心的功能出现，配套加强。
未来，更多的城中村改造商业项目投入市场，各个片区逐渐转移到区域发展，商业地产的出现将形成城市多个副中心发展的格局。从目前已经建成的城改商业地产项目来看，南亚可以成为城中村项目改造的一个范本。在数量方面，记者发现，已建成的城改商业项目屈指可数，南亚风情·第壹城是，而更多的商业项目将在今年或明年投入使用。
城改商业现状之二
正在建设中的城改商业项目 后年将集中放量
记者实地走访了多个城中村改造项目发现，正在建设和招商的商业地产项目占主要部分，少部分项目将会在今年正式运营，而更多的项目则是到明后年才开始正式开业。根据记者的不完全统计，西山区的马街摩尔城邦、红星国际广场、保利六合、润城、经典双城、文化空间；官渡区的新都昌商业广场、海伦国际；盘龙区的同德·昆明广场、葡萄街区；五华区的人民路壹号广场等十多个项目，大部分将集中在明后年开业。
坐落在北京路上的同德·昆明广场，是大白庙村城中村改造项目，如今以领袖建筑体的姿态，成为北市区瞩目的地标性上城市综合体。在现场，记者看到，昆明广场商业中心的外立面大体上已经完工，墙面上一个超大的显示屏已经在播放着动感时尚的画面，“我爱昆明”的标志仍然夺目，昆明约会地的规模已经初现。
据昆明广场售楼部的工作人员告诉记者，项目的住宅已经在去年12月份就交房了，现在写字楼已经快要断水封顶了，购物中心将在今年9月份营业。
住在金星小区的赵女士感慨道，这几年，昆明的发展太快了。早些年前，这个片区被当作郊区，现在高楼大厦都盖起来了，还有昆明广场那么高大上的商业中心，城市的生活越来越好了。
云纺商业区附近的新都昌商业广场也正在积极建设中。置业顾问小陈告诉记者：新都昌商业广场未来将会打造成为像顺城那样的高端型商业区域，与云纺商业区的批发市场区分开来，可以弥补云纺片区的高端商业空白。项目将来还会和南亚、万达广场共同组成西市区新的经济商圈，形成新的商业吸引力和凝聚力。据了解，项目住宅已经出售了相当一部分。目前，项目处于正在施工建设阶段，预计2016年底完工。
根据目前的城中村改造情况来看，具有代表性的城改商业地产还有山海城邦·马街摩尔城。据昆明嘉唯房地产营销策划有限公司企划总监赖小勇介绍，山海城邦占地5600亩，是西市区的城市综合体，分为三大组团开发，分别是马街摩尔城、翠峰居住主题公园、翠峰生态公园。马街摩尔城邦将以一条街改变一座城市的格局，项目一期可能会在明后年完工。
业内看法
城改商业地产改善区域居民生活方式
昆明嘉唯房地产营销策划有限公司企划总监赖小勇：对于山海城邦这样大体量的城中村改造项目，一方面要可以从经济效益来为昆明创造价值，比如税收、就业等；另一方面可以从社会效益来为城市的发展作贡献，从旧城改造的体现，再到城市扩张的需求，而马街的位置就是昆明向西扩大的城市咽喉之地。
有业内人士认为，商业综合体给市民最直观的感受是城市面貌的改变，同时还有居民生活方式的转变，以及城市经济发展的拉动。
城改商业地产之探讨
改造
城改项目的利益博弈
找到平衡点很关键
城中村改造地产项目的纷纷崛起，改变了城市的面貌，书写了城市发展的新篇章。过去5年是一个城市发展的探索期，城中村改造亦是如此。对于开发商来说，由于城市主城土地的稀缺性，土地供应量越来越少，一些房地产开发商没有合适的平台去发展。
马源表示，城中村改造，是城市化现代化的进程。随着城中村改造项目的推进，从土地的供应上，开发商寻求到了新的发展机会。城中村往往存在居住环境差、生活落后的普遍现象，房地产开发商进行地产项目的开发，尤其是商业地产项目的开发，是对城市生活品质的再造。而不少等待或正在接受改造的城中村项目，往往占据了历史沉淀、老商圈的积累等优势。
有业内人士指出，城中村改造是把双刃剑。城改固然可以让城市的生活水平得到提升，同时也带来了许多问题，城市居民的生活成本也在提高，如房价、房租、物价的上涨等。
细算起来，昆明城中村改造计划已经走过了第七个年头，五年的改造计划并未达到预期目标。在马源看来，没有完成城中村改造的核心问题主要有两个：一是利益问题，主要表现为拆迁、安置、回迁等环节的处理，开发商、村民都各自寻求自己利益的化，于是就有了开发商与村民之间的博弈，最突出的问题体现在拆迁上。村民想争取得到的补偿，而开发商却想程度地降低改造成本，这就造成了拆迁意见的不统一，而且还将会把拆迁改造的时间延长。其实，村民与开发商必须要找到一个平衡点，当然要做大量的工作。二是资金的问题，城中村改造对资金量的要求非常大。很多开发商没有那么多的资金，就无法按照正常的计划进行改造。除此之外，有的开发商甚至没有开发经验，包括融资、开发规模、资金安排计划、项目运作等，一旦资金链跟不上，通常采用拖延时间的方法，对项目的改造计划造成了推迟。
未来
改变标准配置的商业
寻找错位发展机会
随着382个城中村计划的不断改造，将会形成大量城市综合体的爆发。近年来，不少业内人士都对昆明未来的商业体集中放量表示担忧，同质化产品的现象日趋明显，竞争也越来越激烈，商业地产面临着适者生存的局面。
马源认为，城中村改造项目以城市综合体为主，怎么进行创新，这是一个值得探讨的问题。当城市扩大以后，昆明的东南西北片区将会形成各区域共同发展的局面，意味着多中心的形成，竞争是必可避免的。
目前的商业综合体，餐饮、服装、电影院成了标准配置，而开发商则主要表现出创新能力差、模仿能力强、赚钱心切的现象。事实上，对于区域性的商业地产，项目的住宅产品所占的比例可以多一点，商业产品少一点，而体验性的业态可以相应增加。未来的商业地产可以向以专业市场为主的方向发展，寻找错位发展的机会，如打造以商务为主、以培训为主、以汽车4S店为主等细分市场的城市综合体。
而昆明专业旧货市场的拆迁，也为开发商提供了更多开发机遇。
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