[摘要] “住宅黄了，商业红了”。连日来，在实体经济全面回升的大背景下，国家宏观调控政策对住宅市场一连串的猛拳出击，对原本热火朝天的住宅市场的影响不小，目前新政调控效果已经在逐步显示。从目前情况看，一线城市成交量已经有下滑迹象，而二三线城市反应相对滞后。
以昆明为例。4月25日，新政出台后昆明楼市开盘销售的项目南亚风情第壹城C座写字楼，不到两个全部售罄，据说这还是昆明写字楼历史上开盘即售罄的项目。
以广州为例。1-2月，广州市写字楼成交面积同比增长183%；价格上，一季度广州甲级写字楼售价环比上涨3%；空置率上，广州市甲级写字楼的整体空置率环比上升了0.4个百分点。
热钱从住宅市场撤退在一线城市比较明显，深圳市场，有投资客一次性挂出数百套房源出售。北京市场，有江浙炒房客一次性出售20多套房源，总价逾1亿元。但是不是从住宅市场上撤退的热钱转炒商业地产而导致其升温的呢？
但我以为，商业地产升温跟炒住宅的热钱关系不大。
爆炒中国楼市的热钱数据确实惊人，有报道称，2009年中国房地产市场年销售额为4.4万亿，比2008年增加约2万亿。专家根据央行公布的一季度北京市城镇居民投资性购房占比23.1%的数据估算，套现炒楼热钱将超过1万亿元，去掉50%的杠杆，仍可高达5000亿之巨。
但这5000亿并不会都去转炒商业地产，因为这不符合热钱快进快出的一贯作风。
首先，虽然商业地产的租金远远高于住宅租金，但热钱炒住宅大都赚取的是价格差，但商业地产从购买到出租的时间周期太长，回报周期过长，热钱的投机本性决定了不可能让资金沉寂如此长的时间。
其次，商业地产由于单价太高，导致总价过高，这对于热钱而言，要耗费比炒住宅更多的钱，从投资的套数来看，炒商业地产的风险更大。同时，由于总价过高，不利于寻找接棒者，一旦热钱进入商业地产，可能从此就把自己套在里面而不容易出来。
既然热钱不是商业地产升温的主因，那到底是什么推涨了商业地产全面回暖？
事实上，是宏观经济的向好导致了商业地产升温。来看这样一组数据：除上海和西藏外，我国29个省区市都公布了季度的经济成绩单，其中28省区市一季度GDP增速均超越的11.9%的水平，18省区市的增速超15%。按惯例，商业地产跟宏观经济关联较大，只要经济走势回暖，商业地产市场就会一天天回暖。从这个意义上，热钱即便从住宅市场撤退，也不会转炒商业地产。换言之，商业地产的升温，跟热钱无关。□一字无刀（经济专栏评论员）
延伸阅读
住宅地产遇困境各路资金避险商业地产市场
在这一轮房地产调控中，受伤最重的是住宅市场，而商业地产不仅“毫发无损”，甚至被视作其一个绝佳的甚至是绝处逢生的机会，业内外的各路资本也已蠢蠢欲动，释放出积极的进攻信号。
开发商转换策略
“住宅‘不正常’，商业地产反而迎来‘春天’。”上海财富兴园置业总经理范立平坦言。“这次调控并没有针对商业地产，这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地产，他们也是看到了市场的空间，并且带有分散风险的意图。”宝龙地产副总裁林峰利则指出。
在上周末搜房网和世联地产举办的第五届中国商业地产和写字楼年会上，不少像范立平、林峰利这样的商业地产开发商纷纷表示今年商业地产的策略应该是趁势拓展。
各路资金垂青其实，只是开发商“一厢情愿”还不足以说明商业地产市场的激流暗涌，记者了解到，各路资金都跃跃欲试，商业地产市场俨然将成为一个资金“蓄水池”。
“我们上头已经说了，这次房贷收紧是铁定的，但开发贷款方面，虽然也很紧，但会向商业地产等非住宅类倾斜。”一家国有银行的分行信贷人员向记者透露。又如保险资金，业内人士介绍，由于险资资金量太大，所以更追求长期、稳定的，这与商业地产的结构相吻合。
其他行业的企业也在投身进来。“商办资产比较良性，资金回笼也不错。”正在帮千亿级资产的安徽国企淮南矿业操作上海项目“东方蓝海国际广场”的陈先生向记者表示，许多国企近几年都进行房地产和金融投资，但相比于住宅，商业地产对政策的“化解力”更高，如现在淮南矿业一次性付款拿下土地并总投资逾22亿元在五角场开发的项目，包括自用的写字楼和对外出售或出租的酒店式公寓、小户型办公楼及沿街商业，可提供给矿业上下游企业等，“商业地产投资回报大于住宅，租售结合也可平衡资金分配，即便未来新添持有税，增加的成本也会转嫁到租金。”另外，对那些投资市场的“散客”来说，已经打出“资金避风港”这一新口号的商办物业也很吸引人。“受接连出台的一系列政策影响，住宅市场内很多投资者不得不以购买改为观望，大部分投资者已经把一部分资金转向购买写字楼或者商铺，由此我们中介以后也可能需要转型，寻求商业地产市场内的盈利空间。”德佑地产分行经理王凯介绍。（上证）
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