全国商业地产“红了” 昆明市场“稳中有升”

云南信息报  作者：刘欢  2010-04-30 09:10

[摘要] “住宅黄了，商业红了”。连日来，在实体经济全面回升的大背景下，国家宏观调控政策对住宅市场一连串的猛拳出击，对原本热火朝天的住宅市场的影响不小，目前新政调控效果已经在逐步显示。从目前情况看，一线城市成交量已经有下滑迹象，而二三线城市反应相对滞后。

“住宅黄了，商业红了”。连日来，在实体经济全面回升的大背景下，国家宏观调控政策对住宅市场一连串的猛拳出击，对原本热火朝天的住宅市场的影响不小，目前新政调控效果已经在逐步显示。从目前情况看，一线城市成交量已经有下滑迹象，而二三线城市反应相对滞后。此番国家打压住宅市场的信心十足，随着调控政策再次出击以及新政效果的不断显现，住宅市场调整大势似乎难以改变。与此同时，商业地产却迎来了新的发展契机。由于政策波动不大、投资门槛未提高，投资客开始把目光转向了商业地产，甚至不少开发商也有转战商业地产开发的迹象。一时间，商业地产再次升温，但昆明市场尚未“跟拍”，表现为以往的“稳中有升”。

一件事

商业地产“红了”昆明市场“稳中有升”

根据中原的统计，3月，北京、上海、广州、深圳四大城市写字楼销售均价分别为19668、25957、16192、28483元/平方米，售价均出现环比上涨情况。写字楼租赁面积环比出现大幅增加，四大城市租赁面积环比增长均超过50%。在租赁回暖的影响下，写字楼空置率进一步下降，北京、上海、广州甲级写字楼空置率环比分别下滑6.39%、2.50%、14.33%。

再来看看销售情况。4月10日，备受瞩目的位于北京工体和三里屯之间的高端综合体项目世茂·工三开盘，推出甲级精装写字楼1号楼，可售写字楼面积2.6万平方米。开盘当日，吸引了大量投资者和知名企业到场，气氛十分火爆。当天1之内签约额就突破了8亿，更有某高端人士一掷4.5亿，整购4层。

一连串的数据，似乎验证了一个事实：“住宅黄了，商业红了”。

现如今，商业地产的投资契机已经成为普遍共识。住建部政策研究中心日前有人透露，此次楼市调控主要针对住宅市场，而对商业地产的影响较小，尤其是在信贷政策上，限购令并不涉及商业地产。商业地产并未纳入本轮调控的重点。同时，从限购政策上说，写字楼投资本身也不以套数为单位，因此并不存在限购的说法。来自高层的说法，一定程度上解释了目前商业地产火爆的原因所在。

昆百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰分析，商业地产的政策波动性小，物业增值作用明显，自然吸引大量流动资金进入。他介绍，这几年昆明商业地产的增值效果就很明显。以呈贡新城的商铺为例，2008年，一个商铺的售价仅在6000、7000元/平方米左右，去年已经到了1万多元，再到现在，3万元一平方米的价格，买的人还是大有人在。

昆明商业地产的回升局面出现在4月份。由至祥置业（昆明）研究中心日前发布的报告显示，4月份商业房地产价格指数止跌反弹，呈现较大幅度上涨。昆明商业综合价格指数和商业销售价格指数分别为127.59和127.60，商业租赁价格指数也小幅上扬至103.57，环比3月份，涨幅分别为33.5、33.5、14.1个基点。数据显示，一红汇金城市商业广场商铺均价从上月的17500元/平方米上升到了4月的2万元/平方米，涨幅较为明显。

“值得注意的是，此轮昆明商业地产价格上涨与商业地产的大势不太一样。”至祥置业（昆明）研究中心分析，写字楼市场的售价及租赁情况受城市产业比例、产业活跃性、产业结构等影响，一般不受一线城市影响波及。总体来说，昆明商业地产今年以来一直延续去年的价格走势，整体稳中有升。采访中记者也发现，近期，上东大街、顺城、时代广场等昆明商业地产的客户到访量并未有增加，明显不及商业地产的红火势头。

一栋楼

 

“红火现象”并未显现

记者从顺城双塔开发商赛伦地产了解到，由于定位高端、定价高走，自去年进入招商以来，顺城双塔的租金和售价变化并不明显。具体来看，租金水平一直维持在120元/平方米的水平，高楼层租金往130、140元/平方米走。同时，售价的变化也不大，开盘时价格在1.35万元/平方米，目前二手房市场的售价在1.5万元/平方米左右。

“询问以及到访量增加的情况并不明显。”赛伦地产内部工作人员介绍，尽管商业地产开始红火，但顺城双塔由于基本处于尾盘招租阶段，客户的到访量增加等情况并不明显。

一个人

投资者：城中村改造带来商铺投资空间

“应该说，国家宏观调控政策对房地产投资需求的影响并不大。首付门槛提高，在两三成首付的基础上，相当于再多付十几万元，而这对于拥有大笔流动资金的投资客来说并不是大数目。或者再退一步说，如果不能从银行获得贷款，投资客也还是有资金流来支撑投资行为。”玩短线的投资客胡先生告诉记者，他自1997年开始投资住宅，去年开始转战商业。目前在外界看来已是“史上最牛政策”的房地产调控，对他的投资影响非常小。

相比住宅，胡先生明显更偏好商铺投资。“商铺的风险小很多，你看，国家宏观调控政策基本没动商铺。另外一点就是商铺的租金基本就足够支付贷款月供，所以根本没有什么压力。”说到商铺，胡先生满脸的高兴。

他还表示，目前昆明正在进行大规模的城中村改造，一大批位于城中村内的商铺正在消失，市场上对商铺的需求量由此非常大，这是他转战商铺投资的重要原因。

开发商：供给不足昆明商业地产转暖不意外

“商业地产是否火爆，与它所处的地段、人流量、交通环境以及开发商的资本运作能力等诸多方面都有很大关联。市场大环境对它的影响可能不会那么立竿见影。”云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚介绍，比如上东大街，与以往相比，它的租金确实提高了，但是提价是基于它的地段好，最重要的是现在已经是现铺呈现。据了解，上东大街去年6月开盘，均价在2万元/平方米左右，目前均价近3万元/平方米，租金也达到150、200元/平方米左右。

顾刚介绍，事实上，昆明商业地产的供应量并不充足。他表示，以写字楼市场为例，昆明写字楼的数量这几年的增量是在递减的，供给小于需求，写字楼市场出现好转并不意外。

据记者了解，近几年，除了一线品牌开发商万科、龙湖等纷纷高调宣布进军商业地产开发之后，二三线城市主流开发商也相继加入了商业地产的开发大军中。对于开发商转战商业地产的大趋势，顾刚表示，由于商业地产的回收期比较缓慢，没有住宅市场来得快，大多数开发商最初并没有悟出商业地产的价值，万达等地产商的敏锐度就比较高，下手很早。事实上，开发商业地产有很多优势。一是可以卖商铺的经营权，二是可以通过抵押获得融资，三是一旦商业地产运营走上正常轨道，它可以为处于资金密集型行业的开发商带来巨大的现金流。

“商业地产与日常生活休戚相关。城市越发展，对商业地产的需求会呈逐渐上涨的态势。”顾刚认为，与住宅市场相比，商业地产泡沫相对较小、空置率问题不严重，拉动内需的作用力也不小，如果这些品质能够依旧保持，政府宏观调控之手将暂时不会涉及到它。

一个新动态

投资资金流向二三线城市

目前昆明比例不大楼市新政对炒房的热钱形成挤压，于是，出逃的部分流动资金开始寻觅二、三线城市的新机遇。日前，有消息人士透露，来自山西、温州、内蒙等地的一些炒房客，已经转战珠三角区域部分房价较低的二、三线城市。不无担心，拥有桥头堡、云南省中心城市再加上目前正在大规模进行城中村改造的昆明，无疑也是炒房客的选择。

“昆明确实已经涌入了大批流动资金，但这类资金投资房产的比例并不大。”至祥置业（昆明）研究中心介绍，昆明处于城市的大发展阶段，招商引资政策以及未来桥头堡核心城市等的提出，对流动资金来说，都有较大的吸引力。但从目前的情况看，昆明购房群体仍以昆明本土自住及本土投资客为主。

上东大街相关负责人也介绍，项目的购铺者中以昆明本地以及部分州市客户为主，占比基本能达到70%、80%左右，省外及国外的购铺者为数不多。

至祥置业（昆明）研究中心分析，随着城市的发展，未来到昆明购房的省外乃至国外投资客数量可能增加，昆明市政府应该处理好城市居民自住与投资间的矛盾，比如通过更多地建设经适房和廉租房等方式，增加市场供给，缓解二者之间的矛盾。从目前看，小户型以及远郊房价较低的楼盘将是投资客转移投资的重要方向。

 

 

一座城

昆明商业地产开发势头正足

从早期的樱花购物中心、五华大厦、西南商业大厦，到之后的鸿城赛特、金碧辉煌的崛起，再到现在顺城、南亚风情第壹城、螺蛳湾国际商贸城等商业地产的高调亮相或者运营，昆明商业地产开发几经潮起潮落，但有着较高的、长期的、稳定的回报等优势的商业地产，始终吸引着昆明地产界各路豪杰争相涉足。现如今，昆明城市步入了建设新昆明的新时期，未来的昆明在多中心的发展模式之下，商业地产将遍地开花，这是趋势，也是一种必然，因为大昆明的发展需要大体量的商业作为支撑。

城市发展带来商业地产开发新契机

老昆明非常小，一环路内基本上就等于昆明城的全部。小就意味着各种配套的不足，比如商业配套。20多年前，昆明的商业区主要由青年路、正义路、南屏街、金碧路、武成路、顺城街等少数几条商业街构成，以百货大楼为中心的商业区即构成了当时昆明的商业中心，也是的商圈。

是新的城市发展机遇、城市规划给商业地产开发注入了后续的活力。以2003年5月底，云南省委、省政府确定了“一湖四环”、“一湖四片”的现代新昆明城市发展战略为契机，新昆明的发展进入了提速期，商业地产的发展也表现出了勃勃生机。

2008年，昆明未来12年的《昆明城市总体规划（2008-2020）》确定了三中心的发展模式。规划中称，由昆明主城、呈贡新区和空港经济区组成中心城区，原来的单中心变成了三中心的发展模式，城市的压力将被分散，这也意味着更多的商业地产开发机会将会涌现。

经过多年的积淀，现如今，昆明商业地产的发展再也不用小家子气地蜷缩一隅了。短短几年时间，涌现出了顺城、螺蛳湾国际商贸城、南亚风情第壹城、正义坊、上东大街等一系列商业地产。

新兴商圈正在形成

根据《昆明城市总体规划（2008-2020）》，昆明将形成多个副中心。此外，规划中还界定了昆明城市中央商务区的范围为主城一环路以内北至人民路，西至华山东路——象眼街——端仕街——祥云街一线，东至白塔路，南至金碧路、拓东路，建设城市商业金融中心。另外两个商业金融次中心包括：呈贡新区中心，巫家坝机场搬迁后的地区。

在各种政策利好之下，目前昆明商业地产开发呈现遍地开花的局面，各种开发模式探索层出不穷。比如，大商汇、顺城、南亚风情第壹城、一红·汇金商业广场、北辰财富中心、上东大街，这些商业地产有的尝试城市综合体开发，有的走的是开放式街区模式，有的集聚了国内外精英财智推出了体验式的街区模式。值得注意的是，伴随着昆明城市的拓展，昆明在向东南西北继续扩张的同时，新的商业地产不断涌现，不少新兴商圈正在形成。

“未来更多的昆明地产商涌入商业地产开发是一种趋势。”昆明百大集团商业管理有限公司董事、总经理梅永丰介绍，国家对住宅市场的调控比较严厉，政策出台也具有不稳定性，不仅是投资客，不少开发商也意识到了住宅市场开发或投资的风险在增加，业界不约而同把目光转向了商业地产开发。

■商铺服务信息

财富一号位于春城路与吴井路交会口的财富一号目前依然在售商铺，商铺面积从30-200多平方米，商业业态为综合商业，均价30000元/平方米。

和谐世纪位于北市区耀龙康城旁的和谐世纪目前出租1000平方米以上的商铺，一层租金为300元/月/平方米，有意向的投资者可面谈，除此之外，该楼盘还将出租户型为28平方米以上的小户商铺，有意向的投资者目前可到售楼部进行前期登记。

万兴印象格调街区国贸商圈内万兴印象格调街区20-100多平方米的小户型商铺出租，内间租金每月为75元/平方米。

邦盛万商城：邦盛万商城目前在售65-200平方米的商铺，单层均价22000元/平方米、双层均价16000元/平方米，商铺位于广福路与官南路交会处。（本组稿件本报记者金昱利）

地产观察

宏观经济转暖 商业地产升温

楼市调控政策在上一周出台的密度突然加大，投机投资性购房遭遇史上最严厉的狙击。土地供应、金融杠杆、购买准入，一系列的措施直指投机行为，在一线城市，热钱已逐步开始退出原本火爆不已的住宅市场。由于楼市新政主要打击住宅市场的投机投资行为，因此商业地产反而成为最安全的地带，并且，一二线城市的商业地产出现明显升温。

 

以昆明为例。4月25日，新政出台后昆明楼市开盘销售的项目南亚风情第壹城C座写字楼，不到两个全部售罄，据说这还是昆明写字楼历史上开盘即售罄的项目。

 

以广州为例。1-2月，广州市写字楼成交面积同比增长183%；价格上，一季度广州甲级写字楼售价环比上涨3%；空置率上，广州市甲级写字楼的整体空置率环比上升了0.4个百分点。

热钱从住宅市场撤退在一线城市比较明显，深圳市场，有投资客一次性挂出数百套房源出售。北京市场，有江浙炒房客一次性出售20多套房源，总价逾1亿元。但是不是从住宅市场上撤退的热钱转炒商业地产而导致其升温的呢？

但我以为，商业地产升温跟炒住宅的热钱关系不大。

爆炒中国楼市的热钱数据确实惊人，有报道称，2009年中国房地产市场年销售额为4.4万亿，比2008年增加约2万亿。专家根据央行公布的一季度北京市城镇居民投资性购房占比23.1%的数据估算，套现炒楼热钱将超过1万亿元，去掉50%的杠杆，仍可高达5000亿之巨。

但这5000亿并不会都去转炒商业地产，因为这不符合热钱快进快出的一贯作风。

首先，虽然商业地产的租金远远高于住宅租金，但热钱炒住宅大都赚取的是价格差，但商业地产从购买到出租的时间周期太长，回报周期过长，热钱的投机本性决定了不可能让资金沉寂如此长的时间。

其次，商业地产由于单价太高，导致总价过高，这对于热钱而言，要耗费比炒住宅更多的钱，从投资的套数来看，炒商业地产的风险更大。同时，由于总价过高，不利于寻找接棒者，一旦热钱进入商业地产，可能从此就把自己套在里面而不容易出来。

既然热钱不是商业地产升温的主因，那到底是什么推涨了商业地产全面回暖？

事实上，是宏观经济的向好导致了商业地产升温。来看这样一组数据：除上海和西藏外，我国29个省区市都公布了季度的经济成绩单，其中28省区市一季度GDP增速均超越的11.9%的水平，18省区市的增速超15%。按惯例，商业地产跟宏观经济关联较大，只要经济走势回暖，商业地产市场就会一天天回暖。从这个意义上，热钱即便从住宅市场撤退，也不会转炒商业地产。换言之，商业地产的升温，跟热钱无关。□一字无刀（经济专栏评论员）

延伸阅读

住宅地产遇困境各路资金避险商业地产市场

在这一轮房地产调控中，受伤最重的是住宅市场，而商业地产不仅“毫发无损”，甚至被视作其一个绝佳的甚至是绝处逢生的机会，业内外的各路资本也已蠢蠢欲动，释放出积极的进攻信号。

开发商转换策略

“住宅‘不正常’，商业地产反而迎来‘春天’。”上海财富兴园置业总经理范立平坦言。“这次调控并没有针对商业地产，这就是为什么现在不少住宅开发商都有意增持商业地产，他们也是看到了市场的空间，并且带有分散风险的意图。”宝龙地产副总裁林峰利则指出。

在上周末搜房网和世联地产举办的第五届中国商业地产和写字楼年会上，不少像范立平、林峰利这样的商业地产开发商纷纷表示今年商业地产的策略应该是趁势拓展。

各路资金垂青其实，只是开发商“一厢情愿”还不足以说明商业地产市场的激流暗涌，记者了解到，各路资金都跃跃欲试，商业地产市场俨然将成为一个资金“蓄水池”。

“我们上头已经说了，这次房贷收紧是铁定的，但开发贷款方面，虽然也很紧，但会向商业地产等非住宅类倾斜。”一家国有银行的分行信贷人员向记者透露。又如保险资金，业内人士介绍，由于险资资金量太大，所以更追求长期、稳定的，这与商业地产的结构相吻合。

其他行业的企业也在投身进来。“商办资产比较良性，资金回笼也不错。”正在帮千亿级资产的安徽国企淮南矿业操作上海项目“东方蓝海国际广场”的陈先生向记者表示，许多国企近几年都进行房地产和金融投资，但相比于住宅，商业地产对政策的“化解力”更高，如现在淮南矿业一次性付款拿下土地并总投资逾22亿元在五角场开发的项目，包括自用的写字楼和对外出售或出租的酒店式公寓、小户型办公楼及沿街商业，可提供给矿业上下游企业等，“商业地产投资回报大于住宅，租售结合也可平衡资金分配，即便未来新添持有税，增加的成本也会转嫁到租金。”另外，对那些投资市场的“散客”来说，已经打出“资金避风港”这一新口号的商办物业也很吸引人。“受接连出台的一系列政策影响，住宅市场内很多投资者不得不以购买改为观望，大部分投资者已经把一部分资金转向购买写字楼或者商铺，由此我们中介以后也可能需要转型，寻求商业地产市场内的盈利空间。”德佑地产分行经理王凯介绍。（上证）