[摘要] “住宅黄了，商业红了”。连日来，在实体经济全面回升的大背景下，国家宏观调控政策对住宅市场一连串的猛拳出击，对原本热火朝天的住宅市场的影响不小，目前新政调控效果已经在逐步显示。从目前情况看，一线城市成交量已经有下滑迹象，而二三线城市反应相对滞后。
“红火现象”并未显现
记者从顺城双塔开发商赛伦地产了解到，由于定位高端、定价高走，自去年进入招商以来，顺城双塔的租金和售价变化并不明显。具体来看，租金水平一直维持在120元/平方米的水平，高楼层租金往130、140元/平方米走。同时，售价的变化也不大，开盘时价格在1.35万元/平方米，目前二手房市场的售价在1.5万元/平方米左右。
“询问以及到访量增加的情况并不明显。”赛伦地产内部工作人员介绍，尽管商业地产开始红火，但顺城双塔由于基本处于尾盘招租阶段，客户的到访量增加等情况并不明显。
一个人
投资者：城中村改造带来商铺投资空间
“应该说，国家宏观调控政策对房地产投资需求的影响并不大。首付门槛提高，在两三成首付的基础上，相当于再多付十几万元，而这对于拥有大笔流动资金的投资客来说并不是大数目。或者再退一步说，如果不能从银行获得贷款，投资客也还是有资金流来支撑投资行为。”玩短线的投资客胡先生告诉记者，他自1997年开始投资住宅，去年开始转战商业。目前在外界看来已是“史上最牛政策”的房地产调控，对他的投资影响非常小。
相比住宅，胡先生明显更偏好商铺投资。“商铺的风险小很多，你看，国家宏观调控政策基本没动商铺。另外一点就是商铺的租金基本就足够支付贷款月供，所以根本没有什么压力。”说到商铺，胡先生满脸的高兴。
他还表示，目前昆明正在进行大规模的城中村改造，一大批位于城中村内的商铺正在消失，市场上对商铺的需求量由此非常大，这是他转战商铺投资的重要原因。
开发商：供给不足昆明商业地产转暖不意外
“商业地产是否火爆，与它所处的地段、人流量、交通环境以及开发商的资本运作能力等诸多方面都有很大关联。市场大环境对它的影响可能不会那么立竿见影。”云南泰兴隆房地产开发有限公司常务副总经理顾刚介绍，比如上东大街，与以往相比，它的租金确实提高了，但是提价是基于它的地段好，最重要的是现在已经是现铺呈现。据了解，上东大街去年6月开盘，均价在2万元/平方米左右，目前均价近3万元/平方米，租金也达到150、200元/平方米左右。
顾刚介绍，事实上，昆明商业地产的供应量并不充足。他表示，以写字楼市场为例，昆明写字楼的数量这几年的增量是在递减的，供给小于需求，写字楼市场出现好转并不意外。
据记者了解，近几年，除了一线品牌开发商万科、龙湖等纷纷高调宣布进军商业地产开发之后，二三线城市主流开发商也相继加入了商业地产的开发大军中。对于开发商转战商业地产的大趋势，顾刚表示，由于商业地产的回收期比较缓慢，没有住宅市场来得快，大多数开发商最初并没有悟出商业地产的价值，万达等地产商的敏锐度就比较高，下手很早。事实上，开发商业地产有很多优势。一是可以卖商铺的经营权，二是可以通过抵押获得融资，三是一旦商业地产运营走上正常轨道，它可以为处于资金密集型行业的开发商带来巨大的现金流。
“商业地产与日常生活休戚相关。城市越发展，对商业地产的需求会呈逐渐上涨的态势。”顾刚认为，与住宅市场相比，商业地产泡沫相对较小、空置率问题不严重，拉动内需的作用力也不小，如果这些品质能够依旧保持，政府宏观调控之手将暂时不会涉及到它。
一个新动态
投资资金流向二三线城市
目前昆明比例不大楼市新政对炒房的热钱形成挤压，于是，出逃的部分流动资金开始寻觅二、三线城市的新机遇。日前，有消息人士透露，来自山西、温州、内蒙等地的一些炒房客，已经转战珠三角区域部分房价较低的二、三线城市。不无担心，拥有桥头堡、云南省中心城市再加上目前正在大规模进行城中村改造的昆明，无疑也是炒房客的选择。
“昆明确实已经涌入了大批流动资金，但这类资金投资房产的比例并不大。”至祥置业（昆明）研究中心介绍，昆明处于城市的大发展阶段，招商引资政策以及未来桥头堡核心城市等的提出，对流动资金来说，都有较大的吸引力。但从目前的情况看，昆明购房群体仍以昆明本土自住及本土投资客为主。
上东大街相关负责人也介绍，项目的购铺者中以昆明本地以及部分州市客户为主，占比基本能达到70%、80%左右，省外及国外的购铺者为数不多。
至祥置业（昆明）研究中心分析，随着城市的发展，未来到昆明购房的省外乃至国外投资客数量可能增加，昆明市政府应该处理好城市居民自住与投资间的矛盾，比如通过更多地建设经适房和廉租房等方式，增加市场供给，缓解二者之间的矛盾。从目前看，小户型以及远郊房价较低的楼盘将是投资客转移投资的重要方向。
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