[摘要] 4月，国务院终于对疯狂上涨的房价祭出政策“组合拳”，差别化按揭贷款政策成为最锐利的武器，而开发贷款似乎并没被连篇累牍地要求。
4月，国务院终于对疯狂上涨的房价祭出政策“组合拳”，差别化按揭贷款政策成为最锐利的武器，而开发贷款似乎并没被连篇累牍地要求。直到4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。
“这一规定与银监会3月下旬提出的要求相比，并没有更多新的信息，但是，5月4日，我们又接到了内部消息，可能马上就要出台针对地产商的新规，‘开发商贷款，只能是在建工程抵押，取消之前的土地抵押’。”一位国有大行公司业务部总经理表示，这一政策的实施，地产商将断了以地抵押贷款建房的模式，只能是建多少贷多少，这其实就是变相让地产商降价变卖现房，因为不卖就没有资金再建了，土地空置2年又将有被收回的风险，现在来看一系列政策都是早就规划好的。
不论如何，在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，开发贷已经受到明显挤压。建行云南省分行内部人士透露，国家近期已经对国内所有银行进行了房价抗跌压力测试，大多数银行都可以承受30%的房价市场跌幅。“银行的底线就是多年实施的首付30%，按揭70%，所以底线就是下跌3成。”一业内人士指出。
新规已经内部流传
“五一节收假回到单位天，一开电脑就看到一则内部消息，相关监管部门马上就将出台新规，不给地产商喘息机会，取消土地抵押贷款，开发商贷款必须4证齐全，并且是在建工程才能贷款。”一国有银行省分行信贷部负责人昨日告诉记者，这就意味着，地产商以往的资金渠道被堵住了一大半，流动性受到了极大的打击。
“以往，开发商看到房市不明朗或政策从紧时，都会放慢现房出手速度，同时买了土地不建房，坐等房市明朗。但是现在，地产商们可能就要坐不住了，现在不仅房子不降价卖不出，同时对已有的土地也失去了过去的融资渠道，变为一张废纸。”一商业银行理财师表示，因为在建工程抵押贷款一般是不含土地的，只是针对土地上的附着物进行抵押贷款，也就是说，你建了500万的地基，就可以用500万的地基贷款，投入建了5000万，就可以抵押5000万的工程作为贷款，“土地这一重要贷款元素，可能以后就贷不到钱了”，这样一来，实力一般的开发商资金断裂只是时间问题。
此外，银行业内人士也表示，去年国家其实就在谋划这一系列政策了，去年的银行提拨备政策等，很明显是为了增加今年银行的抗风险能力，现在普遍的银行都可以承受3成的房价下跌。所以，“今年之内房价下跌2-3成已成定局，最快可能2个月内就会有房地产企业扛不住率先降价。”上述业内人士认为。
严控新增开发贷
“尽管此前各家银行对二套房政策制定了各项策略，但执行力度并不一致，此次政策出台使得调控信号更加明确清晰。其实开发贷新增从2009年底开始就处于停滞状态了。”一国有银行公司业务部一位人士如是评价。
商业银行对政策的执行力度不一致的原因之一在于，有关开发贷的政策多原则性而少操作性。譬如，针对商业银行不得对存在囤地、捂房行为的房地产开发企业发放新增贷款一项要求，商业银行颇有微词。
一位股份制银行人士表示，“作为金融机构，发放贷款时更注重企业的经营状况、还款来源、历史信誉等问题，至于囤地、捂盘惜售那是监管层关注的重点；对于哪些企业存在囤地和捂盘惜售等行为，监管层尚未明确‘黑名单’；各家银行实际执行中情况各有不一，但是这次一刀切，力度一定会非常明显。”
一位股份制银行综合风险管理部人士坦言，个贷调整的效果还有待观察，但自2010年初以来开发贷收紧的力度和影响已超过2007年，换句话说，也就是这次房价的调整可能要超过多数人的预期。
据建行内部人士透露，对房地产行业贷款实行规模控制，基本要求是“新增开发贷顶多与去年持平、不增；实际操作中，银行回收一部分贷款，才能发放新贷款；目前，开发贷利率尚且没有调整”。
一国有银行公司业务部人士也表示，早在政策出台之前，该行就已实行相关控制措施。建行年报显示，2009年房地产业贷款新增292.70亿元，增幅8.89%，低于公司类贷款15.70个百分点。“近几年，建行对整个房地产开发贷款严格限制，房地产开发贷贷款对象由时的6000多户降至去年年底的3300户。在房地产领域，建行倾向于‘向有一定品牌，发展稳定，长期合作的伙伴上集中’。”建行内部人士表示。
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