[摘要] 4月，国务院终于对疯狂上涨的房价祭出政策“组合拳”，差别化按揭贷款政策成为最锐利的武器，而开发贷款似乎并没被连篇累牍地要求。
4月，国务院终于对疯狂上涨的房价祭出政策“组合拳”，差别化按揭贷款政策成为最锐利的武器，而开发贷款似乎并没被连篇累牍地要求。直到4月17日，国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》中规定，商业银行要加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款。
“这一规定与银监会3月下旬提出的要求相比，并没有更多新的信息，但是，5月4日，我们又接到了内部消息，可能马上就要出台针对地产商的新规，‘开发商贷款，只能是在建工程抵押，取消之前的土地抵押’。”一位国有大行公司业务部总经理表示，这一政策的实施，地产商将断了以地抵押贷款建房的模式，只能是建多少贷多少，这其实就是变相让地产商降价变卖现房，因为不卖就没有资金再建了，土地空置2年又将有被收回的风险，现在来看一系列政策都是早就规划好的。
不论如何，在严格的信贷额度控制和严厉的监管政策下，开发贷已经受到明显挤压。建行云南省分行内部人士透露，国家近期已经对国内所有银行进行了房价抗跌压力测试，大多数银行都可以承受30%的房价市场跌幅。“银行的底线就是多年实施的首付30%，按揭70%，所以底线就是下跌3成。”一业内人士指出。
新规已经内部流传
“五一节收假回到单位天，一开电脑就看到一则内部消息，相关监管部门马上就将出台新规，不给地产商喘息机会，取消土地抵押贷款，开发商贷款必须4证齐全，并且是在建工程才能贷款。”一国有银行省分行信贷部负责人昨日告诉记者，这就意味着，地产商以往的资金渠道被堵住了一大半，流动性受到了极大的打击。
“以往，开发商看到房市不明朗或政策从紧时，都会放慢现房出手速度，同时买了土地不建房，坐等房市明朗。但是现在，地产商们可能就要坐不住了，现在不仅房子不降价卖不出，同时对已有的土地也失去了过去的融资渠道，变为一张废纸。”一商业银行理财师表示，因为在建工程抵押贷款一般是不含土地的，只是针对土地上的附着物进行抵押贷款，也就是说，你建了500万的地基，就可以用500万的地基贷款，投入建了5000万，就可以抵押5000万的工程作为贷款，“土地这一重要贷款元素，可能以后就贷不到钱了”，这样一来，实力一般的开发商资金断裂只是时间问题。
此外，银行业内人士也表示，去年国家其实就在谋划这一系列政策了，去年的银行提拨备政策等，很明显是为了增加今年银行的抗风险能力，现在普遍的银行都可以承受3成的房价下跌。所以，“今年之内房价下跌2-3成已成定局，最快可能2个月内就会有房地产企业扛不住率先降价。”上述业内人士认为。
严控新增开发贷
“尽管此前各家银行对二套房政策制定了各项策略，但执行力度并不一致，此次政策出台使得调控信号更加明确清晰。其实开发贷新增从2009年底开始就处于停滞状态了。”一国有银行公司业务部一位人士如是评价。
商业银行对政策的执行力度不一致的原因之一在于，有关开发贷的政策多原则性而少操作性。譬如，针对商业银行不得对存在囤地、捂房行为的房地产开发企业发放新增贷款一项要求，商业银行颇有微词。
一位股份制银行人士表示，“作为金融机构，发放贷款时更注重企业的经营状况、还款来源、历史信誉等问题，至于囤地、捂盘惜售那是监管层关注的重点；对于哪些企业存在囤地和捂盘惜售等行为，监管层尚未明确‘黑名单’；各家银行实际执行中情况各有不一，但是这次一刀切，力度一定会非常明显。”
一位股份制银行综合风险管理部人士坦言，个贷调整的效果还有待观察，但自2010年初以来开发贷收紧的力度和影响已超过2007年，换句话说，也就是这次房价的调整可能要超过多数人的预期。
据建行内部人士透露，对房地产行业贷款实行规模控制，基本要求是“新增开发贷顶多与去年持平、不增；实际操作中，银行回收一部分贷款，才能发放新贷款；目前，开发贷利率尚且没有调整”。
一国有银行公司业务部人士也表示，早在政策出台之前，该行就已实行相关控制措施。建行年报显示，2009年房地产业贷款新增292.70亿元，增幅8.89%，低于公司类贷款15.70个百分点。“近几年，建行对整个房地产开发贷款严格限制，房地产开发贷贷款对象由时的6000多户降至去年年底的3300户。在房地产领域，建行倾向于‘向有一定品牌，发展稳定，长期合作的伙伴上集中’。”建行内部人士表示。
“名单制”管理失去意义？
中信银行信贷管理部相关人士表示，该行信贷投放更倾向于“优质行业、优质企业，主流行业、主流企业”的原则，将企业划分为大、中、小（或好、中、差）三类，信贷倾向于大企业和优质企业。
不过，在规模控制的大背景下，名单制也失去了意义。建行人士表示，目前，开发贷领域的名单制基本已经停了。房地产开发贷已严格受控，在大的规模控制背景下，如果回收一笔贷款，再发放贷款时，才会参考名单制，只有名单里的客户才有可能取得贷款。另一位国有大行人士表示，尽管上一轮房地产政策调整对个人按揭贷款放松了要求，但开发贷的要求从未放松。
“加上这一条可能马上就要实施的新规，开发商的日子可想而知，没有流动资金的开发商，面临的只能是抛售手中大量的现房。”一业内人士表示。
“其实，监管部门早已注意到房地产行业贷款风险隐患明显上升的趋势。”权威人士透露，早在2010年初，监管机构就提示商业银行房地产开发贷款风险链条效应可能重现。
监管部门提示商业银行，以往教训表明，土地储备贷款、房地产开发贷款、住房按揭贷款、房屋销售回款是环环相扣的资金链条，一旦住房销售款回笼放缓或外部环境收紧，房地产企业就可能出现资金断流。
实际上，2008年下半年以来，随着市场的逐步复苏，房地产贷款的投放力度不断加大。2009年末银行机构房地产贷款余额7.33万亿元，同比增速达38.1%，比上一年末提高27.7个百分点；全年房地产贷款增量2万亿，是2008年增量的4倍。
“2009年全年新增的2万亿房地产贷款当中，房地产贷款将近6000亿。”上述国有银行人士透露。而随着市场迅速回暖，许多房地产企业再度利用大规模的贷款和股权融资支撑其圈地扩张。其中，部分开发商行为失范、囤地不建、捂盘惜售、哄抬房价，且自有资本金严重不足、杠杆率过高。
一位接近监管层的人士透露，2009年末，一些苗头就已出现。部分银行对房地产开发贷款的风险监控严重不足，甚至在项目资本金不足、未见规划、未见开工、未见正常销售的情况下就投放贷款，“四假”现象仍时有发生。
在上述背景下，2010年1月底，银监会就要求商业银行严禁对项目资本金不足、“四证”不齐等不合规房地产企业或项目发放贷款；对经银行尽职调查发现和（或）经国土资源部门、建设主管部门查实存在囤地、捂房行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放新增贷款，对已有贷款要迅速采取保全措施。
3月，银监会再次要求商业银行对上述78家央企非在建工程为抵押贷款的一切项目不受理授信申请，已授信的要保全，并要停止对其新增授信。
地产商推盘但不谈价格
据记者近期观察，昆明不少房地产商们都在观望，但有的房地产商已开始处于“紧张”状态了，从4月份本地的各家报纸、电视广告、电台广告等信息可以看到，各家地产商的广告投放量明显加大。
但值得关注的是，几乎没有一家地产商愿意在广告中标明开盘价格。“我们现在不会说明价格的，都是客户来了，才会具体谈到价格，因为现在同城的地产商都在互相观望，如果标明价位，很可能在竞争上处于不利地位。”一业内人士表示，例如某地产商一旦标价过高，从而出现市场并不太接受的情况，那么它将处于两难境地：一是在是否选择降价中犹豫，二是由此令竞争对手发现市场承接力不够，制定新的策略，给其产品和形象带来负面影响。
“地产商现在要么面对新房卖不出去的困难境地，要么是手里的土地也变为空谈。无法从银行换回钞票，降价卖现房我们拭目以待。”一业内人士表示。
三套房利率至1.2倍以上
除了对源头的控制，监管层还在消费终端上打击投机行为，这也是本次房贷调控政策中最重要的主题之一。
“对90平方米以上首套房利率提高到基准利率的0.8倍，二套房提高到1.1倍，三套房则提高到1.2倍及以上，以抑制投资投机需求。”昆明市一商业银行信贷部负责人表示。
对于近期楼市调控政策对银行业务的影响，银行内人士表示，“我们已经做好了比较好的准备，今年将严格选择抗跌风险强的开发商以及优质楼盘，重视土地抵押等，相信总体风险可控。”
此前，国务院4月14日曾要求，对贷款购买第三套及以上住房的，可大幅度提高首付款比例和利率水平。4月17日，国务院发布通知进一步称，“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可暂停发放购买第三套及以上住房贷款”。据了解，目前昆明有个别银行已经暂停受理第三套房的贷款申请。
同时，就是一些继续做按揭的银行，也是用了新的手段，据了解，目前农行与太平洋保险联合推出了红福宝和红利发两种理财产品，并且说是如果想要成功获得该行购房按揭贷款，必须搭配选择办理其中一种理财产品，银行方面的目的是“为了证明买房人的经济实力”。
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