[摘要] 10年过去，房地产市场历经起伏，在调控中逐渐成熟。借2013年年终盘点之际，我们以过去十年为节点，对楼市进行政策及市场表现的梳理，看看在这一场多方博弈的局中，大家十年来收获多少，变化多少。
2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。昆房天下明房天下
10年过去，房地产市场历经起伏，在调控中逐渐成熟。借2013年年终盘点之际，我们以过去十年为节点，对楼市进行政策及市场表现的梳理，看看在这一场多方博弈的局中，大家十年来收获多少，变化多少。
2004年昆明房天下
关键点：2004年3月，8·31大限提高拿地“门槛”，调控开始
主要内容：国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。房天下
成效：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。房天下
但前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨。平均销售价格同比增长14.4%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大。
2005年昆明房天下
关键点：房贷优惠政策取消，调控从消费层面上升到政治高度
主要内容：央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。房天下
3月，国务院出台八点意见（老国八条）稳定房价，一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设；四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。房天下昆明房天下
5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
成效：2005年末房地产投资增长19.8%，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。房天下
2006年昆明房天下
关键点：国六条出台，90/70政策昆明房天下昆明房天下
主要内容：5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在套型面积、小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。房天下
5月31日，国税总局出台二手房营业税政策《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。房天下
成效：控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份为24%；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8%，住房价格涨势平缓回落。
2007年昆明房天下
关键点：8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产昆明房天下
主要内容：央行5次加息。
建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
9月，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。
成效：二套房首付比例提高及贷款利率上浮，对于抑制投资性购房需求，产生了威慑作用。但是，提高二手环节的交易税费打击投机，也同时伤了二手房市场；停止别墅用地供应、“90/70”政策，在增加中小户型供应的同时，也为大户型和别墅类高档房涨价提供了借口。房天下
2008年昆明房天下
关键点：16项政策，金融危机导致政策先抑后扬昆明房天下
主要内容：5月，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。
商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。
三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350万户。
9月15日，央行宣布“双率”齐降。
11月1日起，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，首付下调为20%。房天下
个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调为4.05%和4.59%。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
成效：持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。对投资者而言，此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪不降反升。对准购房者来说，降息幅度太小，不影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。下半年出台的金融政策和地方政府对住房消费的政策，对持币观望的购房者刺激，有利于恢复市场的交易量。
2009年昆明房天下
关键点：5月为政策分水岭，房价飙升，再次调控昆明房天下
主要内容：5月，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
国务院常务会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。房天下房天下
成效：2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“V”形反转，1～11月商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%；商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，水平和增速均创历史新高。房天下
2010年昆明房天下
关键点：史上最严厉的调控《国十条》昆明房天下
主要内容：1月，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
国土资源部提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。房天下
3月，国土资源部再次出台通知，明确规定：开发商竞买保证金两成，1月内付清地价50%，囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
4月，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。房天下搜房网
4月，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。房天下搜房网
住建部：开发商买地不得贷款。昆明房天下昆明房天下
成效：2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后，商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降。截至2010年10月份，70个大中城市房屋销售价格同比增长8.6％，房价同比增幅已经连续6个月放缓，回调至当年度涨幅。
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