[摘要] 10年过去，房地产市场历经起伏，在调控中逐渐成熟。借2013年年终盘点之际，我们以过去十年为节点，对楼市进行政策及市场表现的梳理，看看在这一场多方博弈的局中，大家十年来收获多少，变化多少。
2003年8月，国务院明确将房地产行业作为国民经济的支柱产业；出台《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，将房地产行业定位为拉动国民经济发展的支柱产业之一，明确提出要保持房地产业的持续健康发展，要求充分认识房地产市场持续健康发展的重要意义。昆房天下明房天下
10年过去，房地产市场历经起伏，在调控中逐渐成熟。借2013年年终盘点之际，我们以过去十年为节点，对楼市进行政策及市场表现的梳理，看看在这一场多方博弈的局中，大家十年来收获多少，变化多少。
2004年昆明房天下
关键点：2004年3月，8·31大限提高拿地“门槛”，调控开始
主要内容：国土资源部、监察部又联合发文，严令各地须在当年8月31日前将协议出让土地中的“遗留问题”处理完毕，否则国土部门有权收回土地，纳入国家土地储备，是为“8.31”大限，此举是中央政府从土地供给抑制房地产过热的举措。2004年10月，央行10年来首次宣布上调存贷款利率。房天下
成效：2004年调控措施以行政手段为主，力度较大，通过控制土地和资金供给，控制房地产供给，使房地产投资增长速度由年初的50.2%，逐月下降到年末的28.1%，回落22.1个百分点。房天下
但前些年扩大内需、刺激住房消费的一些政策仍然在发挥作用，引起了供求关系的失衡。出现投机炒作和被动需求等非合理需求的快速增长；中低档住宅供应比例下降、房地产供给结构不合理等问题引起的商品房价格大幅上涨。平均销售价格同比增长14.4%。尤其是上海、杭州等东南沿海城市房价涨幅更大。
2005年昆明房天下
关键点：房贷优惠政策取消，调控从消费层面上升到政治高度
主要内容：央行决定即日起调整商业银行自营性个人住房贷款政策，宣布取消住房贷款利率优惠政策；对房地产价格上涨过快的城市或地区，个人房贷首付比例从20%上调到30%。房天下
3月，国务院出台八点意见（老国八条）稳定房价，一是高度重视稳定住房价格；二是将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房的土地供应，并督促建设；四是严格控制被动型住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。房天下昆明房天下
5月，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，要求各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。
成效：2005年末房地产投资增长19.8%，增速比上年同期回落8.2个百分点；商品住宅销售价格上涨7.5%，涨幅比上年同期回落3.6个百分点；上海、杭州等城市大幅上涨的房价得到了有效抑制，说明宏观调控初见成效。房天下
2006年昆明房天下
关键点：国六条出台，90/70政策昆明房天下昆明房天下
主要内容：5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，在套型面积、小户型比例、新房首付比例等方面做出量化规定。房天下
5月31日，国税总局出台二手房营业税政策《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税政策。2006年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。房天下
成效：控制了房地产投资过快增长的势头，保持了房地产业的平稳发展。投资各月累计同比增速由2004年年初的50.2%回落到2005年年末19.8%，2006年11月份为24%；商品房平均销售价格同比由2004年上涨14.4%，逐步回落，2006年11月份同比上涨5.8%，住房价格涨势平缓回落。
2007年昆明房天下
关键点：8项政策，5次加息，从金融层面打压房地产昆明房天下
主要内容：央行5次加息。
建设部规范房产经纪行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道。
9月，央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍。
成效：二套房首付比例提高及贷款利率上浮，对于抑制投资性购房需求，产生了威慑作用。但是，提高二手环节的交易税费打击投机，也同时伤了二手房市场；停止别墅用地供应、“90/70”政策，在增加中小户型供应的同时，也为大户型和别墅类高档房涨价提供了借口。房天下
2008年昆明房天下
关键点：16项政策，金融危机导致政策先抑后扬昆明房天下
主要内容：5月，国家多项调控近期开始施行，土地阀门再度把紧。
商品住宅开发不得超过3年，土地管理不作为将受严惩，6月1日起执行。
三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350万户。
9月15日，央行宣布“双率”齐降。
11月1日起，个人首次购买90平方米以下普通住房，契税下调到1%，免征印花税，免征土地增值税。首次购买住房和改善性普通住房提供贷款利率7折优惠，首付下调为20%。房天下
个人住房公积金贷款利率同时下调，5年期内和5年期以上的贷款利率分别下调为4.05%和4.59%。
地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。
成效：持续长达5年之久的加息周期的结束，同时，也预示着中国经济在经历了高增长后，正式驶入慢车道。对投资者而言，此次降息使投资者对进一步降息的期待心理反而加重，其观望情绪不降反升。对准购房者来说，降息幅度太小，不影响其购买决策，其观望情绪是否改变主要受房价决定。下半年出台的金融政策和地方政府对住房消费的政策，对持币观望的购房者刺激，有利于恢复市场的交易量。
2009年昆明房天下
关键点：5月为政策分水岭，房价飙升，再次调控昆明房天下
主要内容：5月，发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税。
国务院常务会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。房天下房天下
成效：2009年来，在宽松的货币政策、抑制的市场需求集中释放、投资性需求不断释放的大背景下，中国房地产市场实现“V”形反转，1～11月商品房销售面积和销售额分别达到7.5亿平方米和3.6万亿元，同比增长53.0%和86.8%；商品房和住宅均价分别为4785元/平方米和4544元/平方米，水平和增速均创历史新高。房天下
2010年昆明房天下
关键点：史上最严厉的调控《国十条》昆明房天下
主要内容：1月，国务院出台“国十一条”，严格二套房贷款管理，首付不得低于40%，加大房地产贷款窗口指导。
国土资源部提出，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。房天下
3月，国土资源部再次出台通知，明确规定：开发商竞买保证金两成，1月内付清地价50%，囤地开发商将被“冻结”等19条内容。
4月，财政部下发通知称，对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。
4月，国务院出台具体措施，要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍，对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%。房天下搜房网
4月，国务院发布通知指出，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。房天下搜房网
住建部：开发商买地不得贷款。昆明房天下昆明房天下
成效：2010年1月1日，财政部出台“5年内住房转让全额征收营业税”的规定，国际金融危机时期的二手房转让营业税优惠政策就此终止，这无疑是在打击投机购房，给炒房者带来不利影响。2010年1月“家庭二套房贷”政策出台后，商品住宅交易量同比增速随即出现显著下降。截至2010年10月份，70个大中城市房屋销售价格同比增长8.6％，房价同比增幅已经连续6个月放缓，回调至当年度涨幅。
2011年昆明房天下
关键点：新“国八条”
主要内容：把二套房贷首付比例提至60%，贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策，2011年，首套房商业贷款的首付为30%，第三套及以上住房不发放商业贷款。房天下
1月房产税试点：上海、重庆。昆明房天下昆明房天下昆明房天下
成效：2010年1季度至2011年4季度商品住宅交易量同比增速呈显著下降趋势，2011年，70大中城市中新建商品住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的68个，二手住宅价格稳中有降的城市数量由1月份的10个增加至12月份的67个；12月份，52个城市新建商品住宅价格环比下降，51个城市二手住宅价格环比下降。房天下房天下
从政策出台时间与市场的表现看，这一阶段的政策效果比较明显。随着政策力度的逐步加大，直至实施严格的限购政策，房价同比涨幅出现大幅下降，2011年4季度房价环比开始下降。房天下
2012年
关键点：住房信息系统联网
主要内容：住建部启动的40个城市的个人住房信息系统的建设工作将在年底前完成。该40个城市包括省会城市、计划单列城市及一批大型的地级市。房天下
四大行首套房贷利率降到基准线昆明房天下昆明房天下昆明房天下昆明房天下
成效：经历了楼市调控最为严厉的2011年后，2012年的楼市政策虽没有前两年频繁，但众多二、三线城市率先对购房政策进行微调，为当年楼市奏起了“微动作”序曲，一些城市因地制宜出台了“限价、限售”等政策。在政策的总体平稳下，房企“以价换量”吸引了大批刚需入市。保障房建设力度持续加大，1~10月城镇保障性安居工程新开工722万套，基本建成505万套，提前完成年度700万套新开工任务目标。
2013年昆明房天下
关键点：继续限购
主要内容：严格执行商品住房限购措施，已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面，按统一要求完善限购措施。其他城市房价上涨过快的，省级政府应要求及时采取限购等措施。严格实施差别化住房信贷政策，扩大个人住房房产税改革试点范围。
10年昆明楼市大事记昆明房天下
2004年
昆明东南板块世纪城和新亚洲体育城相继动工面市，拉开了昆明这一板块的建设大幕。
2004年7月22日，昆明市正式启动了五华、盘龙、官渡、西山四区行政区划调整方案。调整规划后，昆明市的新四区拥有2347平方公里的面积，这是昆明城市发展史上的一项重大变革，有利于推动昆明及周边地区的楼市经济发展。房天下搜房网
2005年昆明房天下
二环快线“休克式”建设启动
7月，昆明东、南二环路征地拆迁改造战役正式打响，各区“试点地块”拆迁全线启动。这是昆明城建史上的市政基础设施建设工程，对构建二环快速交通系统，缓解交通拥堵，提高和完善主城功能十分重要，对房地产行业也有深远影响。房天下
2006年昆明房天下
单价地王和总价地王齐登场昆明房天下昆明房天下昆明房天下昆明房天下
10月，颇受业界关注的年度地块经过激烈的竞价，南市区五甲塘约938亩居住用地（现中航云玺大宅）最终以9.25亿元的竞买价落入马永升囊中，成为总价地王；11月，攀昆商场后面，面积为3.43亩的地块被星耀集团以3559万元的价格拍得，每亩成交价格突破千万，创昆明商业用地的价格，成为单价地王。
城中村和旧城改造项目面市
8月，《昆明市城中村卫生综合整治工作方案》出台，当时调查的结果是，昆明市有288个“城中村”，拟订3年整治完毕。上东城就是这288个“城中村”中个改造的项目，它揭开了昆明大规模城中村改造的序幕。房天下房天下网
2007年昆明房天下
呈贡新城土地启动供应
6月份开始，呈贡土地开始招拍挂供应，挂牌供应量达5000余亩，呈贡土地招拍挂的启动，宣告呈贡房地产开发高潮即将来临。业界当时提出，昆明的未来看呈贡、昆明房地产的未来也看呈贡。呈贡大学城从2007年开始陆续进驻新城。房天下
2008年昆明房天下
5年改造336个城中村
2月27日，昆明市政府宣布，5年内完成主城区336个城中村改造，总建筑面积达3800多万平方米，相当于昆明主城区7~8年的商品房建筑面积。房天下
金色俊园公开降价
5月23日，俊发地产公开宣布：金色俊园每平方米降价900元，降幅接近15%。此前金色俊园的开盘价达6500元/平方米以上。这是俊发地产首次公开表明态度，也是云南房地产界公开承认楼市走势向下的开发商。房天下
2009年昆明房天下
昆明新规划亮相
4月15日，《昆明主城建筑高度控制规划方案》在规划展览馆亮相，次，昆明主城提出规划建设“一主三次”CBD区域：主城主中心区（CBD）、西市副中心区（次CBD）、北市副中心区（次CBD）、南市副中心区（次CBD）。房天下
“二十不”新规昆明房天下
昆明市规划局、市规委办联合向社会公示了《关于建设项目规划审批“二十不”规定》。该公示所规定的“二十不”，涵盖昆明城市开发建设的诸多方面，对开发商品房项目的停车位、商业设施建设，一定区域内的住宅高度、绿地建设等都作出了明确要求，对楼市的后续开发有深远的影响。房天下
2010年昆明房天下
地铁开建
5月1日凌晨，昆明首条地下铁道开工建设，地铁1、2号线首期工程北京路和春城路沿线站点开始围挡施工，标志着昆明地铁建设全面开工。1994年，昆明和瑞士苏黎世就城市规划建设方面开展合作，首次提出修建地铁的构想；随后10年，昆明“地铁梦”多次被搁浅；直至2004年，地铁建设被正式提上日程，昆明市开始部署地铁规划研究工作；2009年6月，中国国务院批准昆明地铁建设规划。房天下
滨湖国际“骗财门”
云南君信投资有限公司以委托带建的名义向各大单位、企业签协议，收取购房意向金。价格为4900～5500元/平方米。直到8月初，昆明警方宣布该项目涉嫌合同诈骗，这个没有土地使用、土地规划、建筑施工以及商品房预售许可证等相关证件的楼盘，才从一个人人争相购买的香饽饽变成了“空中楼阁”。半年时间，这个空壳公司共骗取了1000多人近3亿元资金，受害者涉及社会各界。房天下
2011年昆明房天下
限购令
2月26日，昆明市政府办公厅公布了“升级版”的限购令，其规定：在昆明市主城四区及呈贡县行政区域范围内（含3个开发、度假区），对本市户籍居民家庭限购两套住房，非本市户籍居民家庭限购一套住房。房天下
土地流拍
昆明土地流拍的序幕，由位居昆明主城CBD核心原昆明市政府地块拉开，该地块后来被香港恒隆拿下，成为本年度单价地王，该地块无论是流拍还是以地王价成交，都成为当年度津津乐道的事件。与此同样吸引眼球的是环湖东路半岛地块，首批13宗土地仅4宗成交，9块流拍；第二批7宗土地、第三批5宗土地均以竞买人达不到规定人数而流拍。此后流拍的还有教场北路2宗地块，呈贡新城多宗地块等。房天下
2012年
二环价格战
金尚俊园1月15日突然开盘，以7600元/平方米的均价面市推售批房源，引发昆明楼市震动，俊发迅速推盘，在北二环附近的白云路片区连续掀起置业热潮。年后，与金尚俊园仅一墙之隔的广基锦悦四季，在俊发推盘的节凑中放出风声，项目定价7600～7800元/平方米，随后启动认筹。房天下
面对北二环项目的咄咄逼人，江东以报版广告的形式，放出禧瑞都精装房将以6600元/平方米开卖的消息，引出溪畔丽景受关注，没有只有更低的昆明房价，迅速将众人的眼球从北二环引向东二环。房天下
2013年
一线房企抢滩昆滇楼市
2013年，昆明房地产行业的市场潜力似乎被瞬间激活，越来越多的一线品牌房企接踵而至，绿地、招商、中海、华润、协信等实力房企都将昆明作为西南扩张的重要战场，正因如此，今年上半年，众多的1号作品相继面市。房天下
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