[摘要] 近两年，因受到国家房地产调控政策影响，房企大量资金纷纷转入商业地产，昆明城市综合体、商业综合体、商业中心喷井式涌现，体量惊人。作为房地产开发中投资回报最高、风险最大的领域，商业地产的发展需要开发商强劲的实力和独到的运营眼光。
近两年，因受到国家房地产调控政策影响，房企大量资金纷纷转入商业地产，昆明城市综合体、商业综合体、商业中心喷井式涌现，体量惊人。作为房地产开发中投资回报、风险的领域，商业地产的发展需要开发商强劲的实力和独到的运营眼光。
面对昆明商业地产井喷的现状，云南昆都国际房地产开发有限公司总裁谢利民说道，“商业地产是赚钱，但是部分开发商还没有吃过商业地产的苦头。”商业地产的价值在于“经营”，并非卖掉完事、一劳永逸，稍有不慎就会变成“伤业”。那么要成为一个商业大盘，需具备哪些天时地利的条件？为此，昆明房天下对云南昆都国际房地产开发有限公司总裁谢利民进行了专访。
把脉商业地产 “量体裁衣”激活商业
用“忽如一夜春风来，千树万树梨花开”这句诗词来形容如今昆明城市综合体遍地开花的情形并不为过，然而，城市综合体犹如天使与魔鬼的结合，繁荣的背后潜藏危机。建造真正成功的城市商业综合体，需要的不仅是勇气、资金，更需要智慧与资本的较量。
在谢总看来，城市综合体是城市发展必然趋势，城市综合体发展成蔓延之势，昆明也不例外。很多房地产企业扎堆进军商业地产，表明了商业地产发展前景可观，但商业地产的开发必须量体裁衣，才会有可持续发展的可能，人民路壹号广场就是在这样精心的“量体裁衣”下诞生的产品。
从开发商经验上来说，谢总曾带领团队在深圳开发过多个成功的商业地产项目，在商业运营方面有着丰富老道的经验；从开发资金投入上来说，人民路壹号广场作为金成商业集团涉足昆明房地产市场的品牌项目，具有着特殊的企业意义，因此，在项目开发建设过程中，金成商业集团投入巨资，携手国内外房地产精英团队，采取实时商业理念，力求将项目打造为城市精品和企业品牌之作；从项目所处的区域条件和项目规划上来说，人民路壹号广场更是无可挑剔。
“金三角”黄金区位 精准商业规划
人民路壹号广场位居城市中轴人民西路，处于一、二环与中轴切割点的中心，稳居昆明市“金三角”的，20余条公交线路和地铁3号线在项目周围星罗棋布。项目2.5公里半径，聚集着云大医院、43医院、附二院，昆一中、昆24中、龙翔小学等成熟生活配套。
人民路壹号广场总体量为88万平方米。资料显示，项目将规划旗舰SHOPPING MALL、主题商业街、5A级高端写字楼、高端住宅、多功能公寓等众多物业形态，其中，商业面积达25万平米，是集钻石街区、学府商街、假日酒店等为一体的综合性商业集中区。
未来待项目建成后，人民路壹号广场的负一层将以沃尔玛超市为核心，裙带一定数量的快食、快餐店。地上一二层为大型shopping mall，将引进价格适中，性价比较高，适合年轻人和普通大众消费水平的主流时尚品牌。三层是生活馆，四层是餐饮区，五六层是上影永华院线，其中有IMAX厅，13个3D厅、4个4D厅。期间还将设置六个全开放的生活广场、部分奢侈商业和酒吧街。
谢利民介绍，“人民里壹号广场所占据的'资源价值'将与自身的'商业价值'、'居住价值'整合，给悠久的人民西路注入新的活力，把区域价值推向一个全新高度，无需太久，外界将会看到一个集栖居、社交、消费、休闲等多功能于一体的全能化、多元化城市新兴区域呈现在人民西路中心，成为昆明未来城市综合体的重要闪光点。”
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“全时态 不夜城”差异化定位独领商业大盘“风骚”
眼下，多个楼盘云集人民路沿线，人民西路板块一片繁荣，竞争也因此在所难免。谢总对此情况十分淡然，“大家都汇聚于此，说明英雄所见略同。”谢总并不担心人民路壹号广场处于激烈的市场竞争中，因为他对项目的精准化定位充满了信心。
谢总认为，差异化定位将孕育着众多地产项目合作共赢的新局面。在品牌房企项目百花齐放的趋势下，要实现脱颖而出，就必须求“新”、求“变”。 人民路壹号广商业定位为全时态的不夜城，这是区别于其他商业地产的不同。项目力求打造极具魅力的国际级不夜城模式，为城市注入新的活力。
“全时态不夜城”顾名思义——全状态，全形态，全业态，全体验，全年龄的包容属性，是在人们生活方式日渐多元化前提下，为了满足人们购物、休闲、娱乐、餐饮等更加多元的生活消费需求而诞生，这种全球领先的商业模式与途径，囊括高级写字楼、五星级酒店、大型购物中心、娱乐休闲中心等内容，商业业态丰富夺目，是城市高端商业商务的聚大成者。
注重消费者购物体验也是人民路壹号广场差异化定位的一大特色，与以往同类型的传统城市综合体不同，人民路壹号广场将会以建筑的目的性消费来拉动人流，推出一站式、开放式的消费理念，把传统的体验式商业上升到了分享式互动商业，同时将融入其他项目没有的运动时尚休闲元素，与国内众多知名艺术家和团体合作，在项目内大面积植入人文艺术景观和作品。
“差异化精准定位决定了商业地产项目的生存发展”，谢总说，人民路壹号广场立足西区，超越西区。项目将秉承本地品牌与外地品牌相结合，居家与餐饮相结合的理念，打造城市综合体高端产品。
好商业“养出来”
商业地产风险在于资本运作。商业地产资金回流周期长、速度慢，需要很长时间的培养才能将商业经营做好。商业地产高不假，但并不是每个开发商都能满意而归，全面商业地产的大背景下，只有实力雄厚、经验丰富、理念先进、强强联合、把准脉搏的企业可以淘到金。
谢总表示，商业需要‘养’，只有与资本充分结合才能做好商业。金成集团从矿业发展、金融产业向商业地产开发转型，拥有雄厚的资本实力，具备持续经营商业的能力。同时，集团也将致力于做好项目的招商及后期运营工作，将人民路壹号广场发展为昆明城市综合体的领军者。
经了解，经过前期的精心打造，从9月开始，人民路壹号广场将开始进入推售环节，首先亮相的将是其住宅产品。作为城市综合体项目中的住宅，可谓提前占据了完善的生活配套资源，而项目推售的首批住宅将以中小户型为主，对于刚需和改善性需求的置业者来说是一次绝好的置业机会。
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