[摘要] “现在昆明的写字楼不好租了，地段好，设施齐全的写字楼很难租到，而且现在俊发中心和顺城的租金已经接近140元，就算这样也是有价无市啊。”马老板最近愁坏了，刚把总公司搬到昆明的他最近一直想租一层地段较好的写字楼给员工办公用。
第三代写字楼填补市场缺口
在2012年楼市处于春暖复苏之时，处于喝温吞水状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新“金矿”——写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。
昆明优势时代广告公司总经理李镇钊告诉记者：“经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。”
近两年来，俊发中心、顺城双塔、昆明广场、南亚未来城、国际银座、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。
租金越高出租率也越高
昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内，三横：拓风路、金碧路一线、东风路、南屏街、人民路沿线；三纵：北京路沿线、北塔路沿线、青年路沿线。据相关机构调查数据显示，目前写字楼租金主要集中在30-50元/平米之间；其中云纺国际商厦的租金水平为40元/平米；文茂大厦的租金为45-47元/平米。其次60/平米以上租金仍占一定比例，环球金融的租金为75元/平米；凯旋一号的的租金为60元/平米；柏联广场租金为60-65/平米；南屏时代广场的租金为61-75/平米。而租金超过100元/平米的写字楼，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼、南亚风情城。
从近几年昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/平米/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/平米/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/平米/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/平米/月，上涨率为9.3%。从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%。而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%，像俊发中心、顺城、志远大厦已经无房可租。租金越高，出租率反而也高，由此不难看出可以看出，高端写字楼进入带来租金两极化趋势明显。
甲级写字楼月租每平米大约100元
写字楼分三类，类是5A级高端写字楼。第二类的中档些的甲级写字楼。第三类是针对中小企业的SOHO写字楼，滇池柏悦，有点商务公寓的概念。三类都有需求。售价在2万元/平米以上的高端写字楼，硬件、软件都很好，租金都在150元/平米/月左右。甲级像怡泰领域时代租金在70—100元/平米/月之间，中档偏上的。SOHO型的租金在40—50元/平米/月之间。据记者了解，市中心租金水平已经突破80—180元/平米/月，在一环内，多为50—100平米间的小户型写字楼；其次是环城周围70—85元/平米/月，而档次和配套稍差的二环之内的写字楼多定在60—80元/平米/月之间，在三大区域内，其中甲级写字楼租金大约100元/平米/月，一环边100-150元/平米/月，二环内80—95元/平米/月。
风之铃CEO石远说：“写字楼市场近期之所以好转，与人们积极的心理预期有密切关系。”同时他表示，在楼市调控背景下，昆明商务写字楼开发的集中放量，则给省内外企业和投资者提供了的机会。特别是一些优质写字楼，目前在租赁市场十分走俏，物业价格坚挺，投资潜力还是不错的。昆明优势时代广告公司总经理李镇钊说：“比如南亚未来城，传统的写字楼入口都在一层，南亚未来城一到四层是购物中心。在这个写字楼工作的白领，不用出这栋楼，就可以购物，更高效。”
新一轮商务投资热潮拉开帷幕
■ 都市时报讯 （记者 杨威）上月20日，润城·大道开盘之际，云南省温州商会独立占据大道第三栋写字楼，面积达3万多平米。这不是个别现象，早些时候，关上片区的融城金阶、呈贡的上海东盟商务大厦开盘，来自省外的一些大企业和投资者都是整层、整幢抢购。2012年下半年以来，昆明掀起了一轮前所未有的写字楼投资狂潮。
昆明风之铃市场咨询机构CEO石远认为，写字楼是投资的“新宠”，是个新兴的投资性产品。现在的整个写字楼市场，70%销售，30%自己持有。好的企业是全部持有，像俊发中心是不卖的，总体上是三七开到四六开，全部持有企业资金有压力，全部卖掉也不划算。未来几年持有率会越来越多，这是写字楼的特性，在国外写字楼基本上是只租不卖的，要卖也是整栋整栋的卖给大的投资者。像润城这种现象，在昆明也不在少数，据世纪中心工作人员处了解到，经常有客户整层或几层的购买他们的写字楼。
数据显示，目前昆明一环写字楼售价在2万左右，二环内达到1万5以上，其中世博板块写字楼售价，达到了3万元以上，西市区写字楼目前为昆明几个区域中，5000元每平米。而通过年限划分，石远认为，2010年平均租金为60元每平米，售价为8000—9000元每平米左右；2011年平均租金为70元每平米，售价为10000元每平米；而2012年的平均租金为80元每平米，售价为12000元每平米左右。石远说，虽然3年间价格平均涨幅似乎不大，但实际个案价格也会有暴涨现象。
今年写字楼售价，价格低些的有8000—9000元每平米，中等15000—16000元每平米，高点的有23000—24000元每平米，今年的售价跟往年相比差不多。未来的5—10年，写字楼的供应量都不会少，还不是集中放量的某个点，而是一个阶段，昆明现在进入了新一轮的开发高潮。
说到潜力和，石远认为，首先前十年沉浸了太长时间，超不过十栋，有一次井喷式的爆发。第二因为城中村的改造，政府规划的要求、综合体的开发，所以每个项目必须有写字楼。第三个是需求很旺，这十年基本没有供给。写字楼作为投资性产品是新热点。这三种力量推动了昆明写字楼市场又进入了新的一轮开发、投资热潮。现在是继前十年的阶段后第二轮开发高潮的初级阶段。现在写字楼供应量还没有很明显，明年的放量将会非常大。
昆明主城区写字楼售价
楼盘名称 价格 开盘情况
融城金阶 1.7万元每平米起 已开盘
融城优郡 1.4万元每平米 明年中下旬开盘
新都昌商业广场
（行政中心） 5600—10000元每平米 年底开盘
金尚国际 1.3万元每平米起 已开盘
润城 均价 15000元每平米 已开盘
银海樱花语 10000元每平米左右 已开盘
滇池柏悦 6533元每平米起价 已开盘
大润发 8500元每平米 已开盘
国际银座 7200—8000元每平米 正在销售中
奥宸财富广场 14000元每平米 12月8日开盘
奥宸中央广场 10000元每平米 明年年中开盘
金苹果 16800元每平米 12月8日开盘
都市时报记者 杨威 整理
昆明主城区写字楼租金
昆明写字楼租金走势图
本版图表 昆明风之玲市场咨询机构提供
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