[摘要] “现在昆明的写字楼不好租了，地段好，设施齐全的写字楼很难租到，而且现在俊发中心和顺城的租金已经接近140元，就算这样也是有价无市啊。”马老板最近愁坏了，刚把总公司搬到昆明的他最近一直想租一层地段较好的写字楼给员工办公用。
昆明部分高档写字楼出租率超过90%
近两年来，写字楼涨了20%，租金更是涨了30%
九大板块标记昆明商务新高度
租金售价看涨 写字楼投资空间放大
昆明主城区写字楼租金
昆明主城区写字楼租金
昆明商务写字楼开发的集中放量，给省内外企业和投资者提供了的机会 资料图片
昆明写字楼分布已经从一环以内逐渐向外发展 CFP 图
昆明写字楼租金走势图
■ 都市时报记者 胡泊
“现在昆明的写字楼不好租了，地段好，设施齐全的写字楼很难租到，而且现在俊发中心和顺城的租金已经接近140元，就算这样也是有价无市啊。”马老板最近愁坏了，刚把总公司搬到昆明的他最近一直想租一层地段较好的写字楼给员工办公用。
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第三代写字楼填补市场缺口
在2012年楼市处于春暖复苏之时，处于喝温吞水状态的楼市投资者们将目光投向了个人投资的新“金矿”——写字楼，甚至有人预言写字楼投资将掀起新的个人投资热潮。
昆明优势时代广告公司总经理李镇钊告诉记者：“经过数年的沉寂后，市场对写字楼产品的需求重新显现。借西部大开发带来的机遇，大湄公河次区域经济交流合作的加强，昆明这个定位为面向南亚、东南亚的桥头堡，着力开启了新城的建设。招商引资下，一家家外商独资企业、中外合资企业、省外财团的入驻，一个个商业园区、工业园区的诞生，积聚数年的商务办公需求终于爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的写字楼产品应运而生，而这些元素也成为第三代写字楼产品的特征。”
近两年来，俊发中心、顺城双塔、昆明广场、南亚未来城、国际银座、怡泰领域时代、欣都龙城、中央商务一号、东方首座、南亚之门……这些已建和待建项目的亮相，开始填补昆明写字楼市场高档产品的缺口。站在新老交替的分水岭，第三代写字楼产品的崛起可谓来势汹汹：城市综合体配建的5A甲级、6E级智能写字楼、CBD范围内规划的超高层写字楼、以及新城区出现的商务花园写字楼，配合着城市经济发展的需求，商务楼宇建设驶入快车道。
租金越高出租率也越高
昆明目前写字楼主要集中在传统的三横三纵范围内，三横：拓风路、金碧路一线、东风路、南屏街、人民路沿线；三纵：北京路沿线、北塔路沿线、青年路沿线。据相关机构调查数据显示，目前写字楼租金主要集中在30-50元/平米之间；其中云纺国际商厦的租金水平为40元/平米；文茂大厦的租金为45-47元/平米。其次60/平米以上租金仍占一定比例，环球金融的租金为75元/平米；凯旋一号的的租金为60元/平米；柏联广场租金为60-65/平米；南屏时代广场的租金为61-75/平米。而租金超过100元/平米的写字楼，主要为俊发中心、红塔大厦、顺城双塔新兴写字楼、南亚风情城。
从近几年昆明纯写字楼的市场平均租金水平来看，2008年昆明市平均租金水平在35.36元/平米/月，2009年昆明市平均租金水平为37.97元/平米/月，上涨率为7.4%，2010年昆明市平均租金水平为39.76元/平米/月，上涨率为8.3%，2011年昆明市平均租金水平为45.59元/平米/月，上涨率为9.3%。从出租率来看，2008年市场出租率平均水平在82.64%，2009年市场出租率平均水平在86.64%，上涨率为4.8%；2010年市场出租率平均水平88.24%，2011年市场出租率平均水平89.32%。而部分档次较高的写字楼出租率在90%以上，甚至100%，像俊发中心、顺城、志远大厦已经无房可租。租金越高，出租率反而也高，由此不难看出可以看出，高端写字楼进入带来租金两极化趋势明显。
甲级写字楼月租每平米大约100元
写字楼分三类，类是5A级高端写字楼。第二类的中档些的甲级写字楼。第三类是针对中小企业的SOHO写字楼，滇池柏悦，有点商务公寓的概念。三类都有需求。售价在2万元/平米以上的高端写字楼，硬件、软件都很好，租金都在150元/平米/月左右。甲级像怡泰领域时代租金在70—100元/平米/月之间，中档偏上的。SOHO型的租金在40—50元/平米/月之间。据记者了解，市中心租金水平已经突破80—180元/平米/月，在一环内，多为50—100平米间的小户型写字楼；其次是环城周围70—85元/平米/月，而档次和配套稍差的二环之内的写字楼多定在60—80元/平米/月之间，在三大区域内，其中甲级写字楼租金大约100元/平米/月，一环边100-150元/平米/月，二环内80—95元/平米/月。
风之铃CEO石远说：“写字楼市场近期之所以好转，与人们积极的心理预期有密切关系。”同时他表示，在楼市调控背景下，昆明商务写字楼开发的集中放量，则给省内外企业和投资者提供了的机会。特别是一些优质写字楼，目前在租赁市场十分走俏，物业价格坚挺，投资潜力还是不错的。昆明优势时代广告公司总经理李镇钊说：“比如南亚未来城，传统的写字楼入口都在一层，南亚未来城一到四层是购物中心。在这个写字楼工作的白领，不用出这栋楼，就可以购物，更高效。”
新一轮商务投资热潮拉开帷幕
■ 都市时报讯 （记者 杨威）上月20日，润城·大道开盘之际，云南省温州商会独立占据大道第三栋写字楼，面积达3万多平米。这不是个别现象，早些时候，关上片区的融城金阶、呈贡的上海东盟商务大厦开盘，来自省外的一些大企业和投资者都是整层、整幢抢购。2012年下半年以来，昆明掀起了一轮前所未有的写字楼投资狂潮。
昆明风之铃市场咨询机构CEO石远认为，写字楼是投资的“新宠”，是个新兴的投资性产品。现在的整个写字楼市场，70%销售，30%自己持有。好的企业是全部持有，像俊发中心是不卖的，总体上是三七开到四六开，全部持有企业资金有压力，全部卖掉也不划算。未来几年持有率会越来越多，这是写字楼的特性，在国外写字楼基本上是只租不卖的，要卖也是整栋整栋的卖给大的投资者。像润城这种现象，在昆明也不在少数，据世纪中心工作人员处了解到，经常有客户整层或几层的购买他们的写字楼。
数据显示，目前昆明一环写字楼售价在2万左右，二环内达到1万5以上，其中世博板块写字楼售价，达到了3万元以上，西市区写字楼目前为昆明几个区域中，5000元每平米。而通过年限划分，石远认为，2010年平均租金为60元每平米，售价为8000—9000元每平米左右；2011年平均租金为70元每平米，售价为10000元每平米；而2012年的平均租金为80元每平米，售价为12000元每平米左右。石远说，虽然3年间价格平均涨幅似乎不大，但实际个案价格也会有暴涨现象。
今年写字楼售价，价格低些的有8000—9000元每平米，中等15000—16000元每平米，高点的有23000—24000元每平米，今年的售价跟往年相比差不多。未来的5—10年，写字楼的供应量都不会少，还不是集中放量的某个点，而是一个阶段，昆明现在进入了新一轮的开发高潮。
说到潜力和，石远认为，首先前十年沉浸了太长时间，超不过十栋，有一次井喷式的爆发。第二因为城中村的改造，政府规划的要求、综合体的开发，所以每个项目必须有写字楼。第三个是需求很旺，这十年基本没有供给。写字楼作为投资性产品是新热点。这三种力量推动了昆明写字楼市场又进入了新的一轮开发、投资热潮。现在是继前十年的阶段后第二轮开发高潮的初级阶段。现在写字楼供应量还没有很明显，明年的放量将会非常大。
昆明主城区写字楼售价
楼盘名称 价格 开盘情况
融城金阶 1.7万元每平米起 已开盘
融城优郡 1.4万元每平米 明年中下旬开盘
新都昌商业广场
（行政中心） 5600—10000元每平米 年底开盘
金尚国际 1.3万元每平米起 已开盘
润城 均价 15000元每平米 已开盘
银海樱花语 10000元每平米左右 已开盘
滇池柏悦 6533元每平米起价 已开盘
大润发 8500元每平米 已开盘
国际银座 7200—8000元每平米 正在销售中
奥宸财富广场 14000元每平米 12月8日开盘
奥宸中央广场 10000元每平米 明年年中开盘
金苹果 16800元每平米 12月8日开盘
都市时报记者 杨威 整理
昆明主城区写字楼租金
昆明写字楼租金走势图
本版图表 昆明风之玲市场咨询机构提供
昆明九大新兴商务圈写字楼分布
昆明写字楼集群 多中心多方向发展
■ 都市时报记者 雷君钰
随着昆明城市不断向外扩张，昆明写字楼分布已经从一环以内逐渐向外发展，由以三市街、南屏街为中心的中央商务圈向多中心多方向发展。
一环内是昆明商务楼宇最为集中的区域，伴随着城市的扩展首先是北辰财富中心区域的崛起，成为外围商务功能聚集的典范。至祥置业（中国）有限公司董事副总经理黄雷分析：“就新兴区域来看，必须要提到的就是白云路-北京路商务圈，金领地商务大厦、金平果·国际商务、金尚俊园以及未来的昆明广场的地标写字楼推动了这一区域的聚集和发展，并表现出巨大的潜力。其他的新兴区域主要有7个，分别是昆洛板块、关上板块、老螺蛳湾区域、金产区、滇池路板块、人民西路板块、贡行新区。”
为什么会形成这样的分布呢？黄雷解释：“一方面是长期以来昆明的单核发展模式带来了一环内中心城区拥堵不堪的现实，以及其不断上涨的租金，使得新兴的中小企业不堪负担，而新进品牌企业又‘一层难求’。另一方面的原因则是旧城改造和新城开发的持续推动，新的区域形成了聚集商务功能的基础，旧改项目的推动需要商务功能的配套，都为这种多中心的分布注入了动力。”
根据至祥研究中心数据显示：目前一环内板块写字楼租金30-150元/平米每月；二环内板块40-120元/平米每月；东南板块25-80元/平米每月；官南板块50-70元/平米每月；滇池板块70-90元/平米每月；西山板块50-80元/平米每月；高新板块60-90元/平米每月；北市板块80-100元/平米每月。
从板块的发展潜力来看，白云路-北京路商务圈、昆洛板块、呈贡新区和金产业区是更为值得关注的，白云路-北京路商务圈有可能成为北京路地铁商务价值轴兴起的核心，昆洛板块则会受到大量商贸企业的持续热捧，呈贡新区则将向大家呈现政务商务之间互动发展对商务的促进作用，而金产业区则标示着昆明未来可能达到的城市区域地位。
世博板块
地段：白龙路、世博园周边
板块分析：源于世博园而兴起的板块，在90年代崛起，将整个片区的商业氛围带动起来，与此同时昆明轨道交通建设的逐步完善及成熟，也会为未来新商务中心的形成营造良好的软硬件环境。
区域项目：南亚未来城、俊发菠萝村城中村改造项目、云南映象。
白云路-北京路板块
地段：以白云路和北京路的交叉点为中心辐射周边。
板块分析：北辰财富中心区域的崛起，俊发中心、昆明广场的地标写字楼、金领地商务大厦、金尚俊园等多个项目推动了这一区域发展，并表现出巨大的潜力。
区域项目：昆明广场、金尚国际、北辰财富中心、俊发中心、金领地商务大厦、金平果·国际商务。
昆洛板块
地段：地处昆明主城、呈贡新城、空港经济区三城核心位置。
板块分析：8大项目聚集，世纪金源商务中心在此埋下伏笔，星都国际总部基地二次提升，众多项目跟随推进；而新螺蛳湾未来全方位的提升，以及轻轨沿线的带动，将使该板块再次发力，带来难以估量的区位价值。
区域项目：螺蛳湾国际商贸城、星都国际总部基地、世纪金源商务中心、大都、海伦国际、高顺铭都、国际温州城、银海樱花语。
关上板块
地段：以高原明珠国际五金机电商城和老巫家坝机场为中心。
板块分析：官渡广场推动区域的发展，会展经济助力商务聚集，融城金阶高调入市，银海尚御低调消化，潜在项目暗流涌动。
区域项目：银海尚御、融城金阶。
老螺蛳湾板块
地段：以环城南路双龙桥老螺蛳湾为中心。
板块分析：老螺蛳湾是城市传统的商业重地，未来昆明市的新CBD板块核心地段，规划中的城市轨道1号线和5号线等交通配套丰富，旧城改造促成区域的升级，次CBD商务功能显著强化。
区域项目：云纺东南亚大厦、螺蛳湾CBD、鑫都韵城、新都昌商业广场。
金产区
地段： 金产区选址昆明主城南市区，属于西山区管辖范围，广福路、前兴路。
板块分析：万达进驻该区域，已经让片区地块汇集很高的关注度，与此同时昆明轨道交通建设的逐步完善及成熟，也会为未来新商务中心的形成营造良好的软硬件环境。
区域项目：万达广场、润城、奥宸财富广场。
滇池路板块
地段：南市区滇池路沿线。
板块分析：南亚风情城的成功则带动着新商务圈层的初步发展，中央金座小试牛刀，摩根道承接未来发展，多个大盘推动商业的配套升级。
区域项目：南亚风情第壹城、中央金座、摩根道。
人民西路板块
地段：人民西路沿线。
板块分析：由人民路壹号广场旧城改造推动整个区域的发展，保利进驻六合改造城中村，红庙项目优先进入市场、经典双城成为西部崛起的核心。
区域项目：马街摩尔城、保利·六合、人民路壹号广场、经典双城、红庙村项目。
呈贡板块
地段：呈贡新城区。
板块分析：伴随着呈贡行政中心的搬迁而快速开发的新城行政商务区，上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城、中置信广场等项目推动者区域的发展，区域成熟有待提升，商务成熟仍需时日。
区域项目：大成金融商务中心、上海东盟商务大厦、七彩云南第壹城、中置信广场。
都市时报地产评论员 胡泊
写字楼于城市而言就像青春期的孩子，不断地生长。记得上学时参加过的调查显示，城市的繁荣与地标写字楼的高度有莫大的关系。
20世纪70—80年代，昆明写字楼建设起步。这一时期以行政办公楼为核心，单调、统一的模式奠定了代写字楼产品的基调。到了上世纪90年代，受到举办1999年世博会的拉动，昆明写字楼建设急剧扩张，步入以市场化产品为核心的第二阶段。如火如荼地盲目开发，孕育出大批良莠不齐的项目，导致空置率大幅上升，写字楼开发一度放慢。
经过市场10余年的消化，昆明写字楼的供求关系发生了巨大变化，空置率逐渐下降。随着城市建设、经济发展的加快，高端写字楼的需求日益放大，租金飙升、价格坚挺，市场供不应求，投资价值开始显现。
特别是最近两年，云南桥头堡国家战略开始实施，昆明加快建设中国面向南亚、东南亚的区域性国际城市。一家家外资企业、合资企业、国内财团纷纷入驻，一个个工业园区、物流园区的接连诞生，昆明积聚数年的商务办公需求集中爆发，高档化、智能化、国际化、花园式的新一代写字楼应运而生。
不到10年就可收回全部投资！听到这样的市场调查结果，恐怕不少人都会大跌眼镜。如此高的率让绝大部分商铺、住宅情何以堪？然而，这的确是一些优质写字楼的投资回报。
毋庸置疑，资本的嗅觉总是最敏锐的。昆明写字楼的投资热，恰如少年般在成长。
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