[摘要] “女性是房地产业发展中重要的推力”这一趋势正在显性化。时代的更替中，各行各业尤其是在近10年的房地产业飞速发展过程中，或因女性社会角色的剧烈转变，抑或是女人与房子的特有“情结”，房地产业曾透露出的男性色彩，因越来越多女性的参与和占据主导地位而被淡化。
女性扮演“意见领袖”
“不管是在生活还是工作中，女性对房地产行业的影响越来越明显。”云南财经大学经济发展研究中心研究员王咏雪告诉记者。
在消费市场方面，“老婆说了算”或者“丈母娘说了算”的情况并不少见，购房的家庭中，女主人的意见往往可以左右最后决定。“比如说在厨房、卧室等等内部细节中，女性会用独有的感觉去判断这些地方的好坏，这些方面可能男性是无法了解的。”王咏雪谈道，女性的感性因素在与男性的理性思维博弈中所起到的作用是不可忽视的，特别是在购房这种家庭的大事上，女性感觉的好与坏有时可能比男性的更可靠，此外在很多细节上的注意也会让男性认真考虑所作的决定，有时候就会改变想法，这时女性就成了“意见领袖”，她的决定变成了最终结果成功与否的关键。
而在房地产行业中，女性的影响就更加直接，王咏雪说：“房地产行业的变化给了女性更大的舞台。”他认为，起初的房地产行业特点主要是“建设”，男性在其中占据着最重要的作用，随着房地产行业调控的进行，整个行业的发展方向也有了较为根本的变化，房地产行业逐渐超越‘钢筋混凝土’模式，走向精细化、人性化的营销管理，更激烈的竞争、更科学的发展，更细致的分工是未来地产行业发展的趋势，相较男性，“亲切、仔细、沟通能力……”这些方面优势更为明显的女性有了更多的舞台。最为明显的一个特征就是，在地产公司中，男性占据着决策层的大部分，但在营销、公关、人力资源这几个部门女性则是主要力量，在这些岗位上她们发挥的作用往往远远高于男性。
“有一本书说21世纪是女性的世纪，未来将有越来越多的女性出现在社会发展的舞台上，无论是在政治、经济还是在社会的舞台上，女性将扮演越来越多的且重要的角色。”王咏雪说。（刘宇）
爱情向左房子向右？
2011年8月12日，人民法院发布了《婚姻法》司法解释三， 直面当今社会较为关注的热点问题：房产、第三者、亲子鉴定、生育权等。“房子”、“净身出户”、“女方不公”成为各种舆论的关键词。另外，也有观点认为这个“新婚姻法让女人很受伤”。无疑，由于司法解释三关系到千家万户的切身利益，必将引发新一轮的关于婚姻问题的讨论，特别是涉及房屋产权的问题。对此我们该如何面对？又该如何解读？我们邀请了云南新洋务律师事务所律师李志斌通过两个案例来进行分析。
案例一：王小姐与张先生于2006年结婚，婚后，王小姐父母以王小姐名义预付款购买了一套住房。现在王小姐与张先生离婚。上述房产该如何分割？
法律法规：司法解释三第七条规定“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第三项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”
律师解读：该规定明确了婚后一方父母出资为子女购买不动产且产权登记在自己子女名下的应认定为夫妻一方的个人财产。
在《婚姻法解释（三）》公开征求意见时，作为出资人的男方父母或女方父母均表示，他们担心因子女离婚而导致家庭财产流失。在现实生活中，父母出资为子女结婚购房往往倾注全部积蓄，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同财产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。所以，房屋产权登记在出资购房父母子女名下的，视为父母明确只对自己子女一方的赠与比较合情合理，这样处理兼顾了我国国情与社会常理，有助于纠纷的解决。由双方父母出资购买不动产，产权登记在一方子女名下的，按照双方父母的出资份额按份共有，更为符合实际情况。《婚姻法解释（三）》第七条规定从我国的实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。
现在有一种开玩笑的说法，生女孩是“招商银行”，生男孩是“投资银行”。父母投资如果投资没有得到任何回报，很短时间双方就离异了，父母投资的房产被另一方分走，父母是没有力量再投资为子女购买房产的了。
该条款还进一步规定了由双方父母出资购买不动产，按照出资份额共有，就更加人性化和科学了。因为谈到净身出户问题，其实男女双方不一定是谁住谁家的房子，谁会净身出户都不好说。所以划分清楚双方财产的份额，应该对男女双方都是公平的。
所以，上述案例中涉及的房产应认定为王小姐的个人财产。
案例二：陈女士于2004年签订商品房购销协议，首付20万元，房产登记在陈女士女名下。刘先生与陈女士2005年登记结婚。婚后，刘先生与陈女士共同还贷40万元。现双方起诉离婚，该房产应当如何处置？
法律法规：司法解释三第十条规定“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”
律师解读：该规定首次明确了离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。
离婚案件中，按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准，则可能出现对一方显失公平的情况。根据《婚姻法解释（三）》第十条的规定，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值，应考虑配偶一方参与还贷的实际情况，对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上，未还债务也应由其继续承担，这样处理不仅易于操作，也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同，银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的，其属于法律意义上的合同相对人，故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说，婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时根据婚姻法第三十九条款规定的照顾子女和女方权益的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
对于这一规定，误解的人很多。以为产权登记给首付方，房子就与另一方没有关系了，离婚时另一方只能“净身出户”，这样太不公平。其实，这是完全曲解了司法解释。比如，案例中的房子首付20万元，此后共同还贷40万元。那么，首付方只能有三分之一的权利，对于剩余的三分之二包括增值部分，均由双方共同享有。这难道还不公平吗？如果当初在房价很低的时候，陈女士没有付首付买下房子，刘先生结婚后再付首付房价已经涨得一塌糊涂了，刘先生根本买不起房子了，一直住出租屋，那才真正叫“净身出户”！所以，案例中房产的处置已经很明显，房产归陈女士所有，对于刘先生承担的贷款部分应视为对陈女士的债权。
另外，司法解释三还针对“房改房”这一问题做出了突破性规定，第十二条：“婚姻关系存续期间，双方用夫妻共同财产出资购买以一方父母名义参加房改的房屋，产权登记在一方父母名下，离婚时另一方主张按照夫妻共同财产对该房屋进行分割的，人民法院不予支持。购买该房屋时的出资，可以作为债权处理。”
房改房是上个世纪事情，已经成为历史。应该说，司法解释三尊重了历史。房改房，是国家对父母几十年辛勤工作的一种补偿。子女如果掏了这一两万元钱，就认为房子是子女的了，对父母是不公平的。所以，法律规定作为债权处理也是合理的。
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