海外住房投资短期难成大气候 缘因条件还不成熟

云南信息报  2011-08-10 08:37

[摘要] 在第一批限购令出台半年之际，实行限购城市的房价普遍涨幅变缓，少数城市甚至小有下跌，而没有实行限购的多数二三线城市房价却持续飙升。之所以造成如此巨大的反差，和限购有关的因素至少有二：一是限购城市的部分热钱向二三线城市流动，助推房价上涨；二是部分城市限购令成了二三线城市的催购令。

 

多数人并非为炒楼

近年来，越来越多的中国富裕人士热衷到海外置业，其背后的推动力不仅仅是投资回报，移民、留学等才是海外置业的主要需求。

是移民。伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加。在加拿大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆局面。第二是留学。一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买房，有的甚至还购买大面积房产，一部分用于出租，实现“以房养学”。第三是纯粹的物业投资。相对于国内的限购、限贷等政策，海外一些国家的贷款政策较为宽松且利率较低，于是，逐利的资金越来越多地投向海外房产市场。

中国资本的流入是中国移民聚居城市房价上涨的原因之一，但并不是决定性因素。以加拿大为例，当地媒体认为，目前这一波加拿大房地产牛市，得益于加拿大经济的快速复苏及较低的房贷利率，也与消费者对房贷利率提高的预期有关。而温哥华地区出现的房源紧张现象，一方面是客观现实，另一方面也是一些“黑中介”利用不正当竞争手段哄抬房价，以期获得超高利润。对于新加坡楼市来说，当地分析师认为，土地的稀缺性才是新加坡房价上涨的根本原因。

此外，国外相关政策也表明，当地政府欢迎外国人前来投资置业。根据美国法律，房主可自主选择买家，政府无权干涉，目前也没有迹象表明美国将出台限制政策。国际金融危机爆发后，美国将投资移民的起点从100万美元下调到50万美元，足见对外国人到美国投资置业是鼓励的。在新加坡，外国投资者可以同本国公民一样申请贷款，且可贷款70%。除了政府组屋是只提供给本国公民的保障房以外，新加坡政府没有针对外国人购买私宅的限制规定。

多国出招控房价

为控制房价飙升，新加坡政府从2009年9月开始推出数轮调控措施，最近的一次是在今年1月份。新加坡政府一方面将卖方印花税的征收期限从3年延长到4年，即拥有房产在4年以内的业主在出售时需缴纳4%至16%不等的印花税。另一方面，提高二套房首付款比例至40%及以上。这些措施取得了一定成效。新加坡国家发展部公布的季度数据显示，今年一季度新加坡私宅价格上涨2.2%。

温哥华等地的房价上升也引起了政府的重视，加拿大财政部和自然资源部宣布，对政府支持的住房抵押贷款相关规定进行3方面调整。一是首付低于房价20%、需购买政府支持的保险贷款，分期偿还期限将由35年减至30年。二是居民再贷款的融资上限将由房屋价值的90%降至85%。三是政府取消以住房作担保的信贷额度。据加拿大皇家地产经纪公司的报告预测，2011年，加拿大的平均房价仍将上升3%，但预计交易额将会下降2%。

美国不对外国投资者购房进行限制，但向其征收房产税。如果在美国投资房产而不用作居住，那就得按照美国法律缴税，却又不能像当地投资者那样享受福利，这显然很不划算。因此，虽然外国人购买美国房屋呈增多趋势，但截至去年底，其占房屋交易总量的比例还不到10%。

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