[摘要] 在第一批限购令出台半年之际，实行限购城市的房价普遍涨幅变缓，少数城市甚至小有下跌，而没有实行限购的多数二三线城市房价却持续飙升。之所以造成如此巨大的反差，和限购有关的因素至少有二：一是限购城市的部分热钱向二三线城市流动，助推房价上涨；二是部分城市限购令成了二三线城市的催购令。
在批限购令出台半年之际，实行限购城市的房价普遍涨幅变缓，少数城市甚至小有下跌，而没有实行限购的多数二三线城市房价却持续飙升。之所以造成如此巨大的反差，和限购有关的因素至少有二：一是限购城市的部分热钱向二三线城市流动，助推房价上涨；二是部分城市限购令成了二三线城市的催购令。
由于中国人对股市信心不足，投资渠道一向过于狭窄，在当今居民存款“负利率”状况之下，二三线城市一旦实行限购，那些本该用于置业的资金，有一部分必然会寻求其他投资渠道，其中包括在海外投资地产。但笔者以为，中国人投资海外条件还不成熟。
一方面，中国人在海外置业，多数人的首要目的并非为了获得投资回报。目前在海外购房的主要有四类人：一是为了移民或长期留学而购房，先在目的地国家购一套房，为将来移民或留学创造条件。二是留学生临时自住，多余部分出租，学成回国前出售。三是部分财富来路不正的富人，害怕政府追究“原罪”，而通过在海外购房以实现财产转移。四是部分贪官，因为受到存款实名制的威慑，必须将赃款向境外转移，而在海外购房则成为最优选择。另一方面，境外一些发达国家的房地产市场，因为比较成熟而缓慢，并且需要缴纳不菲的物业税、物业费，持有成本较高，投资房产较低，划不来。
此外，目前人民币依然面临快速的压力，境外热钱都在想方设法购买人民币资产，以坐享人民币给他们带来的额外红利。因此，目前中国人用人民币去境外购买房产，单纯为了投资，显然不合常理。
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留学及投资需求旺盛中国人热衷在海外置业
中国人崇尚先“安居”后“乐业”，只要有相对充裕的积蓄，都乐于打造一个属于自己的安居之地。移居国外的中国人也是如此。以加拿大为例，华裔移民拥有房产的比例接近80%，在所有族裔中。
近年来，受国际金融危机影响，国外很多城市的房价都在下跌，而中国移民聚居区的房价却不降反升。自去年年底以来，美国纽约的唐人街和法拉盛地区、加拿大的温哥华、澳大利亚的悉尼等地的房价都在攀升，甚至连新加坡等东南亚地区的房价也接连走高。中国人海外置业的趋势越来越明显，引起国际舆论关注。
中国人成海外楼市活跃群体
国际金融危机爆发后，虽然美国房地产市场迄今仍未摘掉“危机重灾区”的帽子，但包括中国人在内的外国客户，已成为美国许多城市房地产市场上最活跃的群体，是稳定房市的“协助力量”。华人聚居区的房价更是逆市而动，有些地区的房价已经达到甚至超过了国际金融危机之前的水平。洛杉矶一家地产开发交易公司总裁、从事美国房产研究已近10年的乔慧存告诉记者：“在南加州、佛罗里达等地的房市中，中国投资人已成为瞩目的一族。”
今年5月底，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半内全部售空。销售如此火爆的原因就是中国投资者的参与。其实该项目在进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”，在最终的成交名单中中国买主占了40%。一位加拿大房地产从业人员表示：“来自中国大陆的购买力越来越被重视，中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”
不只是欧美发达国家，东南亚也成为中国投资者置业的热点地区。2010年全年，新加坡私宅销量已超过国际金融危机前的水平，价格上涨了17.6%。新加坡房地产咨询机构戴德梁行日前发布的报告显示，2011年一季度，新加坡私人住宅的外国投资者比例创下历史新高，达到16%。中国投资者的人数更是首次超过马来西亚，成为新加坡本国投资者以外的私宅买家。
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多数人并非为炒楼
近年来，越来越多的中国富裕人士热衷到海外置业，其背后的推动力不仅仅是投资回报，移民、留学等才是海外置业的主要需求。
中国资本的流入是中国移民聚居城市房价上涨的原因之一，但并不是决定性因素。以加拿大为例，当地媒体认为，目前这一波加拿大房地产牛市，得益于加拿大经济的快速复苏及较低的房贷利率，也与消费者对房贷利率提高的预期有关。而温哥华地区出现的房源紧张现象，一方面是客观现实，另一方面也是一些“黑中介”利用不正当竞争手段哄抬房价，以期获得超高利润。对于新加坡楼市来说，当地分析师认为，土地的稀缺性才是新加坡房价上涨的根本原因。
此外，国外相关政策也表明，当地政府欢迎外国人前来投资置业。根据美国法律，房主可自主选择买家，政府无权干涉，目前也没有迹象表明美国将出台限制政策。国际金融危机爆发后，美国将投资移民的起点从100万美元下调到50万美元，足见对外国人到美国投资置业是鼓励的。在新加坡，外国投资者可以同本国公民一样申请贷款，且可贷款70%。除了政府组屋是只提供给本国公民的保障房以外，新加坡政府没有针对外国人购买私宅的限制规定。
多国出招控房价
为控制房价飙升，新加坡政府从2009年9月开始推出数轮调控措施，最近的一次是在今年1月份。新加坡政府一方面将卖方印花税的征收期限从3年延长到4年，即拥有房产在4年以内的业主在出售时需缴纳4%至16%不等的印花税。另一方面，提高二套房首付款比例至40%及以上。这些措施取得了一定成效。新加坡国家发展部公布的季度数据显示，今年一季度新加坡私宅价格上涨2.2%。
温哥华等地的房价上升也引起了政府的重视，加拿大财政部和自然资源部宣布，对政府支持的住房抵押贷款相关规定进行3方面调整。一是首付低于房价20%、需购买政府支持的保险贷款，分期偿还期限将由35年减至30年。二是居民再贷款的融资上限将由房屋价值的90%降至85%。三是政府取消以住房作担保的信贷额度。据加拿大皇家地产经纪公司的报告预测，2011年，加拿大的平均房价仍将上升3%，但预计交易额将会下降2%。
美国不对外国投资者购房进行限制，但向其征收房产税。如果在美国投资房产而不用作居住，那就得按照美国法律缴税，却又不能像当地投资者那样享受福利，这显然很不划算。因此，虽然外国人购买美国房屋呈增多趋势，但截至去年底，其占房屋交易总量的比例还不到10%。
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