[摘要] 在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
“因为资产周转率较低，自身的资金积累难以满足成长目标需要，百强企业只能到资本市场上寻求外部资金支持，但这种大规模借助外部融资的增长是难以持久而且是蕴含了极高风险的。”中国房地产T O P10研究组项目研究负责人张秋芳说，其所言“极高风险”如面临持续收紧的调控政策，很多房企可能出现资金链断裂。
在2010中国房地产百强企业研究成果发布会上，包括中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一、清华大学房地产研究所所长刘洪玉等都特别提醒房企要“理性发展”，如合理制定土地储备的扩张速度，把握拿地节奏并科学布局，既保障发展的需要，也不会因为过度的土地储备沉积大量资金。
■百强房企趋势
上市房企净利润增长但毛利率下降
由各大上市房企公布的年报，保利、SO H O中国、绿地等10家企业均实现30亿元以上的净利润，万科更是达到63.1亿元。中指研究院的数据显示，百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增加9家；净利润均值11亿元，增幅高达58%，但毛利率却显示略有下降，可见房企的盈利质量面临挑战。
据悉，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增以及2009年活跃的融资活动对百强企业资产规模的提升，可见的整体趋势如银行大额授信、借壳上市受青睐、赴港IPO热潮再起、再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局等，如新增入市的房企就有恒大、龙湖、宝龙、佳兆业、禹州、花样年等，大规模的融资如保利、首开、金地等企业分别增发融资80亿元、47亿元、41亿元。
土地储备足普遍能满足3年增长需要
随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90.1万平方米，较2008年的79.4万平方米上升13 .4%，也超过了2007年84 .8万平方米的平均水平，将为今年的市场供给提供充足保障。
在增加土地储备方面也更加注重，一边大举进军新兴的二三线城市，一边盯紧旧改城市项目，很多企业都是“尽力存粮，占地再说”。根据中指研究院对百强房企所做的样本测算，百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上，他们的土地储备可供开发年限多数在3年左右，这与项目平均开发周期接近，可见百强房企“不差地”，企业土地储备水平总体适当。
经营性现金流净额首次由负转正
房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，这一状况而今有了显著变化。数据显示，经过2009年的“楼市大热”，百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6 .9亿元。同时，去年结束后，百强企业预收账款均值达44 .1亿元，与上年相比增长81 .4%，是2005到2009年来增长幅度的一年，这一增长为企业提供了现金流保障，很大程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，说明百强企业的发展越来越注重“稳健”二字。
资产周转加快，存货消化周期明显缩短
周转速度加快能对企业盈利能力起到明显的增强作用，这已成为房企发展的核心竞争力。数据显示，在百强房企运营效率普遍提高的情况下，行业差距正在拉大——百强企业2009年总资产周转率均值为0 .38，较2008年的0 .34略有提高，而运营效率T O P10的企业去年的总资产周转率均值为0.58，高于百强企业0.38的平均水平；去年百强房企的存货周转率均值为0.56，存货消化周期由前年的106周下降到93周，而运营效率T O P 10企业的存货周转率均值为0.75，排在前三名的万科、恒大、金科，存货消化周期只用20-40周。
◎房企典型
●万科去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%；今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山、昆明等地。
●保利2009年全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。公告显示去年总销售额中，二三线城市占53%，首次超过一线城市。今年3月26日，保利云南置业有限公司和云南桃源投资开发有限公司举行合作签约仪式，新成立的昆明保利房地产开发有限公司，或将参与城中村改造。
●金地去年新增土地面积中，二三线城市占据81.9%，今年计划开发项目43个、新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津、南京、沈阳、西安、东莞等地。
●绿城现有开发遍布38个城市，在建、待建项目超90个，其中二线城市土地储备占比高达95%，以杭州、宁波、温州、青岛、大连为主。
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