[摘要] 在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
“二三线城市已不是传说，而正在成为一个真实的、可以预计的未来，我们在议论一线城市的泡沫、地王和形势变化时，二三线城市正在迎来中国房地产的春天。”日前于北京钓鱼台国宾馆举办的2010中国房地产百强企业研究成果发布会上，阳光100置业集团常务副总裁范小冲激情昂扬地说道。与此同时，日前发布的《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》显示，二线城市开始成为大型房企的重要战场。
去年土地储备8成在二三线城市
范小冲在其题为《二三线城市发展之道》的演讲中，列了几组数据：万科去年新增的土地储备90%在二三线城市；2004年时一线城市的房地产销售额占总销售额的20%，而去年只有9%；今天G D P超千亿的城市超过了60个，在未来会超过100个……
“二三线城市成为中国城市化、中国房地产的主战场”成为此届房地产百强企业家峰会上的焦点话题，万科企业股份有限公司总裁郁亮提了个颇具意味的说法“房地产也是靠天吃饭”，所谓天时就是趋势，包括行业发展趋势和城市发展趋势。他所指或许正体现在万科开发重心的转移上——去年万科新获取项目44个，按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米，其中二三线城市占比超过了90%；今年1月中旬，万科总裁郁亮一行入滇考察，并在昆明设立分公司。 2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。
相比之下，保利的表现更为明显，其业务布局和盈利结构都已向二三线城市倾斜。2007年二线城市项目——包头保利花园成功开售并盈利。 2008年7月25日，保利地产在云南项目——保利·宁湖峰境正式奠基，该项目坐落于安宁市发展潜力的大屯新区，定位于城市中高端住宅，物业类型涵盖别墅、洋房、小高层等。保利·宁湖峰境堪称保利在云南的开山之作，一期物业销售业绩良好。至2009年底，保利全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。根据其公告，去年其总销售额中，二三线城市占53%，首次超过一线城市。
万科、保利是领军者，引领着大型房企的进军方向，而这一趋势已经得以普遍体现。据中指研究院企业研究总监张秋芳介绍，百强企业的土地储备均值达到了95 .53万平方米，扭转了前两年土地储备下降的趋势，82%是在二三线城市，而综合实力前10位的企业平均已经进入了23个城市。
今年二三线城市或涨价5%-10%
“一线市场拿地太难了。”某百强房企代表坦言，顿一顿又说了个理由：“一线市场泡沫实在是很大了。”在他看来，一线城市虽然长期看成长空间很大，但目前价格太高，房价的上涨无法与建房成本同步，未来1-2年增幅赶不上二三线城市。相对于一线城市，二三线城市的刚性需求仍占主导地位，加上投资属性小，目前空间比一线城市要好，波动幅度也会比较小。
中指研究院的预测也正好说明这一点。运用房地产政策动态监测模型，中指研究院常务副院长黄瑜认为2010年的楼市走势将出现较明显分化，商品房销售面积增长率将呈“前高后低”之势，其中一线城市可能会下降，而二三线城市将保持平稳增长；销售均价会上涨3.3%到6%，其中一线城市的房价会在四季度出现一些调整，而二三线城市还将保持5%-10%的平稳增长。
迅速扩张隐含资金链断裂风险
不过，大规模地进军二三线城市、扩张拿地，也牵连着一个令人堪忧的风险。数据显示，即便去年百强企业的现金流状况明显改善，但2009年资产周转率均值为0.38，存货周转率约0.56，低于2007年相应指标的0 .46和0 .60，相比国外房地产开发公司，美国T O P10的房地产开发企业资产周转率为1-2倍，是中国企业的3倍以上。
“因为资产周转率较低，自身的资金积累难以满足成长目标需要，百强企业只能到资本市场上寻求外部资金支持，但这种大规模借助外部融资的增长是难以持久而且是蕴含了极高风险的。”中国房地产T O P10研究组项目研究负责人张秋芳说，其所言“极高风险”如面临持续收紧的调控政策，很多房企可能出现资金链断裂。
在2010中国房地产百强企业研究成果发布会上，包括中国房地产协会副会长兼秘书长朱中一、清华大学房地产研究所所长刘洪玉等都特别提醒房企要“理性发展”，如合理制定土地储备的扩张速度，把握拿地节奏并科学布局，既保障发展的需要，也不会因为过度的土地储备沉积大量资金。
■百强房企趋势
上市房企净利润增长但毛利率下降
由各大上市房企公布的年报，保利、SO H O中国、绿地等10家企业均实现30亿元以上的净利润，万科更是达到63.1亿元。中指研究院的数据显示，百强企业中，净利润超过10亿元的企业数量为26家，较上年增加9家；净利润均值11亿元，增幅高达58%，但毛利率却显示略有下降，可见房企的盈利质量面临挑战。
据悉，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增以及2009年活跃的融资活动对百强企业资产规模的提升，可见的整体趋势如银行大额授信、借壳上市受青睐、赴港IPO热潮再起、再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局等，如新增入市的房企就有恒大、龙湖、宝龙、佳兆业、禹州、花样年等，大规模的融资如保利、首开、金地等企业分别增发融资80亿元、47亿元、41亿元。
土地储备足普遍能满足3年增长需要
随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在2009年平均达到90.1万平方米，较2008年的79.4万平方米上升13 .4%，也超过了2007年84 .8万平方米的平均水平，将为今年的市场供给提供充足保障。
在增加土地储备方面也更加注重，一边大举进军新兴的二三线城市，一边盯紧旧改城市项目，很多企业都是“尽力存粮，占地再说”。根据中指研究院对百强房企所做的样本测算，百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上，他们的土地储备可供开发年限多数在3年左右，这与项目平均开发周期接近，可见百强房企“不差地”，企业土地储备水平总体适当。
经营性现金流净额首次由负转正
房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，这一状况而今有了显著变化。数据显示，经过2009年的“楼市大热”，百强企业经营性现金流5年来首次转正，均值为6 .9亿元。同时，去年结束后，百强企业预收账款均值达44 .1亿元，与上年相比增长81 .4%，是2005到2009年来增长幅度的一年，这一增长为企业提供了现金流保障，很大程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，说明百强企业的发展越来越注重“稳健”二字。
资产周转加快，存货消化周期明显缩短
周转速度加快能对企业盈利能力起到明显的增强作用，这已成为房企发展的核心竞争力。数据显示，在百强房企运营效率普遍提高的情况下，行业差距正在拉大——百强企业2009年总资产周转率均值为0 .38，较2008年的0 .34略有提高，而运营效率T O P10的企业去年的总资产周转率均值为0.58，高于百强企业0.38的平均水平；去年百强房企的存货周转率均值为0.56，存货消化周期由前年的106周下降到93周，而运营效率T O P 10企业的存货周转率均值为0.75，排在前三名的万科、恒大、金科，存货消化周期只用20-40周。
◎房企典型
●万科去年新获项目44个，规划建面约1036万平方米，其中二三线城市占比超90%；今年新增项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山、昆明等地。
●保利2009年全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。公告显示去年总销售额中，二三线城市占53%，首次超过一线城市。今年3月26日，保利云南置业有限公司和云南桃源投资开发有限公司举行合作签约仪式，新成立的昆明保利房地产开发有限公司，或将参与城中村改造。
●金地去年新增土地面积中，二三线城市占据81.9%，今年计划开发项目43个、新开工面积388.85万平方米，主要集中在天津、南京、沈阳、西安、东莞等地。
●绿城现有开发遍布38个城市，在建、待建项目超90个，其中二线城市土地储备占比高达95%，以杭州、宁波、温州、青岛、大连为主。
●华远目前可供开发项目建面约233万平方米，主要分布在青岛、西安、长沙等二线城市，占公司可开发项目面积的95%左右，其大本营北京已连续四年没有土地斩获。
●世茂去年实现营业收入10 .61亿元，营业利润3 .03亿元，项目主要分布在长三角、环渤海湾、海西和中部地区，其中二线城市占比26%，三线城市占比高达66%。
●碧桂园去年超额完成全年190亿元合同销售目标，“大本营”广东对其全年销售业绩的贡献占全年销售业绩的67%，但深圳没项目，广州也只有凤凰城，二三线城市占80%。
●富力去年在从化、太原各购一大幅地块，土地储备总量达2200万平方米，今年计划于12个城市推售超过40个项目，其中31个在二三线城市，销售量占比预计近80%。
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