[摘要] 在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
在地产业烤糊了的一线城市，其高地价、高房价已经成为众多房企的心头隐患。尽管在销售业绩、利润贡献率、企业品牌开发上，一线城市仍然占有重要的地位，但动辄几十亿的拿地款也给房企们带来了越来越大的资金与经营风险。这也导致众多房地产公司从去年开始，全力经营二三线城市。
“二三线城市已不是传说，而正在成为一个真实的、可以预计的未来，我们在议论一线城市的泡沫、地王和形势变化时，二三线城市正在迎来中国房地产的春天。”日前于北京钓鱼台国宾馆举办的2010中国房地产百强企业研究成果发布会上，阳光100置业集团常务副总裁范小冲激情昂扬地说道。与此同时，日前发布的《2010年中国房地产企业季度销售20排行榜》显示，二线城市开始成为大型房企的重要战场。
去年土地储备8成在二三线城市
范小冲在其题为《二三线城市发展之道》的演讲中，列了几组数据：万科去年新增的土地储备90%在二三线城市；2004年时一线城市的房地产销售额占总销售额的20%，而去年只有9%；今天G D P超千亿的城市超过了60个，在未来会超过100个……
“二三线城市成为中国城市化、中国房地产的主战场”成为此届房地产百强企业家峰会上的焦点话题，万科企业股份有限公司总裁郁亮提了个颇具意味的说法“房地产也是靠天吃饭”，所谓天时就是趋势，包括行业发展趋势和城市发展趋势。他所指或许正体现在万科开发重心的转移上——去年万科新获取项目44个，按万科权益计算的规划建筑面积约1036万平方米，其中二三线城市占比超过了90%；今年1月中旬，万科总裁郁亮一行入滇考察，并在昆明设立分公司。 2月初万科的公告显示，万科新增加项目8个，全部都在二三线城市，其中6个在珠三角的佛山、中山等地。
相比之下，保利的表现更为明显，其业务布局和盈利结构都已向二三线城市倾斜。2007年二线城市项目——包头保利花园成功开售并盈利。 2008年7月25日，保利地产在云南项目——保利·宁湖峰境正式奠基，该项目坐落于安宁市发展潜力的大屯新区，定位于城市中高端住宅，物业类型涵盖别墅、洋房、小高层等。保利·宁湖峰境堪称保利在云南的开山之作，一期物业销售业绩良好。至2009年底，保利全年拿地总支出超过300亿元，其中二三线城市投入200亿，占比达2/3。根据其公告，去年其总销售额中，二三线城市占53%，首次超过一线城市。
万科、保利是领军者，引领着大型房企的进军方向，而这一趋势已经得以普遍体现。据中指研究院企业研究总监张秋芳介绍，百强企业的土地储备均值达到了95 .53万平方米，扭转了前两年土地储备下降的趋势，82%是在二三线城市，而综合实力前10位的企业平均已经进入了23个城市。
今年二三线城市或涨价5%-10%
“一线市场拿地太难了。”某百强房企代表坦言，顿一顿又说了个理由：“一线市场泡沫实在是很大了。”在他看来，一线城市虽然长期看成长空间很大，但目前价格太高，房价的上涨无法与建房成本同步，未来1-2年增幅赶不上二三线城市。相对于一线城市，二三线城市的刚性需求仍占主导地位，加上投资属性小，目前空间比一线城市要好，波动幅度也会比较小。
中指研究院的预测也正好说明这一点。运用房地产政策动态监测模型，中指研究院常务副院长黄瑜认为2010年的楼市走势将出现较明显分化，商品房销售面积增长率将呈“前高后低”之势，其中一线城市可能会下降，而二三线城市将保持平稳增长；销售均价会上涨3.3%到6%，其中一线城市的房价会在四季度出现一些调整，而二三线城市还将保持5%-10%的平稳增长。
迅速扩张隐含资金链断裂风险
不过，大规模地进军二三线城市、扩张拿地，也牵连着一个令人堪忧的风险。数据显示，即便去年百强企业的现金流状况明显改善，但2009年资产周转率均值为0.38，存货周转率约0.56，低于2007年相应指标的0 .46和0 .60，相比国外房地产开发公司，美国T O P10的房地产开发企业资产周转率为1-2倍，是中国企业的3倍以上。
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