[摘要] 近，地产界的朋友圈盛传一篇文章《有多少项目是被拖死的？》看完文章后，圈内不少朋友点赞、点评、感叹，如此可见，开发项目不能患有拖延症；准确地把握时间节点，对于开发企业显得 重要。一转眼，2015年，又只剩下4个月时间，而对于地产圈而言，又迎来了一年一度的传统营销旺季——“金九银十。
望 十余个大型楼盘抢市
进入2015年来，明显感觉到市场成交逐渐趋于稳定，每月的成交量都稳定在一个相对较高的水平上，7月份又达到了一个年内高峰。为此，房价点评网首席分析师芶敏菲认为，即将到来的“金九银十”成色是否足，很大程度上得看这个时期市场上开盘楼盘的数量，以及促销力度。据房价点评网掌握的信息来看，9、10月份保守预计将有十几个大型楼盘将要新开或加推，其中几个还是首次开盘。
具体来看房天下的监控数据：未来9月预计将有雪力国际、山海湾、版筑青果、金地·悦天下、保利大家等10余个项目迎来开盘。此外再加上一些中小楼盘以及畅销楼盘，从供应量来讲，“金九银十”冲刺的货源十分充足。
目前市场已相对健康稳定，但开盘“促销动力”不是很足。就房天下的监控数据来看，新盘优惠力度并不大。而具有促销功能的房交会在8月底确定延期，这也在一定程度上将影响到购房者的积极性，而且从开盘到完成销售备案也需要一定的周期。2014年“金九银十”成交量较高，主要原因是前期一些楼盘大幅促销后的集中备案，以及一些团购房源的成交。
房价点评网或房价点评网首席分析师芶敏菲认为，今年“金九银十”的成交量具备超越去年的条件，具体如何我们得拭目以待。但可以肯定的是，今年“金九银十”的成交量也将维持在一个较高的水平。
至祥置业（昆明）策略资源
加大促销 赢得先机
房企借“金九银十”加大活动及促销力度或带来成交的一波小高峰，但在目前经济下行、房地产 增速放缓的大环境下，与目前趋势表现一致的昆明，在此大环境下楼市出现较大波动的概率不大，预计走势平稳。
年底回款压力对于房企意义重大，房企年末冲刺行为是大概率事件，房企销售团队必然会运用各种方法来促成销售，但由于市场已较为成熟，更新的“冲刺”手段或难出现。
面前楼市大环境下，刚需产品仍然是市场上去化的主力。地段、价格、配套、房企实力等综合价值较高的项目或有较大机会。
传统的“以价换量”仍然是有效手段，但边际效应递减，而且通过价格的妥协而实现销售并不是房企 可用的方法。因此预计后市价格平稳的可能性加大。
9月小长假甚至之后的“十一”周都是出游高峰，以往“城里空、城外堵”的现象仍将继续。房企通过主题活动和加大看房车力度等方式实现“城内免费一日游”较以往更容易吸引置业者， 是刚需群体。
南北方向是昆明城市发展的主轴线，未来放量较大，配套较为完善，但是价格也相对较高，追求品质和配套的置业者可多关注。西市和东市价格较有吸引力，且云集了大牌房企，高性价比将是区域物业的大 。
同策咨询研究部总监张宏伟
楼市下半年 后 或将陷入大萧条
对于房企来讲，首先应积极调整推盘节奏，把控好跑量去库存的“窗口期”，增加三季度尤其是“金九银十”销售业绩在全年的比例，防止市场环境在第四季度末甚至2016年初出现变化而导致企业被动推盘的局面。
其次，调整并优化库存结构，积极去库存，不要恋战，不要期待房价再次快速大幅上涨，或继续博弈市场，即使市场具备 条件也不要 ，二是想方设法尽快实现销售业绩回升。原因主要有两点：一是，从楼市大趋势来看，楼市已经进入下半场，从供求基本面来看已基本平衡，市场需求已基本得到满足， 的结果只能是错过放量的“窗口期”，错过企业扭转局面的机会；二是，“3·30新政”以来大中城市房地产市场成交量价的回升主要是过去积压需求的集中释放，以及由于需求的集中释放而带来的市场需求的透支，如果房企借此以为未来楼市一直会保持这样的量价走势，那其实就是对于市场的误判，就极有可能在未来市场出现变化之时陷入被动局面。
从本轮市场发展趋势来看，待本轮市场需求在第四季度集中释放完毕之时，下一轮市场的阶段性调整也就来临了。本轮楼市量价齐升多持续到今年第四季度末，也就是说，央行“双降”之后，楼市需求将大量透支，楼市在下半年 后将陷入大萧条，从时间的角度来看，2016年初开始新一轮的房地产市场调整极有可能会来临。
届时，如果企业没有在今年下半年做到“未雨绸缪”，那么，房企就有可能会因此陷入被动推盘的局面，企业的资金面也会因此遇到问题。
某房价点评网首席分析师 芶敏菲
高库存 价格要接地气
云信：你是如何看房企的2015年后的冲刺？如何冲刺更为有效？
芶敏菲：虽然今年市场总体情况比去年要好，但房企仍面临较大的业绩压力。从今年昆明市场表现出的特征来看，以往占大多数市场份额的本土房企有所下滑，外来品牌房企的份额正在增加。
今年还剩4个月的时间，即将开盘的项目中大部分都是品牌房企的作品，剩下4个月的冲刺将关系着昆明市场的未来格局和竞争态势。
如何做到有效冲刺？首先勿忘了目前市场仍处于去库存的大趋势之下，昆明购房者对价格的敏感度依然很高，制定好接地气的价格策略 关键，就算是有 的产品也该有一个合理的定价。其次，要挖掘、突出项目的差异性，一方面是产品层面的、另一方面是服务、体验层面的，并做好这方面的市场 工作。
后，还是要靠拼。拼产品 、拼服务水平、拼渠道挖掘、拼团队执行，总之还是围绕着如何在较好的市场条件下争夺大的客户份额。
未来市场是精细化产品的天下
云信：哪些产品可能会在下半年“逆袭”？
芶敏菲：从今年下半年即将入市的项目来看，绝大多数都是有亮点的。要么是产品有创新，居住舒适度有进步；要么是配套有亮点，能给业主带来更多的生活享受；要么是服务有新体验，能给业主除房子之外的软性价值。
说明昆明房地产市场正在升级、正在逐渐走向成熟，与先进城市接轨。昆明市场已经摆脱了粗放式竞争的时代，未来是精细化的天下。相信产品具有差异化、服务体现人性化、配套均好性强的项目一定会胜出。
预计后4个月 房价总体平稳
云信：就今年上半年的表现来看，“以价格换量”具有重要意义，后4个月，你对于“价格”有什么样的预判？
芶敏菲：今年昆明房产价格“理性回归”后，从相关监测的成交量来看，已经得到了市场的认同，市场也逐步趋向健康、稳定的态势。从今年后4个月的房价来看，预计房价总体将继续保持平稳，不会出现大起大落的情况。
但项目之间将会出现分化，产品、配套 明显的热销项目，价格甚至会逐步上扬；而个别市场表现较差的项目，年终为了资金回笼，也不排除大幅 促销跑量的情况，但对整体市场的影响有限。
这个9月小长假，请多看“名盘大盘”
云信：就在即将开启的9月，我们又迎来了一个小长假，你对于“小长假”看盘，有哪些置业意见？昆明哪些区域值得推荐？
芶敏菲：9月的小长假不少，抗战纪念日、中秋节，接下来就是国庆节大长假，这段时间购房者有充裕的时间去看房。对自住型购房者来说，今年以来都是一个较好的购房窗口期，一方面房价理性回归了，另一方面是按揭成本也降低了。就当前而言，对购房者还有一个利好在于，接下来4个月将有很多品质新项目将面市，有了更多比较、选择的空间，购房者可以多看看、多比比，选择一个高性价比的品质产品。
说到区域，就新项目的分布来看，依然是南市区为主，比如华都B区、筑友双河湾、金地悦天下二期、恒大云报华府等；其次是北市区，比如融城·昆明湖、俊发城、中海锦苑等；西市区也有重磅项目将入市，比如保利大家、恒大名都等。这些项目都是值得关注的。
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