[摘要] 2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力有：我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。
其二，宏观经济周期。中国宏观经济周期的调整也将影响住房价格，过去我国经济基本逢3的年份开始加速增长，逢8年的年份下跌。但2008年这个周期，不仅没有下跌，反而加快增长，带来了很多后遗症问题。
2013年我国经济速度开始下行，而不是加速上行，这是大周期的调整。未来的速度不会再超过8%，结构调整和战略思路的调整，更多注重经济增长的质量和效益，城镇化的发展同样注重质量、生态和文化、历史，不会再搞大拆大建，也不会急于求成。
5.高房价和高利率将使中心城市失去优势
房地产本身不具多少技术含量，房地产的过度发展，在互联网时代和实体经济竞争的时代，房地产的地位是很不稳定的。高房价的连锁效应抑制房价继续高涨。
一是企业生产成本提高。随着土地、住房成本提高，劳动力成本也将大大提高，未来的物价上涨，为了弥补住房成本，将出现物价循环轮番上涨，带动生活成本提高。这反过来抬高企业生产、科研成本，很多企业将不堪租金成本和工资成本，放弃在大城市设置企业，转而到郊区或地价低廉的地方创业。很多微利行业和企业以及被互联网销售导致利润下降的企业，在大城市的高房价、地价下将丧失产业发展优势、就业优势和利润优势，这些企业也将远离大城市。
二是出口成本提高。房价带动物价上涨，人民币汇率只能而不是贬值，贬值将导致更大的通货膨胀，不利于社会的稳定与和谐。环境和污染治理成本的提高，将增加企业成本，尤其是出口企业的成本，影响贸易的国际竞争力。而贸易增长的下降，将给国内市场带来压力，削弱企业利润空间和竞争力。
三是城市和农村生活成本提高，工资成本上升。农村城市化虽然给农民带来了住宅的改善，但也带来生活成本提高，蔬菜已经很明显，其他产品价格更是如此，未来农民的其他购买力难以大幅度提高，这将制约城市经济的市场需求。
四是进城的农业人口及其子女也买不起价格高昂的住房，大学生就业回到农村现象已经很突出，城镇化速度将因此相对稳定乃至下降，对城镇住宅供求也会产生很大影响。事实上，过去的10多年，大量住宅被用于投机和投资。如，北京（楼盘）郊区县2003-2005年出售的住宅小区，入住率不足10%-30%的很多，而且大多是毛坯房。
6.房地产市场已处于不健康状态
房地产的泡沫征兆已经很明显，破灭是迟早的事情。
其一，房地产价格已经超越国际水平。国际上，合理的房价与收入比例为4-6倍，而我国大大超过，目前，我国局部地方的住房价格超过主要发达国家的大城市，如果汇率，这将更明显。我国依然是一个发展中国家，尚未完全实行工业化，房地产泡沫将葬送工业化发展进程，使我国企业缺乏国际竞争力。
其二，诸多地方出现空城，入住率很低。现在，温州、鄂尔多斯、神木等已经出现了价格大幅度下跌，常州等地也出现空城现象。地市以下的住房供给超过需求的现象随处可见，即使在北京也不例外。这说明住房刚需的说法是站不住脚的，投资性住房占据主导地位。
2008年的美国金融危机是从2007年3月对冲基金公司的倒闭破产开始，单个事件逐渐叠加，最后酝酿了全局危机。我国的房地产泡沫危机也许是走同样的道路，从逐个城市房价下跌开始。对此需要高度重视。
其三，房地产的投资回报价值缩小，风险加大。以2010年为基础，除少数几个城市上涨幅度达到18%-22%，其他都在15%以下，与银行理财比较，已经不算具有投资价值，兑现的难度增加。而房价一旦下落，住房出售比股票还困难，尤其是二手房。温州的房价下跌让人胆战心惊，未来房价下跌，很多投资人将无法变现。
其四，建筑成本下降可能带来住房价格下跌。集成建筑技术的发展，可以在15天内建成一座20层高的大楼，这将大大缩减建筑周期，降低建筑材料和劳工成本。目前，钢铁、水泥、玻璃、有色、石材等与房地产相关产业产能过剩，价格下跌，不仅国内如此，国际也如此。这些产品价格的下降，也在抑制住房成本价格的提高。
总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。当今钢铁业产能过剩以及亏损之痛，与2008年以来的房地产膨胀关系密切。2007年以后我国开始实施紧缩货币政策，但金融危机打乱了这一部署，2009-2010年的信贷扩张导致房地产成为经济增长的动力，房地产价格膨胀吸引了大量投资。我国房地产消费了钢铁产量的40%，房地产膨胀和钢铁业产能逆向调节，导致前几年进口铁矿石价格持续大幅度上涨，国内产能扩张，落后产能淘而不汰，这样的发展模式不可持续。
而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
7.住房供给已超过城镇化人口的需求
2012年我国人口135404万，比2011年增加669万。考虑到放开二胎政策，预计未来8年年均自然增加700万人口计算，到2020年总人口141004万人，再后10年年均增加750万人口，到2030年我国总人口148504万人口。
2012年我国城镇化率52.57%左右，根据国际经验，城市化率只有达到75%，房价才会稳定下来，达到70%的目标是比较合理的，目前还相差20%左右。
按照2009-2012年以来每年销售的住房套数（每套100平方米以上）计算，每年可解决人口2600-3000万人口入城，但实际每年城镇化人口不足2100-2300万。根据目前的施工面积和销售情况，假设未来每年依然销售940万套住宅，8年销售7520万套，至少可以解决22560万人口的居住，而城市增加的人口实际只有17600万，只需要5833万套，未来8年住房供应超过需求1700万套。由此可以看出，未来8年住房基本是供给能力大于需求能力，房价应该稳定乃至下降，结构上或许有所波动。
如果从最近3年城镇人口增加和住宅供应来说，供给也超过了需求。今年1-10月商品住宅销售约820万套住房，全年预计至少960万套，可以满足2460-2800万人口的居住需求，而实际只有2200万人口增加。越往后，这种状态将越明显。
有人也许说，现在的城镇化率实际没有那么高，这个说法难以站住脚。城镇7亿多人口中，两三亿是没有城市户口的，没有户口不代表没有住房，2009年以前的住房是随便购买的。1998年房改时的所有城市居民都是有住房的，2002年以来，房地产销售的住宅套数就达到了6000多万套，可以解决18000-20000万人口，也就是同期人口增加的居住问题基本解决了。
未来房价变动与选择趋势
1.作为住房，可以购买；作为投资，应慎重选择
未来房价趋势如何，确实令人纠结。总体来说，土地和住房的供求矛盾不突出，人口城镇化带来的住房需求与供给矛盾也不突出，因此，中长期（2年以上）内房价继续大幅度上涨的可能性不大，或者说住房价格上涨超过银行理财产品的可能性不大，但投资购买住房的成本和风险加大。
随着各种政策的完善和管理水平的提高，房地产政策将越来越完善，漏洞越来越少，执行力将逐步加强。尤其是新一届党政领导班子致力于经济结构转型升级，经济速度比过去有所降低，结构调整的力度会加大。同时，整肃党风、党纪，尤其是对腐败监督、处罚力度加大，对党政干部违规、超标占用办公室和住房等，都将来影响未来房地产市场的价格。
当然，区域不同，经济发展阶段不同，房价的趋势不同。部分区域随着经济发展水平和收入水平的提高，房价超过当地物价的上涨幅度也很正常。但作为投资，则需要多方面权衡。
2.房地产的风险已经累积
当下一线城市楼盘销售热，类似2008年以后的股市追新股。开发商雇佣大量人员推销，制造紧缺氛围，如同股票单个上市，众资金追逐，上市数日后很多股票价格下跌到低于发行价格。所有销售中心只销期房，已竣工或盖好的房子不售，实是套购买者手中资金降成本。商品房销售出现所谓日光盘、月光盘。这是销售技巧，也是政府管理不到位的表现。
中国的房价未来如何演变？殷鉴不远，2008年美国次债危机是从单个事件危机产生的，逐渐扩大到投行，因政府不救助而导致。中国的房地产价格危机或许从单个城市的价格危机开始，逐渐扩大。当然，金融资产与不动产的价格危机不同，而且由于大量持有住房的人不缺钱，其承受力大。但一旦开征持有税、遗产税，这些持有人成本就很高，房价下跌是必然。
3.利率市场化催生房地产价格下跌
存款利率上浮将推高房地产信托资金筹集成本。目前房地产企业10%-15%年利率成本不可持续。一般持续2-3年将面临资金链条崩溃危险，持续的时间越长，风险越大；金融风险加大，信贷紧缩乃至信托紧缩的风险加大。今年以来，各地各大银行快速上调房贷利率以及停止房贷的消息再次房地产市场神经绷紧。有不少银行已经取消了8.5折的贷款利率优惠，这都将影响住房购买。
房地产资金的过度集中和高利率，抬高了全社会的资金成本，也使得计划内的信贷资金规模因为表外业务的发展相对减少，银行表内房地产贷款规模缩减，因此，银行的放贷利率也将逐步提高，或者放贷减少，这将抑制需求购买，尤其是以投资为目的的需求购买。
国际上，房地产的价格危机都是持续高利率或者利率持续走高所导致。我国高利率持续了比较长的时间。目前，开始超过物价上涨幅度，房地产的风险已经累计到了顶点。
国际经验表明，房价持续上涨不是规律，没有只涨不跌的。中国的投机品市场，这种经验教训太多了。政策调控达不到预期效果，当市场规律发生作用的时候，政策同样无奈。
2014年将是房地产价格具有分水岭意义的一年。
（作者单位：国家行政学院决策咨询部）
房地产投资情况
（单位：亿元、% ）
开发投资 实到资金 固定资产投资额 开发投资占实到资金% 实到资金占全社会固定资产投资%
2007 25289 43566 117464 58.05 37.08
2008 31203 48492 148738 64.35 32.60
2009 36242 66546 193920 54.46 34.32
2010 48259 88297 241431 54.66 36.57
2011 61797 110990 302396 55.68 36.70
2012 71804 120970 364835 59.36 33.16
2013．1-10 68693 128147.6 351669 53.6 36.44
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