[摘要] 2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力有：我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。
2014年将是中国房地产价格具有分水岭意义的一年。未来房价既有上涨的推力，也有下降的拉力。上涨的推力有：我国经济繁荣周期没有结束、地方财政支付困难推高房价、宏观政策对房价的态度是市场起决定性作用、流动性依然充足对房地产有利、房地产市场的相对垄断使房价下降不容易。
房价下降的拉力有：土地供应增加与城镇化人口结构调整、房地产管理制度与政策的变化、经济面临转型升级、经济周期的变化、高房价和高利率将使中心城市失去优势、房地产市场已处于不健康状态。
总体来说，房价居高不下，将导致经济逆向调节和产能过剩，不利经济持续发展。过去的几年里，房地产膨胀导致产业结构逆向调节，延缓了经济结构调整的时间。而房地产的暴利，也让企业和社会无心于研发和技术投入，这将使我国丧失国际竞争力。
陈炳才
文眼
2013年，有哪些经济问题值得小结一下？有不少，其中房价应该算一个。因为本年2月国家又出台了房地产调控通知。连同此前出台的相关政策，近年来房价越调越高。岁末，国家行政学院决策咨询部陈炳才研究员传来文章，对房价问题及趋势做了分析。看得出来他也很纠结。明年及今后房价如何？需要多角度观察。
——亚夫
对当前房价的不同看法
2013年2月26日《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》对当前房地产市场调控提出了六个方面的要求。通知下发以来，各地房价不仅没有下降，而是大幅度提高，一些地方政府提出的控制目标，基本落空。10年房价，9次调控，屡调屡高。未来房价如何？现在，大体有如下几种看法。
1．上涨论
一种认为，由于财政困难，地方政府更希望房价上涨，地方政府的债务压力和土地招、拍、挂制度将继续推动房价创新高。目前政府出让土地的价格在持续提高，出让价格占住房销售价格的50%-60%。
二是认为城镇化将继续推高房价。一些房地产商认为，从人口结构看中国的房价至少会涨十年。从城市化看，也许会再涨更长的一段时间。只有到2020年以后，中国的房价才可能出现下降。在人口结构上，2020年以后是需求和供给相对平衡的阶段。
三是鬼城抑制房价说不可靠。有人认为鬼城之说不可信，中国城市发展模式是先有住宅，后有产业。先建住房，再吸引人入住。
四是认为中国房价周期达100年，未来15-20年仍然是上涨周期。明年如果继续限购，会再次出现价格暴涨，一线城市依然会继续上涨。
2．下跌论
一是泡沫说。有人认为房地产存在泡沫，连著名的地产商都在提醒存在泡沫，价格已经很高，高得离谱。有人认为未来房价会下跌，如果马上搞不动产登记，房价立即下跌。再则，二、三、四线城市住房供应增加，价格将下跌。
二是鬼城说。认为郑州（楼盘）新城、大亚湾、铁岭（楼盘）、贵阳、大同（楼盘）、唐山（楼盘）、常州（楼盘）等城市住房供给过剩，超越了发展阶段，很多新城区没有人居住。
三是崩溃说。其中有人认为，房价将大幅度下跌。如，温州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）、神木等住房价格已经大幅度下跌，其他地方未来也有可能出现大幅度下跌。
四是剥皮说。有人认为房价下跌类似竹笋之剥皮，即先从中心城市的外围和城市郊区价格的下跌或低价开始，逐渐向中心城市和城市核心区扩散，从而引发价格下跌。
应该说，以上种种看法，对我国房价的分析都有一定的道理。但综合起来看，未来房价有上涨的推动力，也有下降的拉动力。
未来推动房价上涨的因素
1．我国经济繁荣周期没有结束
中国经济的繁荣周期没有结束，依然有战略机遇期，尤其是城镇化作为新的经济增长动力，地方追求经济高增长，乃至底线增长思维，到2020年我国经济翻番，经济增长速度必须达到7%以上，再加上收入倍增计划等，带来住房购买能力提高。上限思维是消费物价不包括房价，意味着房价不会成为控制目标，过去政策用的限制词是抑制房价过快上涨，而不是房价上涨，而过快与否，没有标准。
2．地方财政支付困难推高房价
据国家审计署资料，2012年底4个省、17个省会城市承诺以土地出让收入为偿债来源的债务余额7746.97亿元，占这些地区债务余额的54.64%。这些地区2012年以土地出让收入为偿债来源的债务，需偿还本息2315.73亿元，为当年可支配土地出让收入的1.25倍。地方财政的偿还能力是下降的，为了偿还，出路是提高土地价格，或者发行地方债，地方债的发行依然要靠税收来解决，需要依靠土地财政来解决。因此，地方政府比百姓更希望土地价格上涨。
3．宏观政策对商品房的态度
宏观政策确定保障房是政府建设的重点，虽然解决部分人的居住，但往往不能满足需要，而且保障房本身环境、地点和质量等无法满足需求。不仅如此，宏观政策对商品房的态度是市场起决定性作用。
另外，压缩过剩产能，房地产是源头，房地产没有控制，压缩产能很难进行，甚至出现抬高房地产原材料价格上涨的情况，会抬高住房成本。压缩产能，就业压力本身就大，如果真的打压房地产，社会压力更大。更重要的是全社会的货币供应量持续不断扩张，在贷款上也很明显，这些资金的很大部分集中到住房投资或购买，把住房价格提高。
4．城镇化比率的提高
为提高城镇化率,就得建造新的城市或城区。最近，中央有关部门对12个省区的摸底调查显示，12个省级城市都要建新城，共规划了55个新城；144个地级市中有133个要建新城，共规划了200个；161个县级市中有67个也要建新城。
从公布规划的96个新城面积来看，占地超过6000平方公里，相当于所在城市建成区一半以上。按照55个新城30万人口，1650万人，133个20万，2660万，67个县新城10万，670万，合计新城4980万人，这是12个省的，如果全部计算起来，估计可以解决1亿人口的新城。
5．需求的扩大和特殊性
家庭的分蘖导致住房二人一套和一人一套的情况增加，单身离婚家庭的增加，也导致住房需求增加。而对改善住房的需求，推高了对住房面积扩大的需求。进入城市的大学生和研究生也期待住房，迫于收入压力租房，但需求依然在。
更重要的是，大部分家庭都投入了房地产的投资和投机，使得城市住房难以满足需求，远郊无法真正解决住房的困难，而且成本很高，除非企业从城市搬出，或者中心城市的人口、就业人数减少，而郊区增加，才能出现向郊区扩大购买的可能。
在投资比较选择中，房地产依然有优势。黄金、玉石、字画、古董，都不能像房地产投资那样可靠。我国资金过剩，本该投资渠道多样化来吸纳，但我国投资渠道相对狭窄，股票市场的不规范和暴涨暴跌让很多人远离，玉石、字画、古董真假难辨，因此，黄金、住房成为很多人的选择，而住房是吸纳资金的投资对象。
6．流动性依然充足，对房地产有利
人民币汇率预期依然存在，外汇占款总规模依然增加，尤其是人民币汇率尚未达到1994年前的水平，名义汇率还有一定的空间。即使没有导致的外汇占款增加，我国较高的存款准备金率，也表明我国未来发展不会缺乏资金，这些因素为房地产投资提供了资金来源支持。
2007年以来房地产基本不缺资金，开发资金占实到资金的比重在54%-64%之间。今年1-10月占53.6%。同期房地产企业实到资金占固定资产投资的比重达到36.4%，说明企业和社会依然将大量资金投向房地产。
影子银行和信托等资金，偏爱房地产。不少房地产企去年2012年上半年筹集资金的成本达到20%-30%，今年只有10%-15%。今年1-10月房地产企业实到资金近13万亿，全年有望达到161220亿人民币，比去年增长33%以上，由此可见，社会资金依然看好房地产。
7．其他因素
土地货币化的深度远未满足。农村土地和城市土地依然有空间，当这些因为货币供应增加，货币供应年均在14%以上，5-6年货币供应就翻番，土地价格肯定上涨，而土地价格上涨，住房价格必然上涨，尤其是新建的住宅和拍卖的土地价格，推高住房价格。
房地产市场的相对垄断，使房价下降不容易。2007年的房地产调控，导致房地产市场的集中度提高，不仅土地开发和拍卖土地的能力集中到大房地产商手中，他们的营销战略业相对垄断，大量中间人出售，增加了流通环节和成本，提高了维持高价的承受能力。
而且，目前购买住房投资的人，很大部分是中国市场各种制度改革的受益人。他们拿着大量的住房，不在乎房价的高低，也不担心和害怕下跌。这种力量在新开盘中，依然存在，尤其是对高档商品房如此。
当然，从房地产周期来说，已经突破了一般的周期规律，房价可能类似经济增长，突破周期规律，继续一个小周期。
抑制房价上涨乃至下跌的因素
1.城镇化的土地供应增加，城镇化人口结构的调整，将影响房价上涨
今年1-8月，房地产用地公告量同比增加25%，住宅用地公告量增加22.7%，均为近年来较高增幅；房地产用地供应同比增加34.4%，增长较快。其中，住宅用地供应同比增加33.9%，供应了8.02万公顷，已经接近过去5年年均供应量。目前，广东很多县闲置土地10万亩以上，时间多在3-5年，有些15年。
中央城镇化工作会议提出，今后要减少工业用地，增加生活、居住用地供应比例，严格控制特大城市人口规模，在城市群的布局上，大中小城市和小城镇，将合理分工、布局，协调发展。这对今后城镇化发展路径进行了战略调整，也必将影响未来的房价变化。
2.房地产管理制度的变化将影响房价上涨
目前地方政府可以出售的土地有限，往往需要通过土地整合才能出售，越往后，可出售的土地越少。更重要的是，土地价格的抬高，并不足以解决财政所需要的资金。而财政的持续困难，将促使政府开征新的税种，房地产税将是一个很重要的税种，只要这个税收收入归地方政府，地方就有很大的积极性。
随着2014年财产登记制度的建立，房地产、个税联网系统的完善，开征房地产持有税等的操作性已经大大增强。财政部已经明确表态，房地产税的方向是降低建设和交易环节的税赋，增加保有环节的税赋，因此，住房价格的回落也就成为必然。
3.经济面临转型升级将影响房价上涨
总体来说，全球经济处于危机后的结构调整和转型周期内，第三次工业革命的产业逐渐明显，绿色、低碳、节能、降耗已经成为全球工业产品的技术和行业标准，云计算、大数据的技术发展，将使制造业数字化、产品标准化，生产快速化，互联网、物联网、电网的融通，将带来信息技术和商业、金融模式的变革。传统经济不适应这些变化，将面临生存压力。
我国经济因为资源、环境承载力不足，亟待转型升级，如果不转型升级，继续按照目前的模式发展，再持续5年，将爆发更大规模的产能过剩危机、生态环境大危机乃至社会大危机。
而转型升级，房地产经济是牛鼻子，只有住房价格大幅度下降，价格回归理性，才能降低生活成本，降低企业房地产和资金成本，让其他产业有高利润，才能鼓励资金向其他行业投资，为转型升级提供资金和利润支持。否则，房地产的过度发展，将阻碍我国经济的转型升级。因此，房地产价格下降是经济转型升级的政策抉择要求。
4.经济周期的变化将影响房价上涨
其一，房地产周期。经济和房地产繁荣都具有周期性、阶段性，房地产的过度繁荣周期基本结束，到了重要转折点。周期规律表明，10年内会发生一次经济或金融危机，三十年是社会思潮的转变。
就房地产来说，国外一般5-7年一个周期。我国房地产繁荣从1998年住房制度改革算起，按照7年周期来计算，已经有了两个周期。按照10年（包括12）周期计算，2013-2014年也是重要转折年。经济周期实际是集体行为规律的时间传递过程反映，从诸多现象看，目前已经进入周期尾期。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
