[摘要] “五一”前夕，北京、南京相继出现外资房企以不同方式斩获地块的消息。一个是有新加坡资本背景的凯德商用，一个是中国香港嘉里建设。在国内房地产企业被调控抑制住拿地豪情，甚至被明显收紧资金链的情况下，非内地的境外资本似乎正以一种更自如的姿态，登陆内地，抢占地盘。
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在持续的调控政策下，房地产业的“严寒”并未因春天到来而回暖。房地产贷款仍是银行的红线地带，房地产信托也经历了监管部门的数次整治，房企资金链日益紧绷。主流融资渠道受限后，PE趁势而入，发过桥贷款、股权收购、低价接盘，成为房企融资的另类通道。
PE强势介入地产隐含风险
接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，楼市低迷，房企资金紧张，为房地产基金发展创造了条件。可个别不规范的机构借房地产基金的名义融资有非法集资之嫌，还有一些房企主导的私募基金存在大量关联交易，PE强势进入房地产市场隐含一定风险。
与房地产业遭遇寒冬相反的是，房地产企业的股权交易日渐升温。中原市场研究部数据显示，2月份地产行业股权变动剧烈，全月规模交易13宗，交易额31.7亿。同比分别上涨53.8%、153%。中原市场研究部总监张大伟告诉记者，“进入2012年，股权交易即使在春节区间的1月份也明显升温，2月份这一趋势也并未停止。并购案例激增与房企资金链紧张不无关系，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产。”
而在这一轮的房地产业整合中，PE成为一股不容忽视的力量。“建筑面积12万平方米的两栋商住两用楼，在珠海，楼面价只有5000元，6亿元资金需求还差3亿，只是融资方不想出让股权，最后和地产基金谈崩了。”一位业内人士向记者透露，“现在银行渠道受阻，PE要价筹码加大，资金成本高达30%，大家日子不好过。”
上述的那位PE公司高管估计，目前应该有超过百家的房地产基金公司，募集资金规模达千亿元以上。“现在，银行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市无门，房地产商找钱太难，而房地产基金资金运用方式灵活，可以借贷，可以股权投资，低价收购，不像银行和信托那样受银监会严格监管。”他告诉记者，PE参与房地产项目，一般是发放短期过桥贷款，或是出资入股介入地产项目，然后再通过自身客户或银行等第三方渠道为项目公司募集资金。
据了解，国内房地产基金分为两类，一类为专业投资机构独立募集私募基金，另一类则由房企单独或和基金、信托公司共同出资设立，如稳盛投资、万通核心成长股权投资基金等。
未来PE接手地产项目可能更普遍
在去年和前年的调控期，信托公司曾大规模介入房地产融资，由于信托的存续期大多在1至2年，房地产信托集中到期给PE提供了更多的机会。数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达6882亿元。国泰君安预计，2012年、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，其中2012年到期规模为2011年的4倍。业内人士认为，房地产信托目前面临的主要是流动性风险，找第三方接盘或以自有资金垫付再变卖抵押资产等方式将成为具有清偿风险项目的主要处置方式，未来一段时间PE接手地产项目的情况可能更普遍。
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