[摘要] “五一”前夕，北京、南京相继出现外资房企以不同方式斩获地块的消息。一个是有新加坡资本背景的凯德商用，一个是中国香港嘉里建设。在国内房地产企业被调控抑制住拿地豪情，甚至被明显收紧资金链的情况下，非内地的境外资本似乎正以一种更自如的姿态，登陆内地，抢占地盘。
新加坡凯德商用、中国香港嘉里建设分获项目,调控下境外资本优势凸显
“五一”前夕，北京、南京相继出现外资房企以不同方式斩获地块的消息。一个是有新加坡资本背景的凯德商用，一个是中国香港嘉里建设。在国内房地产企业被调控抑制住拿地豪情，甚至被明显收紧资金链的情况下，非内地的境外资本似乎正以一种更自如的姿态，登陆内地，抢占地盘。
境外资本优势凸显
4月25日，新加坡背景的外企凯德商用宣布，在保利地产[简介动态]大兴一地块建造购物中心。凯德商用预计，包括土地价格在内，开发成本共约23.43亿元。
一天后，在南京，中国香港嘉里建设集团以13.1亿元竞得白下区一宗住宅用地，楼面价折合14150元/平方米。
相对于斩获项目的内地以外资本(以下简称“境外资本”)，内地房企调控下的姿态都相对要谨慎得多。无论是与凯德交易的保利还是在同嘉里竞争中败下阵来的万科、保利、中铁和朗诗。
据在竞地现场的人士透露，嘉里竞地代表对拿地价格表示“还可以”。在内地企业的衬托中，这种轻松表态后的资金优势更是凸显。在业内人士看来，对比境外资本拓展新项目的资金优势；内地房企就是“资金劣势”。以保利为例，北京一家咨询机构高管认为，保利近年来也在拓展商业地产板块业务，此次转让大兴地块，应是调控下更谨慎的投资策略。2011年，保利地产资产负债率超过78%，净资产负债率119%，账面现金比上年下滑5%。
而从更多房企境况看，库存压力和负债压力，也使包括万科等龙头房企在内的内地房企，面对优质地块争夺也要适可而止。
市场信心支撑境外资本
在最近两个斩获内地项目的境外资本中，凯德的势头更值得关注。
2011年底，凯德中国在重庆以约65亿元的代价拿下朝天门商业地块。而该项目总投资预计更是在210亿元以上。从去年以来，凯德已经在上海、广州、杭州等城市拿地，此次又拿下大兴商业地块。
4月底，凯德置地华北区域总经理韩维就对媒体表示，的房地产市场仍在中国。去年之所以“坚决”拿下重庆朝天门地块，就是源于对中国市场看好。
毋庸置疑的是，包括中国香港嘉里建设在内，拿地首先源于对内地楼市的长期看好。而持续深入调控更将这种机会多途径地展示给境外资本。近日，就有消息称，重庆市近期接触香港投资者，包括李嘉诚旗下的长江实业、和记黄埔，以及瑞安房地产，试探他们购买停建房地产项目的意向。
亚太投资者持续关注内地
虽然在内地高调扩张，但是包括凯德在内的境外资本也不忘谈论“谨慎布局”。同时，虽然谨慎，业内人士依然相信境外资本特别是亚太地区资本，在内地投资会不断增加。
易城中国估价与投资部总监徐忆对记者表示，以房地产大宗交易为例，2007年以来，在众多海外投资者中，亚太地区的开发商与各类投资机构比例显著上升。港澳台地区的开发商在一线城市投资业务活跃，形成了开发、投资与运营多种业务组合的优势。来自新加坡的投资机构从商用地产开发、投资优质物业到持有，也形成了在中国房地产市场稳固的投资战略。徐忆也介绍，目前仍有新加坡企业在寻找合作项目。
徐忆也表示，随着凯德、丰树、腾飞等商用地产基金对内地投资的拓展，来自亚太的境外资本的比例也将上升。
根据记者此前了解，凯德中国在华四大业务板块都在持续拓展。凯德置地人士也表示会力争实现本土化，在中国市场深耕，并将中国市场占比提升到45%。
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在持续的调控政策下，房地产业的“严寒”并未因春天到来而回暖。房地产贷款仍是银行的红线地带，房地产信托也经历了监管部门的数次整治，房企资金链日益紧绷。主流融资渠道受限后，PE趁势而入，发过桥贷款、股权收购、低价接盘，成为房企融资的另类通道。
PE强势介入地产隐含风险
接受《经济参考报》记者采访的业内人士表示，楼市低迷，房企资金紧张，为房地产基金发展创造了条件。可个别不规范的机构借房地产基金的名义融资有非法集资之嫌，还有一些房企主导的私募基金存在大量关联交易，PE强势进入房地产市场隐含一定风险。
与房地产业遭遇寒冬相反的是，房地产企业的股权交易日渐升温。中原市场研究部数据显示，2月份地产行业股权变动剧烈，全月规模交易13宗，交易额31.7亿。同比分别上涨53.8%、153%。中原市场研究部总监张大伟告诉记者，“进入2012年，股权交易即使在春节区间的1月份也明显升温，2月份这一趋势也并未停止。并购案例激增与房企资金链紧张不无关系，不少中小房企在产权市场转让股权、债权，抛售房产、在建项目等实物资产。”
而在这一轮的房地产业整合中，PE成为一股不容忽视的力量。“建筑面积12万平方米的两栋商住两用楼，在珠海，楼面价只有5000元，6亿元资金需求还差3亿，只是融资方不想出让股权，最后和地产基金谈崩了。”一位业内人士向记者透露，“现在银行渠道受阻，PE要价筹码加大，资金成本高达30%，大家日子不好过。”
上述的那位PE公司高管估计，目前应该有超过百家的房地产基金公司，募集资金规模达千亿元以上。“现在，银行渠道堵死了，信托受限，A股更是上市无门，房地产商找钱太难，而房地产基金资金运用方式灵活，可以借贷，可以股权投资，低价收购，不像银行和信托那样受银监会严格监管。”他告诉记者，PE参与房地产项目，一般是发放短期过桥贷款，或是出资入股介入地产项目，然后再通过自身客户或银行等第三方渠道为项目公司募集资金。
据了解，国内房地产基金分为两类，一类为专业投资机构独立募集私募基金，另一类则由房企单独或和基金、信托公司共同出资设立，如稳盛投资、万通核心成长股权投资基金等。
未来PE接手地产项目可能更普遍
在去年和前年的调控期，信托公司曾大规模介入房地产融资，由于信托的存续期大多在1至2年，房地产信托集中到期给PE提供了更多的机会。数据显示，截至2011年底，房地产信托余额达6882亿元。国泰君安预计，2012年、2013年房地产信托总到期规模分别为2000亿元、2200亿元，其中2012年到期规模为2011年的4倍。业内人士认为，房地产信托目前面临的主要是流动性风险，找第三方接盘或以自有资金垫付再变卖抵押资产等方式将成为具有清偿风险项目的主要处置方式，未来一段时间PE接手地产项目的情况可能更普遍。
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