[摘要] 楼市调控的效果似乎已初步显现。2011年4月12日,房地产专业研究机构中指研究院对120个城市的监测报告表明,一季度住宅用地交易遇冷,土地成交量和成交价格均有所下滑。
调控之下土地出让底价大幅上调
事实上,从目前的供需关系看,促使地价上涨的动力仍然十分充足。总体上,各地用地需求大大超过供地指标允许的限额。尽管国土部要求“确保城市住房用地供应计划总量不低于前2年年均实际供应总量”,但华源集团董事长任志强认为,2009年商品房供地负两位数增长,虽然2010年总供地增长了30%多,以2年平均计算实际供地是大幅减少。
更重要的是,地方政府应对限购压力,纷纷在地价构成上做出调整,力撑地价。由于国土资源部对土地溢价率进行限额控制,超过50%的地块需上报原因,并由省级国土资源主管部门约谈,一季度土地溢价率大幅下滑。
实际上,地方政府在控制溢价率的同时却大幅上调了土地出让底价。根据中指研究院的监测,一季度住宅用地底价仍稳中有升,1月-3月份,底价分别为2862元/平方米、3232元/平方米、3388元/平方米,2月、3月份分别环比上涨13%、5%,与去年同期底价相比,上涨12%和69%;住宅用地成交价分别为3981元/平方米、3719元/平方米,3671元/平方米,环比下降7%、1%。底价上涨幅度高于土地成交价降幅,“中央想限制溢价率,地方政府想卖高价,所以肯定得抬高底价。”蒋云峰表示。
在思源置地总经理李国平看来,目前地方政府50%的收入跟房地产有关,地方政府用土地抵押的融资平台账目混乱,一旦土地价格下跌,地方财政有破产的危险。因此地方政府主观上不愿改变土地价格上涨的趋势。
据了解,一线城市普通商品房供地的减少,使开发商转向二三线城市和其他类型土地。随着城市拆迁不断扩展的二三线城市,土地供应量增加,地方政府也通过推出优势地块的方式吸引房地产商的进入。“在二三线城市的项目能否真正发展起来,是我们拿地的顾虑。”一位资深房地产商说。
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