[摘要] 2009年末，房地产调控序幕再次拉开，未来目标非常明确，即抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。2011年1月26日，第三轮房地产调控政策“新国八条”出炉，对个人房贷空前严厉的约束让房地产投资金融杠杆几近消失，限购政策则让本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。
2009年末，房地产调控序幕再次拉开，未来目标非常明确，即抑制投资性购房、建设商品与保障房双轨机制。2011年1月26日，第三轮房地产调控政策“新国八条”出炉，对个人房贷空前严厉的约束让房地产投资金融杠杆几近消失，限购政策则让本地居民不可能购买两套以上的住房，没有缴税或者社会保险证明的，失去在异地投资的资格。一个月后，昆明相关实施细则出台。
与上述调控政策对应的是，政府决定在十二五期间建设3600万套保障性住房，以满足中低收入阶层的住房需求，中央政府还与地方政府签订了在2011年建设1000万套保障性住房的责任书。
昆明在2011年拟新建保障房11万套。
按每套住3人计算，未来5年，将有超过1亿人住在保障性住房中，这意味着中国住宅市场的格局或将彻底改变。
转变
住宅市场将形成两条“清晰线”
从2003年开始，政府就针对房价过快上涨对房地产行业进行宏观调控，到2011年新国八条出台，近8年来，宏观调控从“抑制供给”入手，转变为“增加供给和减少需求”，市场格局也从以商品房为主到目前的以商品房和保障房“两条腿走路”。
2009年末开始的房地产调控最不同于以往的就在于，保障房建设成为房地产调控的重要手段。著名财经评论员叶檀认为，以税收和金融手段抑制投资性购房需求的目的是防止在通胀和贫富不均时代，房地产集中在极少数富裕阶层手中待价而沽，大规模建设保障型住房的目的是满足城市中低阶层的住房需求。
云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研分析，在未来，住宅市场将会形成两条很清晰的线，保障性住房解决中低收入群体住房问题，归政府；商品房解决较高收入群体住房问题，归市场。两种性质的住房分别纳入不同的政策体系，泾渭分明。
冲击
保障性住房冲击商品房市场？
很显然，税收、信贷以及限购多种手段叠加的调控政策对楼市已经产生了影响，3月份，昆明主城区商品房出现连续几天零成交。昆明市在2011年拟建设11万套保障性住房，可事实上，昆明主城区每年的商品房交易量也不到10万套，很显然，保障性住房在未来将成为一种非常重要的房屋类型，问题是，如此大体量的保障性住房上市，将会对商品房市场造成怎样的冲击？
高屋地产顾问机构总经理胡先钧认为，从供求的角度看，昆明在2010年拍出了大量的土地，包括城中村改造的，未来的住宅供应量是非常充分的，保障性住房的推出，对商品房价格会有抑制作用，但不会引发大幅下跌。从长远看，保障性住房的推出只对居住格局产生影响，不会改变公众的购房趋向，也不会对商品房的投资需求产生影响，“政府有政府的功能，市场有自身的调节能力，开发商也有自己的生存之道”。
风之铃市场调研机构房地产研究中心经理杨皎分析，即使在有大量廉租房可以选择的情况下，许多消费者仍然会选择购买商品房，廉租房的建设只是满足了没有购房能力的中低收入群体的基本居住需求，随着收入的增加，这一部分人的心理趋向仍然购买属于自己的房子。
保障性住房对住宅市场带来的积极影响是，由于购房群体的分化，较高收入者会对商品房提出较多的要求，开发商为了适应市场变化，必然会更注重住房品质方面的探索和研究。（昆明日报记者杨丽芬）
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