[摘要] 从4月起，昆明楼市终于开始明降了，到5月多家楼盘推出了特价房、低首付等，昔日遮遮掩掩、偷偷摸摸地暗降终于直接走上前台，一波接着一波的降价信息给楼市带来了震撼。
从4月起，昆明楼市终于开始明降了，到5月多家楼盘推出了特价房、低首付等，昔日遮遮掩掩、偷偷摸摸地暗降终于直接走上前台，一波接着一波的降价信息给楼市带来了震撼。
为加快消化库存，继价格明降、暗降之后，房企在促销手段上也各出奇招，使出浑身解数“抢客”。从满城“兔女郎”，到你送早餐、我办烧烤会。吸引眼球的同时，房企“让利跑量”渐成共识。
虽然有着短暂的让利，但一边是城中村改造项目大量上市带来不断攀升的供应量，一边是难以驱散的观望气息，胶着的市场氛围，正不断考验着昆明开发商“攻城掠地”的能力以及如何自我调整。
降价跑量渐成共识
“今年资金紧张，压力太大”，这是今年昆明许多开发企业总经理及销售总监常挂在嘴边的一句话。
从年初开始，房地产开发贷款和住房按揭贷款呈收紧态势，开发企业现金流较为紧张，销售压力明显。而在市场降温、国内各地楼市传出现降价潮等多方因素的冲击下，昆明楼市供需双方的市场预判出现转向，购房者观望情绪增多，商品房销量骤减。
“昆明与其他一二线城市一样，面临同样的选择问题。降还是继续挺住。”来昆参加论坛的复旦大学地产运营研究所蔡为民所长表示，降价是开发商标最不愿意做的事情，因为一旦降价，马上面临的是抗争、维权，要求退房。但面对当前的困境，开发商的明智之举还是断尾求生，先把命保住。以前很多的开发商常常讲一句话，杀头的生意有人做，赔本的买卖没人做。如果说在保本跟保命之间选择，还是先保命，留得青山在不怕没柴烧。
云南集成广福房地产开发公司营销总经理丁夙则表示，降价是因为原本的定价不对，价格高过了价值，价值不能支撑价格，所以降价只是为了修正原本不合理的定价。
实际上，随着楼市预期逐步向下，降价已在国内多个城市蔓延。不管是主动还是被动，北京、上海等一线城市开发商已经开始放弃坚守。
开发商让利的手段是多样的，最直接的有降价，略微含蓄的有分期付款、少许折扣，还有大方的直接“零首付”，其目的无非是为了刺激需求。区别只是在于，早降和晚降的问题。
从历史经验看，在市场的胶着期，顺势而为主动降价是开发商的最优选择。率先降价的项目能够取得话语权，只要是性价比说得过去的楼盘，基本能取得良好销售业绩。
未来长期向好
“这些都是暂时的表象，不会影响昆明整体楼市向上发展的走势，昆明房地产市场的需求依旧坚挺。”针对楼市窘境，俊发地产CEO赵彬认为，2014年昆明房地产市场仍将是持续平稳向上发展，各家企业需要根据各自情况进行调整，宗旨只有一条，挺住了，别倒下。
赵彬还专门在微博上发表了自己近期对楼市六点看法：一是市场自我调整，短期陷入低迷；二是中央不会行政干预，地方政府有心无胆；三是需求仍然旺盛，供给短期过剩长期不足；四是此次调整预计将持续一年左右，过后依然恢复上行局面；五是我们离市场化的楼市很近，离健康的楼市很远；六是未来一年将是房企买地并购的大好时机。
复旦大学地产运营研究所所长蔡为民也表示，国内一线城市房价将基本保持上涨，其优劣明显。类似昆明这样的二级城市，房价将基本稳定。因为首先是后发优势明显，如规划可以避免很多一线城市摊大饼的弊端，使房地产发展在一个可控状态；其次面临城镇化机遇。作为云南的特大型城市及省会城市，以及未来的桥头堡城市，昆明吸引着全省各地的购房者以及国内外投资者。进入一个城市，考虑到这个城市值得不值得购买房子，有两个非常重要的指标。个是城市建设，第二个是人口导入。如果仍然是一个人口导入的城市，也就是说，他的房地产需求在持续增长。第三是面临跳跃式成长，很多国内地产大鳄将带来经验、理念、规模，帮助昆明房地产业更好地发展。
品质是突围关键
虽然面临良好发展前景，但相关人士仍表示，面对利润摊薄的形势，开发商需要深思，刚需产品如何创新？高端产品如何突破瓶颈？同时，客户的购房理念会不会发生变化？不能简单地采取“不降不销”，或将责任推到营销经理身上，频繁更换。简单来说，就是需要开发商凭借过硬的企业实力、产品质量和营销策略赢得购房者，以快速开发、快速销售的模式来应对当前市场。
在目前的情况下，房屋投资属性去掉后，最重要的就是居住属性，实际上房屋有没有市场，有没有消费者愿意买单，最重要的就是能否更好地满足客户的居住需求，成为房屋或者是家的选择。简单概括的话，品质是对消费者的价值贡献，对开发商而言是抵御市场风险最有力的武器。
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