[摘要] 一项研究报告指出，在过去十多年的中国房地产发展热潮中，相关政策总体上偏于经济发展而有所忽视民生。
《报告》也指出，目前的限购政策过于严厉，以家庭住房为核定对象，某种程度上影响了一部分家庭合理的改善型需求，导致不少居民不得不以道德牺牲为代价去换取经济利益，直接损害了我国的道德体系。
“"假离婚"现象在各城市民政局门口的涌现，折射出这一以家庭为限购对象的政策存在较大的缺陷。”《报告》说。房天下
至于保障性住房，在肯定中央政府启动3600万套（另有追加1000万套的安排)保障房建设计划的同时，《报告》认为也存在一些急需解决的问题。房天下
具体而言则包括：一、保障房计划属于行政分配，存在分配数量偏多或偏少问题；二、一些地方保障房的规划存在问题，有些地方规划偏远，公共服务设施不全，有形成“贫民窟”的可能；三、一些地方此类住房分配制度不严格，执行也不到位，甚至出现一些腐败现象。房天下
而对于自主普通住房，《报告》拿上海市2009年出台的“共有产权房”政策和近期北京市的自住型商品房政策（未出细则）举例，认为在政府提供一部分补贴的基础上，增加自住型商品房的供给，在房价持续大幅上涨的情况下，可以保障部分低中等或中等收入居民的住房需求。房天下
最后，关于房产税试点，《报告》认为，上海和重庆三年来的房产税试点没有实现预期效果。房天下
“房价没有因房产税而降低，税收收入对地方政府也无足轻重，调节居民收入差距更无人提及。而毋庸讳言，从政府角度看，这个税征收成本很高，征收率却很低。”《报告》指出，“从我国国情出发，简单地引进和复制其他国家（包括发达国家）的房地产税制，是不可行的。”房天下
系统性政策建议房天下
基于上述分析，《报告》提出了一套系统性的政策建议。房天下
在明确住房性质上，《报告》建议细化政府和市场职能，建立三类住房分类管理体系，即针对低收入居民的保障性住房、针对低中或中等收入居民的普通居民住房，以及针对高收入居民的高档住宅。房天下
而因上述三类住房性质不同，针对的人群也不同，政府和市场的职责也不同。房天下
《报告》指出，对于低收入居民住房需求，应全面保障，限价限购。“把全面保障低收入居民"标准的住房需求"确定为政府的职能，更多体现社会保障的福利性和社会公平性。”房天下
所谓“限购”，即严格户籍准入，任何地方政府不能承担为其他地方低收入居民提供保障性住房的责任，而“限价”则指各地保障性住房的价格由各地自行确定。
而对于低中和中等收入居民合理的住房需求则应当维护，控价控购。统计显示，这一类居民为三类住房体系中涉及人群的部分，约占中国城镇人口的50%～60%，他们的自住住房需求是中国住房市场的需求主体。
由此，《报告》建议将上海已经实施的“共有产权房”和北京已经启动的“自住普通住房”方案升级为国家战略，各地可根据具体情况，调整准入门槛、建设规模、完成期限等。
所谓“控价”，即以住房的市场价格为基础，政府投入一定的财政资源，将房价控制在低于市场价格的合理的房价收入比范围内。
而对于高档住房，《报告》建议取消行政性管制，放价放购。“不能否认，高企的土地价格中确有投机因素，但是应该肯定，这首先是经济发展的标志。如果经济发展达不到一定水平，就不会出现对高档住房的强烈需求，土地价格也是不可能高企的。”
如何完成上述三类住房的分类，并有效执行？《报告》指出，政府制定城市住房规划时，应对各类住房的实际需求予以合理的配置，明确各类住房的建设比例。房天下
此外，规划还要充分考虑公共服务设施配套，而最重要的则是，合理规划各类住房布局，决不能出现“贫民窟”式的城市区域。房天下
在有效规划和对三类住房区别对待的基础上，《报告》认为，应当建立房价分类统计制度——保障性住房、普通居民住房、高档住房的三个层次房价统计监测机制，细化住房市场价格。房天下
针对目前房地产税形同虚设的局面，《报告》建议取消房产税试点，启动“房地产税”立法研究，对高端住房在销售环节征收消费税。
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