[摘要] 科目:论文考生:房地产学生主考官：万端端阅卷人：虞静 二手房租金连涨43个月，房价连涨15个月，数据指向一路攀升，真的是涨涨涨；土地供求充足，房源供应...
科目:论文
考生:房地产学生
主考官：万端端
阅卷人：虞静
二手房租金连涨43个月，房价连涨15个月，数据指向一路攀升，真的是涨涨涨；土地供求充足，房源供应量大，楼市一如既往活跃，可谓足足足。
楼市上半年的疯狂在下半年还有继续上演的趋势，就以二手房租金来说，已经连续上涨43个月，那二手房租金上涨与楼市又有什么样的关系呢，业内人士分析称，二手房交易数量、租金涨跌，也影响着昆明一手房市场的供求关系，一手房的成交量和价格也会发生变化，从深远来说，土地市场挂牌以及成交也会受其影响出现相应变化。
可谓窥一斑而知全豹，二手房租金上涨楼市走势里面的小小一环，本期，我们就通过这冰山一角，来看下半年楼市的走向，以及释放出的政策信号。
论文题
论点1
房价还将小幅增长？
论据：房价让多少人心情随之跌宕起伏，而这两年实时热门门的话题又非其莫属。在前几天公布的“2013年8月房地产指数系统百城价格指数”显示，8月，100个城市（新建）住宅平均价格环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨。昆明房价环比上涨3.18%。
于此同时，房租连涨43个月的消息也爆出。易事达(中国)地产顾问副总经理陆韬认为，房价上涨带来租金上涨，这是相符的，此外也与昆明大量城中村改造有关，诸多城中村开始改造，引发供求关系的变化，租房者多了，房源就会比较紧张，带来租金的上涨。同样，由于城中村改造，成本较高，很多购房者有购房需求等原因促使下，房价也不会跌，但也不会出现大涨。
与陆韬持相同观点的是中指研究院上海研究总监陈延斌，他认为，房租上涨与房价上涨有一定关系，尤其重点城市特别是一线城市房价上涨压力预期较大，部分业主被限购或者观望的，对于租金有一定的提升。进入下半年，热点城市特别是一线城市和重点二线城市将会量价齐涨，但价格涨幅不会太大，多数三四线城市量升价稳。
在投资渠道收缩的当下，很多人投资房地产也多有保值甚至是增值的考虑。
同策咨询研究部总监张宏伟也认为，房价上涨，对投资者来说，就是其获得投资房产的，那么，对于未来该套房产的租金来说，势必也会水涨船高，否则，在投资回报上势必会降低投资者的预期，投资也会降低。因此，从以上角度来看，租房与买房相比，当然是买房子划算。
论点2
土地市场面粉贵过面包？
论据：根据易事达地产顾问（中国）的数据显示，今年上半年以来，与商品房成交火热呈明显对比的是，土地市场反应冷淡，上半年土地供应占2013年国有建设用地总供应的50.28%，下半年将有17213亩的土地放量；土地成交总价延续2012年的上升趋势，直至2013年一季度土地成交总价达到峰，二季度迅速下降；尽管2013年二季度土地成交总价下降，但成交单价却逆势反弹。
业内观察人士称，今年昆明土地市场溢价成交地块比较少见，多地块底价成交。比如7月份9宗地块面市全部底价入市，而进入8月份，只有7宗地块入市，有些溢价拍出，有些底价成交。总体来看，开发商拿地的热情不高，同时土地供应量也比较小，这也使得今年昆明土地市场反应较为平静。
对于昆明下半年的土地市场，昆明至祥研究中心曾预判，土地供应充足，底价成交为主，大块拿地现象可能改变未来格局，政府下半年将加强闲置土地的整治工作。
与昆明等二三线城市土地市场目前并不火爆相反的是，今年一线城市土地市场持续“高温”，高溢价率成交现象频现，地价水平始终处于高位，总价地王和单价地王频现。另据伟业我爱我家市场研究院统计数据显示，2013年1-7月北京住宅用地平均溢价率35.77%，比去年全年平均溢价率高出近4个百分点。
陈延斌称，目前土地市场虽说整体还属理性，但7月以来土地市场已经出现一定的不理性迹象，面粉贵过面包现象再次出现，下半年土地市场热度仍会延续，但四季度可能会略有放缓。往往“面粉贵”也就意味着房价还有上涨预期。
出现这种现象，在于一些房企在2010年和2011年调控时规避限购，大举进入三四线城市开辟市场，而今一线和二线的需求有保障，于是回归一二线城市。
昆明市场一定程度上也出现了品牌房企从州市或者郊县归城现象，而拿地则是这些房企进入昆明市场的头站。
论点3
昆明楼市房多多？
论据：今年上半年昆明楼市有些火，这种火不仅表现在推盘火，也表现在需求量大方面，有关数据显示，上半年共计63个项目开盘86次，当时就有机构预测，下半年的火热将延续，全年开盘整体数量将超过去年。
7、8月份的市场反应也很大程度上证实了这种预测，7月份有14个项目获得16个预售证，新增入市面积近96万平方米；而8月昆明同样发放了16张预售证，累计获批约211万平方米的预售面积，环比上涨131.33%。9月份后开始进入传统的“金九银十”的销售黄金期，目前已经有很多楼盘跃跃欲试，计划推出新房源。
“供应量大，需求量也大，供应量主要体现在昆明城中村改造还处于建设阶段，300多个城中村改造项目，现在在建设的还有很多房源没有推出，将在未来陆续进入市场。”陆韬如是称。
毋庸置疑，下半年昆明楼市推盘量不是一个小数目，房源量不小，但销售成绩如何呢？很多人依然还记得万科·魅力之城开盘热销的场面，七彩云南·第壹城开盘即售罄的成绩，以及实力壹方城千人认筹的情形，似乎也都表明市场需求，尤其是刚需依然是一股不容忽视的力量。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从当前推盘趋势来看，在2013年8月以后，主要城市的推盘规模都在增加，各大房企也准备在“金九银十”这个时间段进行积极跑量，同时，各地十一期间房交会也会如期进行，开发商在这个营销阶段会加大推盘力度，市场成交量将再度出现回升，至年底“翘尾”的行情也会出现。
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