[摘要] 土地，这个经济发展的核心市场要素，多年来将企业、政府甚至普通市民都深度裹挟。值得关注的是，正如陈远难以找到一块如意的土地一样，昆明主城区可供利用的土地正在减少，更多的土地供应正在向更远的郊区蔓延。
南博会前夕， 陈远（化名）一气之下回了台湾，这个已经在云南经营多年的台资老板，让他心烦不已的是，政府拆除了自己的工厂后，承诺给他解决的土地问题已经一拖再拖。
土地，这个经济发展的核心市场要素，多年来将企业、政府甚至普通市民都深度裹挟。值得关注的是，正如陈远难以找到一块如意的土地一样，昆明主城区可供利用的土地正在减少，更多的土地供应正在向更远的郊区蔓延。
到郊区去，似乎是当下无奈的选择，对政府来说，需要更多的土地来维持财政收入。
主城缺地
陈远在云南已经待了很多年，其旗下的生物公司已经涵盖了中药材和保健品的种植、加工和销售。作为较早一批的招商引资对象，陈远入驻了云南省一处知名开发区。
但让陈远没想到的是，随着开发区所在地块逐渐热了起来，他早几年所建产房所在地被重新划为商业用地，产房面临拆迁。开发区政府也曾给陈远承诺为其另找一片地来腾挪工厂。
现在，老工厂所在地已经被拆除开始了新的施工，陈远的新产房却还不见踪影。当初承诺为其找土地的政府因为找不到合适的土地也一再推诿。
最头疼的是招商部门，“没有地，招什么商？对于招商引资而言，土地是要务”，让他们更为担忧的是，对于云南这样一个投资驱动型的地方而言，没有招商引资，何以谈GDP。
面临缺地的，不仅仅是上述开发区，整个昆明主城区似乎都缺地。
“目前，主城区除了城中村之外，土地资源已经基本枯竭”，从去年到今年，从事房地产投资的李林（化名）一直都在主城区寻找用地，并且，他们所要找的土地并非是住宅或商业地产项目，只是为了购置建设公司办公物业的土地。
最终的结果是，到目前为止也并未找到合适的地块。中途他们也曾参与多次土地拍卖，但主城区一亩土地的费用已远超他们的预算。
让李林印象最深的目前万达附近的一宗土地，那是一块多家公司都在角逐的土地，拍到1300万元/亩的时候，考虑到和风险，我们放弃了。经过激烈的角逐，最终拍到了1330多万元。
事实上，这样的价格让李林有些不解，昆明超过1000万/亩的土地已经很罕见，这样的价格已经逼近城中村改造的成本。
按照昆明市2013年度国有建设用地供应计划，今年昆明市国有建设用地供应总量将控制在2308.29公顷以内，折合约34624.35亩，不低于昆明市过去5年年均实际供应量1828.67公顷，折合约27430.05亩。
但有业内人士指出，今年放量的土地，有60%以上是用于城中村改造的定向用地，20%属于划拨性用地，主要用于城市扩容和改造，20%是作为商业用地。“土地供应现在基本上已经是定向的，其他的公司根本无法进入。”
这种定向供应，让李林在主城区找地的希望越来越渺茫。自从2008年昆明市城中村改造项目启动以来，现在已经有接近400个主城区村子涉及其中，这同时也意味着巨大的土地供应量将被释放出来。
“这400多个村子几乎都被各大房地产公司把持，新进入的开发商几乎不可能从城中村改造项目中拿到地，”上述业内人士指出，“现在城中村用地基本上已经不存在竞争，大家都是从前期就已经开始介入。”
“今年以来开盘的几乎全都是城中村用地，基本没有从其他地方拿的地。”上述业内人士表示。
这就意味着，想要从主城拿到新的土地已经几乎不可能。对于一些大型的房地产公司而言，为了在主城拿到优质地块，通常都是通过兼并收购前期介入的公司来开发新的楼盘。
这样的方式在昆明主城已经屡见不鲜，那些几易其名的楼盘大多数都是实力较强的开发商为了拿到土地的一种手段。这也逼走了很多实力相对较弱的小房企，而整个主城区，基本上都是一线房企和省外资本的身影。
到郊区去？
作为一名研究者，云南财经大学房地产与土地政策研究中心主任张洪对于主城区缺地现象一点也不意外。
在他看来，任何一个城市在发展的过程中，主城区的土地供应都是有限的。解决土地供应问题有两条路可走，一是存量挖潜，二是到土地供应更多的周边地区去。
昆明正走上这条路。有迹可循的是，今年6月份，昆明市国土资源局网站公开信息显示，西山区福海街道办事处的3宗城镇住宅用地、3宗商务金融用地面世，这是草海片区土地首次被纳入供地计划之内。草海片区是昆明“一湖四片”环滇池发展的重要组成部分。
草海片区推出之后，首期供应地块被绿地集团豪掷19亿元拿下，再次刷新昆明住宅楼面地价纪录。
但更多的是到郊区去。在主城区拿不到地，李林也将投资的重点放到了云南的地州，甚至县级城市。
在地州发展的几年其实并不容易，李林心里的算盘打得很清楚。按照前几年20万/亩的地价，如果建的是18层以上的高层建筑。房屋的造价也在1600元/平米，此外，再加上楼面价格、税费、城市综合景观建造等，每平米的成本已经接近3000元。
但让李林苦恼的是，这样的建造成本，以保山为例，当地的房产均价也就在3300元/平米左右。
“地州的地价固然便宜，但近几年来成本在不断上涨，做不好很有可能亏本”，让李林更哭笑不得的是，像罗平、会泽这样的地方，高层房屋的建筑成本已经逼近当地房价的均价。
李林认为，主城区地价高，但同时利润也很高。不过目前的问题在于拿不到地。事实上，李林也想过去参与周边的开发区建设，比如说晋宁的物流园区。按照规划，未来那里将有10万人的居住能力。在昆明周边，这样等待发展的地区数不胜数。他们除了有充足的土地供应能力之外，地价也很便宜。
更大的利好来自于政策层面，为了这些地区的发展，昆明市以及当地政府都制定出了相应的优惠政策。
但最终让李林担忧的是“我的项目不可能花十年去陪伴一个园区成长”，“像我们这样的综合类投资公司，在前六年，项目需要保证边投入边盈利回收，在12年之后需要实现纯盈利”，李林并不看好昆明周边地区在最近5年的发展。就连呈贡新区他也基本上持保留意见。
不仅仅是李林，对于这些新发展起来的片区，昆明一家自持物业的大型零售百货企业同样不看好，据其相关负责人透露，尽管近两年内有新的开店计划，但对这些新片区并没有信心。
尽管大家都没有信心，但政府对于园区的建设却依旧热情不减。从去年开始，“园区经济”被政府定调为推动云南经济发展的“三大战役”之一。一时之间，各种各样的产业园区如雨后春笋一般纷纷冒出来，开始了新一轮的圈地运动。
截止到目前，云南省已经有了4个工业园区，57个省级工业园。此外，还有数不胜数的市级、区级以及县级工业园区。
在这些园区里面，招商引资成为了头号工作任务。土地，理所当然地成为他们招商的资本。此前，一位工业园区负责人曾自豪地对投资者表示：“我们离省政府、离市政府远没什么，我们有地，你去问问高新区、经开区，他们舍得拿多少地出来”。
事实上，在这些新晋的产业园区里面，除了招商引资工作，拆迁成为了园区管委会的首要任务。但令人担忧的是，在园区经济所支持的新一轮圈地运动中，地方政府是否又要走上土地财政的道路？而这亦是新型的城镇化所要解决的重点问题之一。（云信 方艳 范兴龙 黄超 ）
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