[摘要] 近年来，旅游房地产异军突起，颠覆了传统地产概念，集吃、住、行、购、娱、养生为一体的景点同时也成为投资的热点。而作为旅游文化大省的云南，旅游地产向来就不缺乏热闹，随着云南旅游地产的发展迅速，开发红火，投资趋热，相对的旅游地产的房价也被炒高。
近年来，旅游房地产异军突起，颠覆了传统地产概念，集吃、住、行、购、娱、养生为一体的景点同时也成为投资的热点。而作为旅游文化大省的云南，旅游地产向来就不缺乏热闹，随着云南旅游地产的发展迅速，开发红火，投资趋热，相对的旅游地产的房价也被炒高。
在云南旅游地产发展多年后，我们在看到成绩的同时也发现了云南旅游地产存在的一些问题，随着旅游地产同质化产品的增多、项目定位的混乱、环境保护与开发的对峙等问题的提出，一时间，有人说云南的旅游地产发展陷入了瓶颈，而如何解决、怎样突破成为了时下众多人士关注的首要的问题。
关键词 同质化
以旅游的眼光和目的做地产
从天时、地利条件来看，云南发展旅游地产有着优美的山、水环境以及独特的历史人文、民俗风情等先天条件的的积淀，但我们却看到，不管是在大理、丽江、腾冲、版纳及其他城市，在相对同质化的资源打造下都是更加同质化的项目，如何利用各自城市的特点打造出独特的项目，这是目前云南的旅游地产面临着的一个大问题。
目前，云南旅游地产在产品的差异化方面，多数旅游地产项目却表现平平，不管是在哪一个城市，凡是有山有水的地方都叫旅游地产，开发商在开发过程中，依旧用开发的眼光去看待旅游。最终导致很多城市的规划相同，项目也千篇一律的是大盘的定位，大体量，大商业，复合开发，没有特点，创新不够。
事实上，因为旅游地产自身的特殊性，决定其不可能同普通地产项目一样有着广泛的客户群体，客户群体的相对单一使其比一般地产项目有着更大的销售压力，同一区域内的多个项目自然资源、产品特性的趋同，让它们必须要在同一群体中找寻自己的客户，这样的情况下白热化竞争在所难免。
众多研究旅游地产的业内人士都表示，为了避免区域内项目的恶性竞争，差异化的产品尤为重要。这种差异化除了产品特征外，相对应的营销手段、品牌气质、投资回报等等方面都需要体现出差异化，切忌旅游打台，经济唱戏借故圈地千篇一律。
想要避免云南旅游地产的同质化问题，西双版纳旅游地产的一位业内人士坦言，云南旅游地产开发必须重视前期的策划、规划以及规划的执行力度，开发商需要在长期与短期中进行平衡的考虑，充分考量经营性物业的价值力度，以及和周边项目的不同点来进行开发。
关键词 定位不准
打造特本土文化特色是成败关键
对于云南的旅游地产，曾有人评价：“云南旅游资源虽然丰富，但是要变成特色旅游地产并为人们所接受，还是需要一个过程。”
其实，云南与之前的旅游地产黄金地海南相比，各地人文风光与自然景致更为丰富，但旅游者在每个地方只会停留较短的时间。如何定位云南的旅游地产，把旅游经过地变成目的地，能够让过客留下来，是云南旅游地产开发者们应该思考的问题。
北京大学教授吴必虎早前在微博表示：三亚和海南的旅游地产发展渐渐下滑，病根在于开发商只重视酒店和地产建设，忽视度假和旅游的定位、缺少当地居民参与、央企和外企圈地孤岛化、导致地方政府失去资源和规划控制力。
众所周知，旅游地产项目投入大，周期长，在丰富产品、优质服务、精细管理、积极营销等诸多要素下短期内也只能实现微利，旅游地产开发需要开发商和政府的合力打造才能取得的成效。
而目前云南的旅游地产，普遍存在对项目的定位缺乏个性、难以融入本土人文风情以及城市特点。丽江火了，大家都来玩古镇式的商业街开发了，抚仙湖火了，大家都搞亲水体闲度假了，项目与当地城市环境没有相辅相融的关系，没有当地城市特色，面对的客户群体区别不清晰。
对此，业内人士张先生表示，把地产和旅游相关的产业充分结合，在独特的文化和背景前提下，独创适合当地特色的旅游产业和生活方式是关键，也是形成竞争力的首要的条件。
而一位知名地产界人士也提出，云南旅游地产的发展首先要打造本地化特色，体现云南一些最核心的元素，然后再结合项目对核心的元素进行适当的放大和夸张，来达到与众不同的独特定位。
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