[摘要] 2012年房地产信托将迎来集中兑付期，全年还本付息规模超过千亿元。在销售低迷、资金捉襟见肘的当下，“力保融资”、“持币过冬”成为开发商的无奈选择。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。
2012年房地产信托将迎来集中兑付期，全年还本付息规模超过千亿元。在销售低迷、资金捉襟见肘的当下，“力保融资”、“持币过冬”成为开发商的无奈选择。随着银行加大房地产开发贷款的风险控制，房企转而谋求其他融资渠道，借新还旧、股东担保、变卖股权等筹资手段迭出。
业内人士估算，今年一季度房地产业融资规模有望接近千亿元水平。虽然存款准备金率仍存下调预期，银行可贷资金有望宽松，但房企仍面临融资门槛提高、融资成本增大的双重考验，短期内资金压力难以得到有效缓解，房企融资需求将进一步膨胀。
巨额融资压力难减
房地产信托业务在2010年、2011年快速发展，受此影响，今明两年开发商将迎来信托兑付高峰。不过，由于楼市销售低迷，资金回流速度放缓，开发商融资压力不断攀升。
根据中金公司的估算，2010年和2011年新增的房地产信托约为5000亿元，占存量信托的70%，预计2012年和2013年将分别需要还本付息约2500亿元和3100亿元。今年的2500亿元还款主要集中在三季度，月均还款将达到360亿元。国泰君安预计，今年一季度房地产信托到期规模将达到366亿元，二季度约368亿元，三季度和四季度将分别达到716亿元和309亿元。
巨额信托兑付到期挑战着开发商的资金承受力，尤其是在银行不断加大房地产贷款风险控制的时期，开发商依赖银行信贷的传统融资路径越发艰难。
某国有大型银行信贷部负责人向中国证券报记者透露，在该行今年下达的贷款政策中，房地产开发贷已被上调至风险级。“按风险程度将产品划分为A-E五类，越后面的风险越高，保障性住房开发贷款为D类，房地产开发贷款为E类。只有优先支持类客户和审慎支持类客户中的优先支持行业可以办理，其他客户要看资本。”该人士直言。
中国证券报记者注意到，该银行今年的房地产贷款政策已明确规定，重点支持优质房地产客户、优质住宅项目以及保障房项目。适度支持GDP总量150亿元以上、城镇人均可支配收入12000元以上的经济发达县(市)和部分直辖市、省会城市、一级分行所在城市周边县(市)。这就意味着，随着贷款定向微调，中小房企获得开发贷款的难度不断加大。
今年以来，货币政策进入适度微调期，存款准备金率有望继续下调，银行可贷资金规模有望提升。对此，中国房地产学会副会长陈国强认为，银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面会得到全面缓解。“未来银行对房地产贷款将强调差别化政策，开发商贷款也将‘有保有压’。开发普通商品房的贷款会更容易获得，从事普通商品房开发的房企融资环境将有所改善。”陈国强表示。
为了筹措开发资金并应对即将到来的信托还款，房企又掀起了一波融资潮。Wind数据显示，一季度仅万科[简介动态](000002)、首开[简介 动态]股份(600376)等上市房企进行的信托融资就近百亿元。业内人士提供的数据显示，今年以来房地产集合信托发行规模超过200亿元。“如果再算上担保贷款、各种债务融资、股权融资等，一季度房企融资规模将超过600亿元，甚至有望达到千亿元的水平。”某券商人士估算。也有业内人士认为，目前相关数据尚不完全，根据前两月的情况看，粗略估算一季度房企融资规模可能在600亿至1000亿元之间。
业内人士指出，一季度房企资金压力较大，融资需求还将进一步膨胀。稳定现金流是今年很多企业的“过冬策略”。三季度是信托还款高峰期，但总体而言，信托展期将使系统性风险延迟到2013年释放。
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