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靴子何时落地?论昆明楼市下一步调控的可能性

昆明特价房 2018-05-10 11:03:37

“可能马上要出政策,昆明户口只能在昆明买两套房,外地户口只能买一套,不知道是不是真的……”5日,市民李女士在某房企新楼盘开盘现场,听到了这样的消息。昆明是否又将出台“限购令”?5日-6日,记者从多家房产中介及开发商处了解到,目前,他们均未收到昆明“限售限购”的最新消息和通知。

通过咨询相关部门得知,目前昆明并未出台这些政策。但是关于昆明房产市场调控的各种可能,如果来了会以什么样的方式到来呢?昆明又该如何调控呢?

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昆明地区已开始实施分片区“限售”

据了解,2017年10月,昆明开始对呈贡实施两年限售政策,在昆明市呈贡区新购买的新建商品住房,需取得不动产权属证书满两年方可上市交易。

2018年3月1日,又一重磅消息被扔出,昆明市政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》指出,调整新建商品住宅限售政策,昆明主城二环以内、呈贡新区以及船房河、广福路、彩云路、鲜花大道至滇池围合区域内,购买的新建商品住宅需取得不动产权证书满3年方可上市交易。

此外,住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元;调整公积金首付比例,对再次申请使用住房公积金个人贷款购买住宅的(含原有一套住房贷款已结清),最低首付款比例不低于50%。

“限售”新政出台刚满2月,昆明是否会出台“限购令”?

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昆明市场是该调控了

根据国家统计局发布的数据,昆明从2016年6月份开始至今已经连涨22个月了,继去年12月,房价涨幅排名全国第一之后,1月份,昆明排名第二,3月份又是全国第二了。其实,昆明的房价早就触发了调控的红线了,而且昆明的房价还一直都是平稳上涨的态势。

限售

其实限售政策率先在昆明呈贡新区被运用,在今年3月1日的昆明新政中,不但扩大了昆明的限售区域,也拉长对呈贡的限售时间,限售的物业是“购买的新建商品住宅”。

从政策本身而言,限售无非就是希望限制新房在一定时间内的流动性,但限制了新房,却间接唤醒了二手房流动的机会,昆明二手房涨幅超过10%,等同于昆明近几年二手房涨幅总和,重要的是现行市场下房东对涨价依然充满信心。

限贷

在3月2日的信贷政策,压缩了公积金的贷款额度,并设置了2年的轮候期。商贷中,提高了二套房的门槛,从30%提升至45%。在认贷的标准,大部分银行依然还是以认贷为标准,如果认贷又认房无异于限购。

限价

在“昆十条”中,已经有提及限价商品房,但由于目前限价商品房并没有真正在昆明市场上铺开,还看出来对房价的平抑作用有多大。

而另一个维度的限价就是限价网签,从去年6月份开始,有限价网签的做法,但似乎对房价的控制也不明显。

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因考虑房产市场调控 一房企楼盘提前开盘

最近一直在看楼盘准备买房的李女士表示,昆明保利大家的新楼盘,原定5月中旬以后开盘的,现在却提前至5月5日开盘。“开发商给出的理由是政策因素,说是昆明可能马上要出台政策,昆明户口只能在昆明买两套房,外地户口只能买一套。不知道这个消息是不是真的。”

昨日,记者从保利大家售楼部了解到,新楼盘于昨日上午9点正式开盘,开盘时间确实是比原定时间提前了。为了抢到户型较好的房子,很多人从头一天晚上就拿着凳子排队等候。

“提前开盘的原因,可能是上面领导综合考虑政策、银行信贷等多方面的因素,具体的我们也不太清楚。”一名售楼部工作人员表示,他们也未接到“限售限购”的任何消息。此次开盘,很多外地人都赶来买房,而且不少人都已经顺利签下订单。

多家房地产中介及开发商均表示,目前他们均未收到昆明“限售限购”的最新消息和通知。“目前,我们还没有听到关于昆明商品住宅房方面的任何的限售限购消息。”新亚企航地产中介李先生表示。“目前,我们未接到任何关于限售限购的消息。”俊发地产营销中心相关负责人也表示。云南城投相关负责人也给出了同样的答复。

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如果房产市场调控来了,昆明该怎么调控?

从民生的角度,昆明连续涨幅的房价确实已经触发了调控的红线,显然限售、限贷及限价并不能限得住房价。相比全国一些热点城市而言,昆明的“三限”的组合拳依然不够有力量。迫于压力,升级调控的可能性较大。

昆明会不会参照其他楼市热点城市,进入“五限”时代,即限售、限购、限贷、限价和限商,那么昆明会有哪些可能?

1、限商

限商是为防止商业办公等非住宅类建筑变相建成公寓类建筑,商业办公类非住宅建筑不得按单元或住宅套型设计。

根据昆明锐理提供的数据,截止2018年3月底,昆明的写字楼存量面积达到了379.33万平方米,商业存量面积444.98万平米,去化周期分别为3.29年和11.11年。

显然,按照昆明目前的库存压力,显然限商的可能性极低。甚至在落户政策,对呈贡新区对公寓物业类型则放开了限制。

2、限价

限价对于房企的影响较为明显,政府指导价格远低于开发企业的预期,这使得房企不可能再不计成本拿地,即使是一些优质地块,竞标时也会更理性。随着“限价房”项目的逐步入市,对房地产市场的稳定起到积极作用。

限价在昆明市场上的作用还没被最大化。从操作难易程度上,相对而言更符合本地市场的特点。

3、限购

限购简单理解就是,限制购买,设定购买资格或购买数量。限购在房产调控中带来最大的尴尬就是:有资格的人买不起,买得起的没资格。

回归到昆明市场,2011年2月26日昆明限购令出台,房价呈报复性上涨,从7086元/平到2013年8546元/平的阶段性高峰,2014年取消限购,昆明房价回落,跌到7736元/平。

那么,限购,真的限得住房价吗?

4、限贷升级

按理而言,所有的政策中,信贷政策在调控作用最为直接的。去年3月,北京限贷升级为“认房又认贷”,二套房购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。随后,北京楼市量价齐跌,房地产调控效果显现。

结合因城施策,执行差别化的信贷政策,按照3月2日,昆明最新的信贷政策确实足够温和。加上目前市场改善型物业的供应占比逐渐增多的形势,如巫家坝、环湖路一片甚至昆明一环内产品,信贷政策的局部的调整影响深远,限贷升级的抗性会相对较大。

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多数新楼盘不能办理公积金贷款

当听到询问昆明是否会出台最新“限售限购”政策时,尊园地产的一名中介表示,他早在4月份就听说了这样的小道消息,但是政府部门还未出台相关的文件。从去年10月开始,昆明就陆续出台“限售”政策,分片区对商品住宅房进行“限售”。

该中介表示,现在昆明的公积金贷款政策一直在收紧,从他了解的情况看,今年以来大多数新楼盘的房子都不能用公积金贷款了,只能用商业贷款。“以前,公积金贷款放款时间最多也就1个月,现在公积金贷款的放款时间起码要3个月,甚至半年以上。这也是很多开发商的新楼盘不能办理公积金贷款的原因。”

而保利大家售楼部一名工作人员介绍,去年,他们的新楼盘还能办理公积金贷款,但是到今年他们也已经不办理公积金贷款了,购买他们楼盘的人们如果需要贷款,只能选择商业贷款。

新亚企航地产中介李先生也表示,按照最新的政策,昆明住房公积金贷款最高额度下调为单职工缴存家庭30万元,双职工缴存家庭50万元。而二手房如果是2000年前建成的,也不能使用公积金贷款。“能办理公积金贷款购买的新楼盘,也越来越少了。”

一边是不缺房,一边是房价蹭蹭涨;

一边去杠杆,一边再次释放4000亿;

一边调控预期加码,一边要和各大城市拼命抢人;

有些时候,确实需要换位思考,开发商有销售任务,希望借助这波市场势头,顺势而为;购房者希望能在这一波市场行情中享受上车福利;地方政府要兼顾地方经济创收也更兼顾房住不炒的战略及民生问题。

我们永远都无法不知道意外和明天哪个先来,昆明的房产市场调控周一,会来吗?会怎么来呢?

但是,该来的总会来的!

来源:都市时报和相关新闻整合

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