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2017年昆明楼市关键词:热!涨! 省外客户占比超三成

昆明特价房 2018-01-12 01:14:25

据2018年1月10日锐理数据从宏观大环境、土地、住宅、商业和办公的供销存价,多维度、全面的解读昆明2017年房地产市场行情。

楼市关键词:热、涨、快、强

随着昆明地铁投入运行、高铁开通等城市交通基础设施的完善,加上得天独厚的自然环境优势,外来购房者占比不断的增加,一线品牌开发商不断的进驻与城市融合,拿地热情高涨。

2017年昆明土地供求井喷,土地成交总价和楼面地价创新高。其中不乏很多一线开发商大手笔拿地。据锐理数据统计2017年昆明市土地供应159宗,面积7987亩;土地成交161宗,面积8795亩。巫家坝、呈贡、草海、泛亚、滇池会展等片区热度较高。

土地市场火热,楼面价不断增高,导致房价也不断的攀升。市场购买力不断溢出,供不应求,购房者的热情也是高涨。以往开盘“热销80%,劲销90%”的话语,在2017年已经不能让人兴奋。据不完全统计,2017年全年共计56项目进行开盘推售,推出房源2.4万套,同比增长70%;开盘销售1.7万套,同比增长138%,整体销售率为72%,同比增长41%。新项目的不断推出、房源的不断推售,并不能满足市场的需求,“开盘售罄”也成为了市场上稀松平常的事情。

购买热情高涨 市场反应急速

从2017年的成交来看,昆明市场上无论是普通的住宅还是别墅产品,整体的去化率都在不断的增加。市场上的产品不断升级,价格不断升级,市场购买力强劲。从具体的数据上我们不难发现,市场也不断根据购房者的需求做出迅速的反应。

首先,客群变化。2017年省外客户占比超三成,本地购买人群比例下降。昆明气候和环境因素,加之近年云南基础设施不断提升,交通出行便捷,使得昆明置业吸引力提升,多数人把昆明作为逃离北上广的目的地之一。

其次,产品变化。根据2014-2017年刚需/改善产品比例变化,120㎡以上改善产品成交占比将逐年增加。越来越多的客户受二胎放开及买房一步到位心理影响,改善型住宅的成交占比不断的增加,四房需求将逐渐增大。

最后,物业变化。2017年高端别墅物业占比增加4个百分点,高端物业占比逐渐上涨;市场上高端产品也在增加。

商品房市场 供销两旺

2017年的商品房市场呈现供销两旺的状态,按照2017年月均去化106万㎡来算,完全消化还需26个月。

住宅市场供应量527万㎡,成交734万㎡,均价10598元/㎡,存量426万㎡,按照月均去化67万㎡,需6个月消化。2017年全国大部分城市出台了商品住宅限购、限售政策,昆明虽也在10月份出台了呈贡限售政策,但未波及主城区,同时昆明高铁开通,地铁投入运行等使得城市交通基础设施方面更为便捷,全国各地的客户成交比例有较大提高,品牌开发商的进驻及与城市的融合,使得产品也不断趋于精美;17年大量的土地入市成交,其中不乏大开发商大手笔拿地。综合分析,预计2018年商品住宅市场保持惯性增长态势不变。

商业市场2017年新增量70万㎡,成交量55万㎡,均价23130元/㎡,存量562万㎡;按照月均去化5万㎡,需112个月(约9.3年)消化,库存堪忧,去化艰难。商业运营一般均需要3-5年的培育期,且受单价较高、地段、业态、是否有运行商及运营商的实力等因素影响,导致市场对此类产品多持观望态度,同时近几年经济较为低迷,因此商业市场的需求较小,15年开始成交量一直处于低位徘徊,今年成交量更是创下近三年的新低,造成商业库存积压,去化较为艰难,压力巨大。

办公市场新增量102万㎡,成交130万㎡,均价9853元/㎡,存量432万㎡,按照月均去化12万㎡,需36个月(3年)消化,库存较大。写字楼物业受政策及地理位置的影响,成交集中于次中心、滇池及高新板块;公寓物业产品形态多样,面积小,门槛低,在今年商品住宅库存较小的形式下,较多的获得了市场的青睐,取得了较好的成交量。

2018年房地产市场预测

梁彩霞女士分别从宏观的经济政策、中观的发展方向和微观的市场对2018年的楼市做了预测分析,对明年的市场也是依然看好的。

宏观方面,从全国宏观经济和昆明经济发展、全国及昆明的政策调控、以及不可逆城镇化率出发,得出昆明将形成国际大都市,昆明GDP(国内生产总值)正在向GNP(国民生产总值)转换,昆明人口将持续增长,购买力将持续强劲。

中观方面,梁彩霞女士从2018年发展的城市和发展的方向进行了预测。2018年发展的城市主要是有人口导入的城市、价值洼地的城市和政策利好的城市;2018年的发展方向主要有租赁市场、特色小镇以及资产证券化等三个方向。

微观方面,梁彩霞女士从未来的土地、市场、价格、产品等方面进行预测。土地供应将集中于高新、北部、草海、东部、金产、巫家坝、会展、呈贡、大渔等区域;二级市场年均需求将在1000万方;改善型产品的需求将会逐渐释放,刚需客户更加青睐85-95㎡的小三房一卫及100-110㎡的三房两卫产品。


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