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【昆明房事一分钟】买公寓?还是买住宅?

昆明房事一分钟 2017-09-05 19:34:55

公寓和住宅,差别在哪儿?


近几年,蓝光、绿地、万达等等,不少开发商纷纷推出公寓产品抢占市场,但在公寓产品层出不穷的当下,何老板却发现不少人分不清公寓和住宅的区别,以及各自产品形态的优劣势。那么公寓产品究竟有什么亮点?与住宅又有什么优劣势区别?

本期节目,何老板将从产品属性、购房成本、转手成本、谁更好转手、溢价空间、使用成本、功能区别……方面剖析公寓与小户型的区别,究竟谁适合住家,谁更适合投资。

产权年限:公寓比住宅少30年!

公寓与住宅小户的主要区别在于用地属性,住宅的产权年限多为70年(重庆也有部分是50年),而商业用地的公寓产权为40年。

“但不管是50年、70年,使用年限到了之后,市民还是在继续使用。据数据统计,住宅不动产平均的使用周期在7年左右,意思说不管是投资还是自住,7年、10年之后多半会转手或搬家。”

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购房成本:公寓至少首付5成

就拿重庆来说,据某数据公司提供数据显示:2017年上半年昆明主城普通住宅成交均价为9494元/㎡,而商业公寓成交均价为7455元/㎡,住宅的购房单价高于公寓。但是,公寓属于商业性质,虽面积小总价低,但首付最低比例高达5成,还款年限最长只有10年,且贷款利率无折扣甚至会上浮10-15%。所以,公寓购房前期压力有可能会高于住宅。

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同时,如果是首次买房,住宅根据产权面积的不同在契税上有所不同;如果是二次购买住宅,契税一律按3%计算,具体详询各区域房交所,商业性质的房屋无论是否首次一律按3%契税计算。但如果涉及到转手,公寓与小户就有所区别了。

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政策约束:公寓不受限贷限购约束

虽然公寓的购买成本高,“但公寓最大的优点是‘不限购、不限贷’,对于‘无名额、三套房买家’来说,投资公寓无疑是一条出路。”唐畅这样说道。

但在住宅方面,为遏制外地人在昆炒房,目前昆明市已经规定非昆明户口在昆无法进行公积金贷款,更有个别银行规定了“外地户口且单身,首付比例和利率都要上浮”。

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转让成本: 公寓税费比住宅高出20% 不容易转手

商品房买卖的转让成本可能会因为土地性质的不同而不同,何老板的一位中介朋友表示:“如果是商业用地的公寓,一般征收房屋交易所评估价的20%为转让税费;住宅满2年之后再转让,即可免去转让成本,所以商业性质的公寓转让成本普遍高于住宅。”

“这一笔惊人税费,令商用公寓换手率通常都较低,转手相对不容易。对炒房的人来说,就算物业有增值,但扣除交易税费,其获得的回报率也相比于同价位的住宅要低。”

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升值潜力:住宅溢价空间更高

正因转让税费高,商用公寓投资客通常需通过长线放租获利,在收租10-20年后才会选择卖出实现收益。公寓与小户型的溢价能力,主要还是看重地段,公寓产品户型一般较小,入手时总价较低。同等位置的两种产品而言,我认为小户住宅的价值更高一些,居住的属性更强,居住成本更低,方便转手,住宅的溢价空间也更高。现在的公寓相当的看重地段,比如说环内的公寓与二环外的公寓在成交量与投资价值上就天差一别。

使用成本:商业公寓使用成本高

公寓与住宅的使用成本区别在于日常生活的水、电、气物管费等方面,公寓由于是商业用地,所以在水、电、气的使用上按商业使用的标准收费,住宅则按民用水、电、气的使用标准收费。

据昆明市价格信息网公布显示,主城区居民阶梯水费价格大约是3.45元/m?;电费价格在0.45-0.8元/千瓦时。公寓由于土地性质是商业,电费大约是0.775元/千瓦时,但不排除开发商可以去申请公寓使用民用电收费标准;商业用水的收费标准大约是5.6元/m?;总而言之,商业公寓的使用成本往往都比住宅使用成本高。

虽然公寓产品多分布在商圈、CBD、商业商务区、大型产业园区,交通、配套、物业管理等比一般住宅更丰富,拥有足够的人流量支持,可以出租,但是公寓出租价格较高,而昆明主要外来务工人员收入普遍不高的情况下,出租率也要打一定的折扣哦!

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居住舒适度:公寓舒适性偏差

一般情况下,住宅是封闭式管理,有小区环境,人员相对稳定;公寓大多开放式管理,商住两用,人员流动性高,无小区环境,舒适性差;住宅三通,公寓部分不通气;住宅一定有划片对口的学校,可转让;公寓不一定,可能有指标,转让之后无;值得一提的是,LOFT公寓产品在户型装修设计上,稍加改装,极有可能一房变两房、两房变三房。

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泊岸实景图

功能使用:公寓居住办公两相宜

除此之外,公寓不仅有居住的性质,还有商务办公的性质,不少小型企业选择在公寓、soho、loft等商住楼办公,相比办公写字楼投入更低,而住宅名义上是不能用来商业办公的,且不能注册公司。

所以,你们要投资公寓还是买住宅?是拿来自住还是投资?

谁更划算,你明白了吗?



——End——

图文 | 视频

排版/后期 | 大黑

主播 | 何老板

道具 | 神秘阿飞


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【第二期】购房时,如何避免花冤枉钱!

【第三期】购房时选择全款还是按揭?

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【第八期】一个好的物业有多重要,你真的知道吗?

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