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锐理数据2017年度报告发布会今日隆重举行

房天下   2018-01-10 17:35

[摘要] 2018年1月10日14:20锐理数据与恒大地产集团云南公司在恒大云报华府营销中心联合举办《锐理数据2017年度报告发布会》。购买热情高涨市场反应急速从2017年的成交来看,昆明市场上无论是普通的住宅还是别墅产品,整体的去化率都在不断的增加。

2018年1月10日14:20锐理数据与恒大地产集团云南公司在恒大云报华府营销中心联合举办《锐理数据2017年度报告发布会》。昆明地产业内人士及其各大主流媒体共同见证了发布会的隆重举行。发布会上,锐理数据云贵区域总经理梁彩霞从宏观大环境、土地、住宅、商业和办公的供销存价,多维度、全面的解读昆明2017年房地产市场行情。(点击查看现场直播回放

楼市关键词:热、涨、快、强

随着昆明地铁投入运行、高铁开通等城市交通基础设施的完善,加上得天独厚的自然环境优势,外来购房者占比不断的增加,一线品牌开发商不断的进驻与城市融合,拿地热情高涨。

图2

锐理数据云贵区域总经理 梁彩霞

2017年昆明土地供求井喷,土地成交总价和楼面地价创新高。其中不乏很多一线开发商大手笔拿地。据锐理数据统计2017年昆明市土地供应159宗,面积7987亩;土地成交161宗,面积8795亩。巫家坝、呈贡、草海、泛亚、滇池会展等片区热度较高。

土地市场火热,楼面价不断增高,导致房价也不断的攀升。市场购买力不断溢出,供不应求,购房者的热情也是高涨。以往开盘“热销80%,劲销90%”的话语,在2017年已经不能让人兴奋。据不完全统计,2017年全年共计56项目进行开盘推售,推出房源2.4万套,同比增长70%;开盘销售1.7万套,同比增长138%,整体销售率为72%,同比增长41%。新项目的不断推出、房源的不断推售,并不能满足市场的需求,“开盘售罄”也成为了市场上稀松平常的事情。

购买热情高涨市场反应急速

从2017年的成交来看,昆明市场上无论是普通的住宅还是别墅产品,整体的去化率都在不断的增加。市场上的产品不断升级,价格不断升级,市场购买力强劲。从具体的数据上我们不难发现,市场也不断根据购房者的需求做出迅速的反应。

首先,客群变化。2017年省外客户占比超三成,本地购买人群比例下降。昆明气候和环境因素,加之近年云南基础设施不断提升,交通出行便捷,使得昆明置业吸引力提升,多数人把昆明作为逃离北上广的目的地之一。

其次,产品变化。根据2014-2017年刚需/改善产品比例变化,120㎡以上改善产品成交占比将逐年增加。越来越多的客户受二胎放开及买房一步到位心理影响,改善型住宅的成交占比不断的增加,四房需求将逐渐增大。

最后,物业变化。2017年高端别墅物业占比增加4个百分点,高端物业占比逐渐上涨;市场上高端产品也在增加。

商品房市场 供销两旺

2017年的商品房市场呈现供销两旺的状态,按照2017年月均去化106万㎡来算,完全消化还需26个月。

住宅市场供应量527万㎡,成交734万㎡,均价10598元/㎡,存量426万㎡,按照月均去化67万㎡,需6个月消化。2017年全国大部分城市出台了商品住宅限购、限售政策,昆明虽也在10月份出台了呈贡限售政策,但未波及主城区,同时昆明高铁开通,地铁投入运行等使得城市交通基础设施方面更为便捷,全国各地的客户成交比例有较大提高,品牌开发商的进驻及与城市的融合,使得产品也不断趋于精美;17年大量的土地入市成交,其中不乏大开发商大手笔拿地。综合分析,预计2018年商品住宅市场保持惯性增长态势不变。

商业市场2017年新增量70万㎡,成交量55万㎡,均价23130元/㎡,存量562万㎡;按照月均去化5万㎡,需112个月(约9.3年)消化,库存堪忧,去化艰难。商业运营一般均需要3-5年的培育期,且受单价较高、地段、业态、是否有运行商及运营商的实力等因素影响,导致市场对此类产品多持观望态度,同时近几年经济较为低迷,因此商业市场的需求较小,15年开始成交量一直处于低位徘徊,今年成交量更是创下近三年的新低,造成商业库存积压,去化较为艰难,压力巨大。

办公市场新增量102万㎡,成交130万㎡,均价9853元/㎡,存量432万㎡,按照月均去化12万㎡,需36个月(3年)消化,库存较大。写字楼物业受政策及地理位置的影响,成交集中于次中心、滇池及高新板块;公寓物业产品形态多样,面积小,门槛低,在今年商品住宅库存较小的形式下,较多的获得了市场的青睐,取得了较好的成交量。

图1

发布会活动现场

2018年房地产市场预测

发布会的最后环节,梁彩霞分别从宏观的经济政策、中观的发展方向和微观的市场对2018年的楼市做了预测分析,对明年的市场也是依然看好的。

宏观方面,梁彩霞女士从全国宏观经济和昆明经济发展、全国及昆明的政策调控、以及不可逆城镇化率出发,得出昆明将形成国际大都市,昆明GDP(国内生产总值)正在向GNP(国民生产总值)转换,昆明人口将持续增长,购买力将持续强劲。

中观方面,梁彩霞女士从2018年发展的城市和发展的方向进行了预测。2018年发展的城市主要是有人口导入的城市、价值洼地的城市和政策利好的城市;2018年的发展方向主要有租赁市场、特色小镇以及资产证券化等三个方向。

微观方面,梁彩霞女士从未来的土地、市场、价格、产品等方面进行预测。土地供应将集中于高新、北部、草海、东部、金产、巫家坝、会展、呈贡、大渔等区域;二级市场年均需求将在1000万方;改善型产品的需求将会逐渐释放,刚需客户更加青睐85-95㎡的小三房一卫及100-110㎡的三房两卫产品。



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