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落魄的别墅不如鸡——谁是昆明好别墅?

房天下     2017-10-09 11:08

[摘要] 即将在今年10月开盘的骆驼湾项目,就是一个只有洋房和别墅的高端楼盘,产品类型非常纯粹,而且因为这个项目本身在黑龙潭景区核心,周边几公里都没有高层建筑,特别有别墅区那种静谧氛围。

在昆明,你一定见过这样的别墅,要么挤在普通小区,在四周高层邻居的窥视下生活;要么毫无环境可言,拥挤好比城中村;再要么是地处遥远城郊,生活极其不便,沦为鬼片背景……

既然是身价不菲的别墅,为什么还有这些一望即知的致命缺陷?其实是因为买别墅的人缺乏经验造成的。

买得起别墅的人当然都是非富即贵,但据世联地产的一份调查,国内绝大多数买别墅的人此前住的都不是别墅,也就是说,富裕人群在购买别墅时其实并没有买这种顶级物业经验,也没有多少居住经验。昆明的情况也不例外,虽然买别墅的人都是改善型需求,但正因为是改善,就意味着对大部分别墅的业主来说,原来并没有买过别墅,也没有住过别墅。

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船房小区别墅现状

没有买过甚至住过别墅,第一次购买这种顶级物业就谈不上多少经验,尽管买得起别墅的人都有很强的经济实力,可能已多次购房,但是在购买别墅时,却往往会因为缺乏经验而犯错误。别墅如果买错了,付出的代价可能远远超过普通住宅,因为别墅在二级市场上并不好出手,连出租都不太容易。

“落魄的别墅不如鸡”,在昆明,什么样的别墅才是好别墅,或者说怎么才能买到好别墅呢?

第一,不要买高层建筑与别墅混杂的楼盘。

昆明有些别墅,规划时混杂在高层电梯建筑旁边,这种楼盘,一是居住人口多而且人群复杂,缺乏别墅社区应有的清净,二是私密性比较差,住在高层的住户可以俯看别墅,令别墅业主有一种随时被人窥视的感觉,居住体验不好。另外,这种混杂社区的物管也只能是常规水平,很难为别墅业主提供专门服务。

所以,在昆明买别墅最好买比较纯粹的低密度楼盘,要么是纯别墅社区,要么是只有别墅和洋房的楼盘,特别是后者,是昆明最值得推荐的选择。因为别墅和洋房在建筑形态上比较接近,三层别墅和六七层的洋房在高度上也相差不大,如果是在坡地上修建,天然的错落感让别墅和洋房在规划上非常和谐。而往往这种项目,由于洋房摊低了开发成本与物管成本,购买和居住的性价比优势也很突出。

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比如即将在今年10月开盘的骆驼湾项目,就是一个只有洋房和别墅的高端楼盘,产品类型非常纯粹,而且因为这个项目本身在黑龙潭景区核心,周边几公里都没有高层建筑,特别有别墅区那种静谧氛围。

第二,一定要有好环境,最好是公园物业。

别墅盘因为容积率低,内部绿化与环境一般都没有多大问题,可是外部环境就不一定了。有些别墅类项目,周边环境乱七八糟,或者太过热闹,都不是理想的别墅楼盘。昆明最好的别墅项目,应该是周边环境幽静、视线开阔、绿化植被丰富,最好是在风景区或公园旁边。目前昆明比较有口碑的别墅项目,都符合这个条件。

不过,话又说回来,一般具备优秀周边环境的地段,往往都会比较远,这就带来买别墅时另一个特别需要注意的问题——生活是否便利?

第三,生活和工作是否便利?最好接近成熟商业区。

昆明有许多别墅项目,环境没有话讲,空气质量也很好,可是由于太过于遥远,或者远离成熟商业区,生活并不方便,造成大量空置。像野鸭湖、果林湖、甚至是滇池半岛一带的别墅,都存在生活不便的问题,以至于许多业主买房以后长期空置。相比而言,滇池路、穿金路的一些高档楼盘,因为距离市区比较近,交通方便,接近城市中心,空置率就很低。今年即将推向市场的骆驼湾,既有黑龙潭景区的良好环境,又十分接近以后的北市区商业核心地带,预计也会是一个特别受欢迎的别墅项目。

第四,看看开发商以往口碑,本地开发商反倒更有优势。

有了好地段、好规划、好设计,能不能做出好产品,关键看开发商。这些年昆明的外来房企越来越多,昆明的购房者也开始逐渐看重开发商的资历和品牌,所以像万科、恒大、碧桂园等全国性大房企越来越受欢迎,可是如果买别墅,还得看本地房企。

外来房企大多是上市企业,开发项目讲究规模、利润和速度,一般不太涉足别墅型物业,所以到目前为止,昆明的别墅产品几乎全部是本地房企开发的。外来大房企就算有少量别墅产品,口碑还不见得有本地企业好。最近某外来大型房企的别墅盘交房,结果业主各种不满,双方还发生冲突。而另一家著名房企几年前的一个洋房项目,也曾经因为质量问题引起业主不满。可见在买高档物业时,房地产企业规模大不大,名声响不响,都不是太重要,以往的产品和口碑更具有参考价值。

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规划有洋房和别墅的骆驼湾(项目效果图)

像本文提到的骆驼湾项目的开发商建峰地产,以前开发的大溪地、艾诗林根等项目,都是那种规模不大但品质相当过硬的楼盘,口碑非常好。越是这样的开发商,就越能静下心来,做好像骆驼湾这种精致的项目。

第五,规划与产品设计成熟但又有一定的超前性,开发商舍得投入。

高端产品不需要太过于在规划设计上显得另类,其实坚持成熟产品路线就比较保险,因为高端产品的购买者都比较成熟,没必要搞得花里胡哨,再就是高端产品普遍面积比较大,功能上不会有多少缺陷,没必要为了抠面积而铤而走险。

当然,高端物业也不能一味求稳,还是要考虑一定的超前性,同时兼具产品品质的稳定性。比如人车分流是个趋势,可是投入比较大,购买坡地物业就要考虑项目在这方面是否有了前瞻性规划。另外,产品品质的稳定性也很重要,就像骆驼湾的外墙材料,就能保证20年不变色,而不像有些普通住宅,10年后就有严重的陈旧感。

按照上面的标准来衡量,各方面条件都在金线之上的昆明别墅项目其实并不算多,大概也就有黑龙潭景区的骆驼湾、世博板块的鸣凤邻里等少数几个。有的别墅项目从硬件条件上看倒也基本达到金线标准,但因为开发商在昆明本地还没有作品,口碑尚未建立,所以可能还需要市场检验。



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