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锐理数据半年报| 商品房供销两旺 下半年政策恐收紧

房天下     2017-07-14 23:04

[摘要]

7月14日14:00,《锐理数据2017年半年报发布会》在恒大玖珑湾营销中心举行。新希望、碧桂园、蓝光、万达、中铁、实力、新城控股、远洋、万科、绿地、中铁十一局、云南城投等100余家房企代表,近250余人来到发布会的现场。

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发布会上,锐理数据昆明分公司总经理梁彩霞从宏观大环境、土地、住宅、商业和办公的供销存价,多维度、全面的解读昆明房地产市场行情,同时还对昆明房地产市场下半年的发展走向进行了预测。

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政策辅助之下楼市走向会越加趋于理性

活动当天,现场爆满,参会嘉宾都热情高涨,不断拍照录像。梁彩霞首先站在大环境背景下,分析了2016年房价上涨的深刻背景是由于货币增发、实体经济不振、宽松信贷政策以及地方债剧增。房价上涨过快则引来史上范围最广、最严厉调控。一线城市及部分二线城市接连出台限购政策,为楼市降温,楼市走向会越加趋于理性。但昆明并未出台有效的限购政策,政策相对来说较为宽松,昆明楼市一时之间也较为火热。

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土地供销两旺 南市区与西市区为热点区域

2017年上半年,昆明土地市场成果喜人,量价齐升,出现整体供销两旺的景象。因历年关系土地供应相对减少,但成交面积、单价、金额均有一定幅度上涨,土地市场一路飘红。南市区和西市区为17年上半年土地供求热点区域。鑫海汇、北大资源、恒大、金科等一线房企布局会展板块;万达和新希望则将目标转向西市区;未来房地产热门地区将围绕广福路和环湖东路沿线以及呈贡高铁和东西三环地铁附近。

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目前昆明土地市场挂牌为主,透明度低,纯住宅与纯商业用地为主流供地方式。从挂牌价格来看,昆明土地市场利润空间高,但除去“外挂成本”,利润空间与拍卖价格差异不大。外来开发商在昆明陷入“有钱拿不到地”的尴尬局面,为破局,多数外来开发商采用合作开发、收购、城中村改造等多元化拿地方式。

住宅量价齐升 去库存整体状态较好

商品住宅一直是市场购买主力,上半年市场购买力强劲且平稳,使得商品住宅一直处于去库存状态,成交量及均价均有不俗表现。按照2017年上半年月均去化来算,商品住宅去化周期为7.6个月。而从今年5月开始商品住宅均价正式迈入万元时代。整个供销中,高层为供销存主力,核心成交主力90~110㎡、均价80-100万。在众多项目中,俊发城以销售面积19.48万㎡及总价19.92亿元均位居榜首。

商业库存大 去化难度大

昆明为二线半、三线典型城市,库存大,去化难度大。商业和商务体量尤为明显,依旧较难翻身。目前商业存量为547万㎡,按照近半年的月均去化速度来看,需110个月(约9.1年)消化,库存堪忧,商业供应将放缓。上半年商业供销呈贡区均占主力,置信银河广场商业销售面积2.78万㎡及总价6.86亿元均位居榜首。

写字楼+公寓库存堪忧 新政刺激楼宇经济迎来红利

写字楼虽然呈现了良好的去库存状态,但存量较大,去化任务仍然艰巨。公寓市场SOHO占88%,LOFT占12%,库存巨大。近年,昆明开始出台一系列刺激楼宇经济转型发展的新政,楼宇经济迎来巨大红利时代。

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预测:房价一路飙升,昆明或将亮起警觉线

在发布会的最后环节,梁彩霞分析了上半年的热点项目分别是恒大玖珑湾、俊发城、万科城市之光等十大项目。下半年值得关注的项目分别是融创澜玥台、金科江湖海、恒大滨河左岸世博生态城·鸣凤邻里等十大项目。1

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而对于今后下半年的楼市发展走向,梁彩霞也有独到的见解。在上半年,中国楼市的限购、限贷、限价、限售、限商,对房地产市场的投资投机造成了打击,成交频次和流动性进一步降低。在房地产税方面,预计未来将分时间批次、分具体方案逐步落地、区别执行。

被严厉调控围堵的投资需求和资金从核心城市“外溢”至其它城市,受此影响,上半年中国许多三四线城市房地两市双双“逆势”升温。昆明政策持续宽松,大批投资客在昆置业,致使昆明房价一路飙升,楼市火热,昆明或将亮起警觉线。



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