[摘要] 昆明市民陈女士最近一直在为户口的事操心。她2008年买了一套二手房,交清购房款后,房屋已过户到陈女士名下。但到了2016年年底陈女士才发现,原户主的户口竟然一直没有迁出,还在那套房里。
昆明市民陈女士最近一直在为户口的事操心。她2008年买了一套二手房,交清购房款后,房屋已过户到陈女士名下。但到了2016年年底陈女士才发现,原户主的户口竟然一直没有迁出,还在那套房里。
这,其实是困扰相当一部分买二手房者的问题——房子的上一个主人没有迁走户口,导致现主人的户口无法迁入,这个问题该怎么处理呢?
房子买了8年多
原户主一直没迁户口
2008年,陈女士在昆明市吴井路附近买了一套二手房,交清购房款后,房屋顺利过户到了她的名下。虽然陈女士一家很快搬进了新居,但当时一家人的户口还在老房子上,加之孩子也在那边上学,因此她一直没有在意迁户口的事。
2016年年底,陈女士把老房子卖了。买家提出“买房后要能落户”,要求她把户口迁离老房子。
今年年初,陈女士带着吴井路那套房屋的产权证来到辖区派出所办理相关过户手续,打算将自家的户口迁入。但她没想到,查询发现,原户主的户口一直没有迁出,导致她和家人的户口无法迁入。
“买房之后,我们一直没有去查房屋的户口情况,没想到,过了8年多的时间,原户主的户口居然一直没有迁。”陈女士说,买房时,双方在房屋买卖合同里也没有约定户口迁出的相关问题。现在,陈女士面临两难处境,一方面,老房子的买家一直催着她迁户口;另一方面,一家人现居的这套房子被原户主的户口“占据”,她的户口没有去处。
为了办过户手续,陈女士想方设法和原户主联系。但时间太久,对方留的联系方式早就换了,怎么也联系不上。她还去原户主以前工作的公司找,可那家公司早已关门。万般无奈,陈女士找到辖区派出所,向民警寻求帮助。
“现在的解决办法就是,我向辖区派出所提供相关证明材料,由派出所调查。经过登报公示后,就可以把原户主的户口迁入户籍所在地派出所直管公共户,由公安机关临时代管。”陈女士说。日前,她已经登报公示,通知原户主。
买家税款未付清
卖家为索款拒迁户口
2015年,毛先生购买了王先生位于昆明市胜利花园小区的一套房屋,双方签订了房屋买卖合同,其中约定:房屋成交价为38万元,同时王先生须在2015年8月30日前将其户口从房屋内迁出,违约金为房屋成交价的20%。之后,毛先生一次性付清房款,房屋也已过户到毛先生名下。
但是,过了约定的时间,原户主王先生却迟迟没有将户口迁出。2016年年底,毛先生以“未将户口迁出房屋,构成违约”为由,将王先生告上法庭,要求对方承担违约金5万元。
但是,法庭上,王先生却认为:他作为卖方,已按期履行了交付房屋、办理房屋过户手续的主合同义务,不存在违约。反而是毛先生一直拖欠着王先生为其垫付的税款,他只能拖延户口的迁出。王先生表示:如果毛先生能偿还所欠的税款,他愿意迁出户口。
今年4月,盘龙区法院审理后认为,双方签的是房屋买卖合同,合同主义务为房屋交易相关的房价款给付,以及房屋过户。迁户口属于“随附义务”,不属于人民法院的处理范围。另外,按合同约定,毛先生应付清房款、过户费用及税费,目前还欠3800元未付给卖方。根据相关规定,因双方约定房屋买卖所有款项支付在先、迁户口在后,卖方有权待买房履行完全部付款义务后,再履行其过户、迁户口等义务,因此,毛先生诉王先生违约的理由不能成立。法院驳回了毛先生的诉讼请求。
买套学区住房
却遇上“户口钉子户”
2015年7月,陈女士和刘先生购买了李女士、雷先生名下的一套房屋,房屋位于昆明市盘龙区“金色交响家园”小区,房价为85万元。
陈女士购房目的,就是为了让孩子上学。因此,在签购房合同时,有专门的约定条款:要求两名原户主在2016年1月1日前将户口迁出。同时还约定:任何一方不履行合同义务,致合同目的不能实现的,守约方有权选择定金罚则,或要求对方支付该房屋总价款10%的违约金。
付清房款后,房屋过户到了陈女士、刘先生的名下。但过了约定的时间,陈女士查询发现,两名原户主的户口还是没有迁出,导致小孩无法迁入户口,难以入学。为此,陈女士将原户主李女士、雷先生告上法院,要求赔偿违约金8.5万,并将户口迁出。
法庭上,两名原户主既没有到庭参加诉讼,也没有提交书面答辩意见。
2016年7月,盘龙区法院审理后认为:本案中,买方陈女士履行付款义务后,卖方应当按照合同约定时间办理迁户。但卖方并未按约将户口迁出,导致买方购房的主要目的不能实现。卖方的行为违反了合同的约定,依法应承担违约责任。据此,法院判决卖方李女士、雷先生支付违约金8.5万元。
至于陈女士要求的“卖方继续履行合同,将户口迁出”,法院指出:因迁户口问题不属于审理范围,法院不予处理。
民警支招
户口无处迁移的,可暂时迁入直管公共户
“房屋买卖中,卖家虽然卖了房子但不迁出户口,导致买家无法迁入户口的情况还是比较常见的,尤其是在学区住房中比较常见。”一位房地产中介公司工作人员说,在房屋买卖合同履行的过程中,经常出现老户主联系不上、不愿配合,或者老户主无处迁移户口等情形,导致买家的户口迟迟无法迁入新买的房子里。
当买房者遇到此类“迁户难”的问题时,该如何解决呢?
“针对卖房后迁移户口的问题,2009年,根据《昆明市人民政府办公厅关于印发进一步完善我市户籍制度改革补充意见的通知》,昆明市设置了‘直管公共户’制度,由各派出所分别设立直管公共户。如果辖区内常住居民将房屋出售后无固定住所的,可投靠在昆明市的亲属落户。确无投靠对象的,可将户口迁入户籍所在地派出所的直管公共户(临时代管户),由公安机关临时代管,临时代管期间,户口限制迁入。”昆明市公安局呈贡分局治安大队户政中队中队长李雪莲介绍。
李雪莲说,目前呈贡分局下辖6家派出所已经开通了直管公共户。“卖家卖房后不迁出户口的原因,多数是因为没有迁出地。”对于这种情况,原户主可以带着房屋买卖合同、无房证明材料到辖区派出所,申请把户口迁入直管公共户,经派出所调查批准后,可以把户口迁入。这就解决了因户口无处迁移而“赖”在别人房子里的问题。
“如果是根本找不到老户主的情形,买方可以带着房屋产权证等证明材料,到辖区派出所申请将原户主的户口迁入公共户,由派出所调查核实,出具情况说明。如情况属实,经过登报公示后,可以把老户主的户口迁入直管公共户。但是,如果是老户主不愿配合,基于自愿原则,派出所民警只能先组织双方调解。”李雪莲说。
为了避免买卖房产带来的户口迁移纠纷,李雪莲建议:买方在买下二手房之前,可以先到辖区派出所查询该房屋的户口情况,做到心中有数。
律师提醒
买二手房前记得查查房屋户口情况
“自己新买的二手房上却挂着老户主的户口,是不合情理的。但目前来看,房屋买卖的合同纠纷属于民事诉讼范畴,而户口迁移问题则属于行政管理范畴。”北京大成(昆明)律师事务所刘娜律师介绍,考虑到判决的实际可执行性,一般而言,对于这类诉讼请求,法院一般会以“迁户籍不属于法院的审理范围”为由驳回诉讼请求。对于一些不愿配合迁户口的“户口钉子户”,买房人只能通过私下协商、与公安部门沟通等途径解决。
刘娜律师建议:买房迁户前,须做好背景调查。“房屋交易之前,买卖双方应该就交易房屋的户口现状进行沟通和说明,或者直接到派出所查清交易房屋的户口现状。”
作为买房人,做些什么可以规避风险呢?
首先,要将“合同目的”、“户口迁出时间”及“违约责任”写进房屋买卖合同里。同时明确约定:如未按期迁出户口的,应按日承担违约金或解除合同。如果是购买学区住房,房屋买卖合同中,还可明确购房目的是购置学区住房,并承诺房产能迁入户口,使户内的适龄儿童可享受“就近入学”政策。如果有该约定,合同签订后最终无法迁入户籍影响适龄儿童就学的,可以以“合同目的不能实现”为由,解除合同。
其次,购房时分期付款,约定部分房款要到买房人户口迁入后才支付。这样做,可以促使卖房人积极将原户口迁出。
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