[摘要] “我们上千万买的别墅，还有一套小高层，办了房产证，土地证十年都还没有办下来。”近日，昆明市盘龙区世博生态城小区有业主向云南网爆料称，购置房产快十年了,仍未能办理“土地证”，也因此影响到业主的财产安全和银行抵押贷款业务。
“我们上千万买的别墅，还有一套小高层，办了房产证，土地证十年都还没有办下来。”近日，昆明市盘龙区世博生态城小区有业主向云南网爆料称，购置房产快十年了,仍未能办理“土地证”，也因此影响到业主的财产安全和银行抵押贷款业务。记者了解到，世博生态城并非个例，此前多家媒体已经多次报道“昆明部分小区未能办理土地证”。律师称，业主作为消费者的维权存在着诸多现实的难点。
土地证去哪儿了？
世博生态城业主张先生说：“买完房子以后就交了办土地证的钱，但是钱交了快十年了，我还是没有拿到土地证。中间我们问过几次，得到的答复总是说 快了快了 。但是现在要换领不动产证就必须要有房产证和土地证，所以我们慌了……办不到证，我的财产安全就没有保障，而且我也没法到银行贷款，我要拿到不动产证才放心啊！”
记者以业主的名义向世博生态城置业顾问咨询土地证的相关事宜时，云南世博兴云房地产公司的工作人员介绍说，目前世博生态城前四期业主的“土地证”都还没有办下来，公司正在通过招投标寻找第三方公司替业主办理“土地证”，“他们比我们更专业，办起来也更快”。至于办理房产交易和抵押贷款，该工作人员称公司是有“大土地证”的，业主可到昆明市国土资源交易信息中心“打证明”，然后就能正常办理相关业务。
云南网记者了解到，类似的情况不只是发生世博生态城，家住云南印象小区的宋先生也不知道自家小区土地证“去哪儿了”。“好几年前，交了一百多块钱办证，但是到现在我都还没有拿到土地证，交钱的收据都找不到了。”宋先生告诉云南网记者，他2006年购置云南映象一期的房产也没有土地证。
据媒体报道，昆明市国土资源局调查显示，截至2014年，昆明市有10%左右的已购房屋没有土地证，也就是说昆明至少有上百个小区没有拿到土地证。云南网记者向昆明市国土资源局工作人员求证“上百小区多年无法办理土地证”时，对方称目前相关事宜由昆明市不动产登记局负责。5月16日，昆明市不动产登记局相关工作人员回应称，因为可能存在小区业主未主动申办的情况，目前无法提供确切统计数据。
土地证为什么会办不下来？
昆明为什么会有这么多小区多年未能办理土地证？媒体此前报道称，昆明市国土资源局列举了以下不具备办理土地证的条件：
·划拨土地：上世纪90年代以来，利用划拨土地进行商品房开发的历史遗留问题。有的开发商拒绝补缴土地出让金，不主动申报，或开发商已经改制、变更、注销等情形的。
·未缴纳土地出让款：根据要求，对2009年9月15日以前已开发建设、已形成事实销售但未取得预售房许可证的，须按规定补缴土地出让价款，否则将不得办理建设工程规划许可证、建设施工许可证、预售房许可证和相关登记手续。部分开发商未缴纳土地出让价款，无法办理房屋和土地登记手续；同时，开发商在未依法通过招、拍、挂、划拨等有偿或无偿方式取得建设用地，未取得土地证的情况下，擅自进行商品房建设和销售的，也无法办理土地证。
·集体土地：开发商利用集体土地建设房屋进行销售，没有办理土地征收、农用地转用等用地手续，而购房者已取得了房屋所有权证；
·开发商土地证被抵押：开发商已将大土地证进行了抵押贷款，导致购房者无法办理到小土地证。
没有土地证，房产交易和抵押贷款存在麻烦
没有土地证，除了不能交易房产，对金融贷款是否也有影响？富滇银行一名信贷经理告诉云南网记者，客户需要双证齐全（房屋所有权证和国有土地使用权证）或者有房屋所有权证和土地落宗，这样银行方面才能在不动产登记中心办理抵押登记手续，取得抵押权。
业内人士表示，没有土地证可能会造成开发商违规建设，侵占公共用地；房产不能上市出售；房屋所有权人无法办理房产抵押贷款登记；可能惹上不明不白的债务风险。可能因为土地使用权被原土地使用者转让、抵押或因其他债务问题而遭受损失；拆迁安置时，业主只能得到地上建筑部分的赔偿，得不到土地部分的补偿。
当“双证合一”，历史问题如何解决？
自2016年6月30日起，昆明在全市范围内实施不动产统一登记，颁发新的不动产权证书和不动产权证明，停发旧证。启用新的不动产权证书和不动产权证明后，昆明市国土、住建、林业部门依法颁发的原房屋、土地、林权证书和登记簿继续有效，同时执行“不变不换”，如不涉及交易变动，原产权证书无需更换。
公告显示，对于不动产登记涉及原土地、规划、建设等违法或手续不完善的，应完善相关手续后，再依法办理不动产登记。也就是说，如果新建商品住房交易，须具备完备手续，“两证齐全”后，才能依法办理不动产登记进行交易过户。“这对二手房交易影响尤为明显，由于历史原因，本地部分二手住宅缺少土地证，新的不动产统一登记制度执行后，需要补登土地证明后，才能进行交易。”昆明市不动产登记中心工作人员提醒。
2016年9月1日，昆明市市长王喜良在接听金色热线时，滇池卫城小区业主林女士打进电话反映接房5年多，因为迟迟拿不到土地证，无法办理不动产登记的尴尬。节目结束后，昆明市政府多次召开不动产登记专题会，专题研究解决不动产登记实施过程中存在的困难和问题。
自昆明实施不动产登记新政以来，很多只有房产证没有土地证的房屋在进行交易、抵押贷款时都遇到了困难。2016年9月29日，昆明市国土资源局召开新闻发布会明确表示，只要不是小产权房，有房产证没有土地证也能交易、抵押，并换发不动产权证书。另外，国土资源局正在录入土地登记数据，这个工作完成后，国土部门会发公告，邀请市民集中换发不动产权证书。
律师：业主维权存在现实难点
云南八谦律师事务所姜鹏律师表示，我们这里所讨论的“土地证”是指“国有土地使用证”，它区别于“集体土地使用证”。只有在取得“国有土地使用证”后才能根据“土地证”上标明的如普通标准住宅用地、工业用地、商业、旅游、娱乐和别墅用地等不同的土地用途对土地进行开发利用。而集体所有的土地则只有在经过国家收储后再通过划拨或者出让的方式才可能取得“国有土地使用证”，未经过收储的集体土地及土地上的建筑物、构筑物是不得在集体组织外流转的。
目前，在土地证和房产证“二证合一”为不动产登记证的大背景下，如果是新开发的物业在土地证被开发商用于融资后又无力偿还贷款期间，业主就无法办理其物业的不动产登记证。由此，业主对于《物权法》所赋予所有权人的占有、使用、处分、四项权能中处分权能的行使就会构成实质性障碍。当然这里指的处分不仅包括业主对于不动产的转让，也包括对于不动产的抵押等。此外，没有土地证甚至还会影响法院对于债务人不动产的执行工作。
姜鹏说：“对于因开发商原因导致因缺失土地证而未能办理不动产登记证的业主，可以选择通过诉讼请求解除自己与开发商之间的商品房购销合同，并要求开发商承担违约责任，但是如果在开发商根本无力返还购房款和承担违约责任的情况下，业主即使在这样的诉讼中胜诉，也可能造成房财两空的局面；当然，业主也可以选择要求开发商继续履行商品房购销合同并承担违约责任的方式，但这样诉讼思路即使拿到了一定的违约金，也无法从根本上解决无法取得不动产登记证的问题。”
姜鹏表示，事实上，目前昆明不少小区都是处在开发商将土地证抵押融资又无力还款的情况下，最终小区土地证无法取回，进而导致不动产登记证无法办理，业主作为消费者的维权存在着诸多现实的难点。
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