[摘要] 踌躇许久，李先生还是下了订金！与4月下旬时相比，他看上的这套房每平方米单价差不多涨了500元，“早知春节后就买了，现在要多付四五万元。”受成交持续上行引发的上涨预期，昆明楼市多项目再掀涨价风，这也直接拉高4月份销售均价，来自锐理数据等机构的监测：4月份昆明住宅成交均价为9103元/平方米，刷新今年新高。
踌躇许久，李先生还是下了订金！与4月下旬时相比，他看上的这套房每平方米单价差不多涨了500元，“早知春节后就买了，现在要多付四五万元。”受成交持续上行引发的上涨预期，昆明楼市多项目再掀涨价风，这也直接拉高4月份销售均价，来自锐理数据等机构的监测：4月份昆明住宅成交均价为9103元/平方米，刷新今年新高。
300~500
一季度昆明部分品质住宅涨价，调幅度在300~500元/㎡。
1.4万
锐理统计数据显示，4月昆明城区共成交各类商品房1.4万余套，连续两月“破万”。
16000
9264
房天下等线上机构的统计数据显示，4月份昆明二手房市场挂牌均价微9264元/㎡。
114.27万
4月份昆明市住建局针对主城区共发售26个在建地块发放预售许可证，涉及23个房地产项目，新增预售面积达114.27万㎡。
一季度楼市
部分项目涨幅达500元/㎡
今年春节后，包括恒大云报华府、万科银海泊岸等多个项目均出现过一波价格上调。按照当时市场人士分析，节后调价除受销售市场刺激外，产品结构的调整是主因。
业内普遍认为：“就今年一季度的市场购房消费情况来看，市场产品线都指向更高品质的产品，这也是今年销售价格明显上涨的直接原因。”
4月出现的价格上涨，也是这种产品结构的延续，有关机构统计，4月宣布上调价格的项目中，包括恒大名都、万科魅力之城等，均属项目内偏向核心区位和更优配套的居住组团，“按照开发节奏，居于主景观和更佳配套区位的产品，往往价格更高，这是正常的市场调整。”行业资深从业者李波表示。
“就一季度以来的行情看，部分品质住宅涨价整体较突出，多数价格上调幅度在300~500元/㎡。”李波认为，这与今年以来持续向好的销售有关。
5月均价预期
双重需求刺激量价齐涨
业内预计，5月昆明楼市销售价格和成交量有望继续呈上涨趋势。记者了解到，5月份新推楼盘的均价多已过万，有的甚至超过15000元/㎡。
记者走访市场发现，5月计划开盘的楼盘中，单价过万元非常常见，其中销售均价预期接近16000元/㎡。业内直言，新推盘预期均价的上涨，将整体拉高5月份昆明的住宅均价水平。
二手房市场价格涨幅更为明显，根据房天下等线上机构的统计信息，4月份昆明二手房市场挂牌均价推高至9264元/㎡，去年年底以来涨幅突出的呈贡区二手房挂牌均价更是显示为7234元/㎡，环比涨幅达4.67%。
如果说新建商品住宅销售在需求端反应还有些蛰伏，二手房市场的价格连涨，则被认为是今年需求持续旺盛的表现。上月组织云南房企赴北京参展的泰达会展机构统计，仅一季度，省外在昆购买需求占比就超过30%，创下近两年同期值。
一边是限购扩围后国内需求流入，一边是成交预期持续看好的本地趋势，业内判断，4月份开始，昆明楼市在二季度也将再度量价齐涨。
繁荣背后存隐忧
中小项目销售难度仍在
不过，看似繁荣的市场仍存隐忧，“销售端并不是所有项目都向好，部分项目销售压力仍大。”采访中，不少业内人士认为，今年昆明楼市的市场分化将更明显。
这在销售统计中也足见一斑，以锐理数据对昆明4月份的销售端统计来看，4月成交套数前五的房企共计销售5100余套房，约占整月销售规模的35%，前十的房企销售套数占比已过半。要知道，4月在售项目统计基数超过了50家，这意味着，另外超过80%的中小项目，销售占比不到50%。
“行业集中化和成交走势分化是近两年的一个大趋势。”业内预测，尤其在近两年国内一线开发品牌大举入昆的背景下，也逐渐形成以恒大、万科、碧桂园等国内一线品牌商为主的外来势力占据主要市场，本土房企则仅剩俊发、城投两家“扛旗”。
“一线品牌商拉高市场均价，对于中小房企来说，单纯依靠价格的去化将更难。”一位不愿具名的业内人士直言，虽然一些品牌房企项目销售繁荣，但还有部分项目去库存压力仍明显。
结构性库存放大
4月新增预售面积114万㎡
按照昆明统计局公布的今年一季度本地房地产库存数据，昆明住宅库存去化周期约为10个月左右，这也与中原机构、锐理等机构发布的数据相符。根据该机构发布的数据，昆明商业和办公类物业的库存去化周期分别为6.7年和8年。采访中，部分业内人士提出，还需警惕一季度以来市场过热带来的供给爆发，造成后续市场的再度增长的库存压力。
新增供给方面，根据昆明市房产信息网公示的预售许可证信息，4月份昆明市住建局针对昆明主城区23个房地产项目的26个在建地块发放预售许可证，新增预售面积114.27万㎡。如不出意外，4月份新增的预售许可面积将主要集中在5月释放，按照4月份100万㎡左右的销售量，预计住宅库存量将为10余万㎡。
采访中，不少购房者最为关心的问题主要集中在昆明近期楼市量价齐涨，在多数城市房地产政策偏紧的情况下，昆明是否会收紧政策？房价是否大幅上涨？对此，同策咨询机构研究部总监张宏伟直言，尽管4月份调控加码城市已经出现成交下滑的现象，不过房地产市场政策收紧态势不会改变，三季度又一轮集中调控加码预期不变。
分析人士指出，就昆明而言，虽然近期市场价格和成交量均有上涨态势，但总体来看，昆明楼市库存压力仍存在，一些烂尾项目需要复苏周期，因此，短期内昆明楼市政策收紧的可能性不大。
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