[摘要] 在本周举行的2017云南春季拍卖会上，作为昆明过去10年和20年传统商业市场代表的小西门德春电信大楼和星都总部基地商铺被公开拍卖！业内一片哗然，认为是昆明传统商业市场举步维艰的佐证，“商业市场更新换代正在加速，大体量、品牌化、集中化将成为商业市场的未来大趋势！”
在本周举行的2017云南春季拍卖会上，作为昆明过去10年和20年传统商业市场代表的小西门德春电信大楼和星都总部基地商铺被公开拍卖！业内一片哗然，认为是昆明传统商业市场举步维艰的佐证，“商业市场更新换代正在加速，大体量、品牌化、集中化将成为商业市场的未来大趋势！”
压力巨大
商业市场去化周期需近7年
昆明的商业地产去化压力如何，以下两组数据可以证明：
此次公开拍卖中，大型商业房产类标的物共8个，临街商铺类标的物2个，占据整场拍卖的83.3%。
锐理数据月初发布《2017年3月昆明房地产市场研究报告》，昆明住宅类库存去化周期降至10个月；商业和办公的去化周期分别显示为6.71年和4.49年。其中，3月份呈贡商业产品集中放量，区域商业销售面积环比增长一倍多。
昆明锐理数据认为：“今年一季度，呈贡以商业为代表的投资型物业销售火爆，让一向销售困难的昆明商业开始热销，库存有了缓和。”不过综合而言，商业市场的运行及去化压力仍然很大！
这个压力不仅体现在存量商业地产的销售上，现有商业出租率下跌也是制约因素,“今年我们代理的周围几个商铺招租率并不理想，白云路旁的滨江商业大道一处社区地下商业，整体招租率还不到30%。”一位中介机构的工作人员表示。
更改规划
中望城100亩商用地调整成住宅
“今年商业库存稍显回缓，主要还是供应端应市减少。”分析人士指出，相较于之前几年商业大面积扩张，近些年商业地产的开发节奏明显放慢，尤其是规划端允许将未建商业用地改为住宅用地，不少项目也做了调整。
4月11日，昆明市规划局发布了官渡区五腊城中村改造项目的控规调整公示，根据控规调整公示，五腊城中村改造项目有4个地块面积共计100亩的商办用地将调整为住宅用地，这也是自2015年12月昆明出台“24条”楼市新政允许城改项目未动工地块，可申请调整商住比以来面积的调规。
品牌来袭
商业市场集中化加速
一个趋势是，市场上新增商业数量仍未减少，近期，北市区两个大体量项目对外公布其商业规划。其中，俊发城计划打造53万㎡商业配套，而昆明湖则显示其商业配套将超30万㎡。
记者获悉，今年确定要开业的大型商业综合体有螺蛳湾大悦城和西城coho两家，其中，作为中粮地产落地昆明的大悦城项目，大悦城计划将于10月开业运营。
竞争加剧的不仅是数量，还有品牌格局，继华润万象城、大悦城后，新城吾悦广场也在今年正式亮相昆明，加上今年3月与五华区签约接手原昆八中地块的华联SKP商业综合体，和早就布局的万达、恒隆，目前昆明已聚集了国内5大商业中心品牌。
“集中化是商业市场的未来大趋势，特别是一些潜力市场，性商业品牌入驻步伐将加快。”在去年仲量联行接受华润万象城委托对昆明万象城进行市场调查时，其华西区零售资产管理部总监朱敏就表示，昆明仍有很大潜力空间，这也是未来将继续加速布局的主要原因。
应对竞争
商业市场未来将需求定制
一线商业品牌的加速布局，也让商业市场未来的业态呈现和竞争更为充分。“未来商业地产，体验式商业的发展趋势，也逐渐指向更为精准人群的定制需求和城市功能。”国内著名商业管理专家褚世芳表示。
这个观点也为新城控股高级副总裁欧阳捷所认同，在今年新城控股亮相仪式上，欧阳捷表示，未来10年仍是购物中心等商业综合体跑马圈地的集中期，而商业体竞争，也将从简单的品牌招商等，转向更契合城市整体功能的元素。
“一个成功的商业，必须要与城市融为一体。”他直言，以昆明为例，新城吾悦广场在打造过程中，将融入云南山茶花、一颗印住宅等设计元素，也将是融合本地特色文化、自然资源为一体的综合体。
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