[摘要] 当下,温暖的阳光正沐浴着久经寒冬的昆明房地产行业。
当下，温暖的阳光正沐浴着久经寒冬的昆明房地产行业。
但殊途并不同归。在房地产都进入深度调整的大背景下，依照经济发展规律，昆明房地产业新的格局正在形成：烂尾楼、跑路……依然如病魔一般紧紧缠绕着中小房企；而在品牌房企一端，拿地、销量……捷报不断地传来。洗牌、并购浪潮之后，有品质者生存。中小房企批量倒闭，房地产寡头时代来临。
此外，在很多人看来，昆明地产行业还欠一次爆发，引爆点有可能的是即将到来的“高铁时代”。
好的8月
房地产行业似乎迎来了近期 “好的半年”。恒大、碧桂园、龙湖地产等多家房企公开上调了今年的销售目标，调整幅度均在20%左右，其中调整幅度大的是恒大，调高了50%，从2000亿调整到了3000亿。
昆明也有所获。
8月份，碧桂园与昆明市政府签署《城市更新改造战略合作框架协议》，计划投资860亿元推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造。从多家媒体的报道来看：合作协议包括盘龙区云南佳农实业集团有限公司的苏家营项目、西山区广福路31号片区城中村改造项目等十几个项目，以及长虫山体育公园项目等市政配套设施建设、海昌极地海洋主题公园项目和国际养生基地项目等文化产业设施建设及科技创新智慧生态小镇建设。
8月，也创造了2016年昆明土地单月交易新高。以为突出的8月19日来看，当日昆明土地和矿业权交易中心共成交19宗土地，成交面积44.65万平方米，成交金额23.72亿元。
值得注意的是，这19宗交易中，有16宗土地被俊发地产拍下。“这也是俊发地产时隔3年之后，再一次出手拿地。”有媒体表示。
除了加大土地储备而外，作为昆明本土房地产龙头企业的俊发，在经历了高层调整之后，继续加大力度开发之前手里的滇池one等大盘同时，其位于昆明市中心超高层地标项目“春之眼”相关规划设计基本确定，并已启动报规流程；还参与了上海青浦区徐泾镇老集镇城中村改造项目的开发，项目已取得了阶段性进展。
管中窥豹，可见一斑。本轮市场的回暖，正使得一年前还深陷泥潭的房地产行业有了振奋人心的苗头。
“事实上，上半年持续至今的昆明楼市，单从销售端数据等指标来看，回暖已经有迹象，刚过去的8月，虽然新推项目、周成交有所下滑，不过还是突破了8000套，这在过去的两年，也还算是较好的数据。”昆明一不愿具名的业内人士说。
上述业内人士分析说：“而更能反映市场信心的应该算是土地市场端，8月创下近两年新高，当然里面有俊发等原有开发项目的后续土地释放，不过包括华润、蓝光等第二梯队的品牌房企持续在土地市场发力，至少也反映整体信心的回升。”
长江证券分析师浦东君从销售端对当前楼市的热度进行了解读：一线城市率先于2015年下半年回暖，2016年以后热度持续上升，在2月份降首付政策出台后，一线城市楼市热度逐渐传导至二线城市，同时三线城市楼市销售也有所改善，但受高库存抑制以及需求不足影响，三线城市的上涨动力不足。仅从销售端而言，房地产行业在范围内都有良好表现。
后续会有一次爆发？
7月31日，某研究院发布了70城住宅库存报告，截至2016年6月底，昆明商品住宅库存总量为847万平方米，其中1-6月共消化库存325万平方米，平均去化周期为15.6个月，商品住宅库存总量环比下降4.9%。
“在上半年各项政策利好与楼市回暖等大环境共同推动下，昆明楼市去库存首传捷报。”这是云南一家房产类网站对此报道给出的分析，“从数据来看，昆明楼市无论是从面积还是成交金额，相比年初的去库存压力，经历半年后已得到不同程度的释放，而昆明半年来相继落地去库存的各项政策，或将加快下半年的楼市去库存速度。”
“应该说昆明去库存的效果在逐渐显现，体现了今年上半年市场销售不错的态势，同时也说明部分购房者积极到昆明市场购房，进而加快了房屋销售和房企资金回笼的速度。”专家不忘泼瓢冷水，“当然横向对比看，目前省会城市的去库存周期基本上要低于12个月，这也说明整体上库存去化周期存在一个横向的滞后性，后续需要积极引导购房者加快去库存。”
昆明在去库存上一直都在出台政策利好，包括鼓励商改住和未建项目改为教育医疗用地，关键还是为目前规划过多的商业解围。“上半年的数据，昆明库存首次出现同比回落的趋势，而住宅部分，近期几个新推项目更是连续宣称热销、售罄，至少从住宅部分来看，产品优质部分的，库存已经缓解。”上述昆明一不愿具名的业内人士分析说。
与此同时，专家也注意到了8月份昆明土地比较活跃的状态：“土地交易市场比较活跃，也体现了去库存战略下很多房企其实开始有补库存的需求。另外，对于此类土地市场的交易来说，因为单价相对便宜，所以很多房企会积极进入此类市场做投资。”
另外关于昆明市场的发展趋势，很多人认为后续会有一次爆发，那么从这个角度看，很多房企积极补库存是一个非常自然的逻辑。
“从目前市场动态看，昆明市场后续会坚持去库存的战略，而且从实际过程看，昆明市场其实还没有出现暴热的现象。换而言之，上半年的市场逻辑，会继续在下半年延续，市场交易总体会活跃，房价方面也会小幅上涨。后续的发展方向在于去库存为主，部分热点板块和区域或需要积极控制房价。”专家指出。
这样的论调从国家统计局日前公布的数据里面也可以看到：昆明7月新建住宅环比上涨0.3%、同比上涨0.8%。其中，昆明二手住宅价格涨幅环比超过新建商品住房的价格涨幅。同时，也有相应分析指出：三、四季度将迎来房企传统销售旺季，另一方面房企面临资金压力更大，昆明房价可能出现新的波动。
高铁或成引爆点
“昆明市场的房价总体上对比其他省会城市，是偏低的，而且涨幅也不大。从实际情况看，很多炒房者会认同这一点，进而积极参与到此类城市炒房中，这就能够为房地产市场交易的爆发带来条件。这个过程也会使得房价上涨的幅度相对增大。换而言之，目前部分购房者从抄底的角度在积极寻觅优质的城市标本，昆明是其中一个典型的市场。”这是专家对于昆明房地产“后续会有一次爆发”的解释性话语。
事实上，对于昆明房地产的未来，昆明万科房地产开发有限公司总经理王润川持乐观的态度，在2016年初接受媒体采访时曾指出：过去3年，昆明房地产成交面积总量均为1000万平米左右，其在市场中处中上游水平，与同等城市相比，昆明房地产有着不小的市场和较好的前景。昆明作为云南省省会和东南亚门户型城市，其资源较省内其他城市有更大的优势，竞争对手相对缺乏；面向东南亚，泛亚铁路建成后，中国更高的人均收入会吸引大量的东南亚务工人员，昆明会作为人口流入的重要节点，产生新的地产需求。
对于这样的引爆点，专家将落脚点放在新建的高铁项目上：“昆明以及云南这边的市场发展，后续需要在高铁等方面补文章。另外，建议旅游项目开发相对集中，这样对于旅游者来说容易选择，能够做大深度游。同时部分地产公司在市场拓展方面，应该积极推广此类旅游项目，并植入到商业地产和住宅地产等内容中去。”
随着即将通车运营的沪昆高铁、桂昆高铁和明年昆玉高铁、昆大高铁开通运行以及将来泛亚高铁陆续开通，一个辐射南亚东南亚的高铁旅游中心——昆明将浮出水面。这些高铁线路的开通，将会给沿线站点城市，特别是旅游目的地、旅游集散地城市带来“井喷式”的游客量增长和“集中式”的旅游消费。
已经进入“高铁时代”的贵阳，据当地媒体报道，在高铁尚未修建时，其高铁站所在区域的房价处于2000多，随着高铁建设的推进，房价一跃涨到了6000以上。对于即将到来的高铁，一些布局在呈贡高铁站附近的商铺和楼盘，已经广受关注和青睐。
“高铁对房地产价格影响比较大，高铁还会改变城市的布局，土地价格也会有上升，因此对房地产业的推动作用比较大。”之前贵州省房地产业协会会长彭贤伟在一个论坛上指出，“昆明情况比我们好一点，我们是山城，土地可利用的资源有限，高铁建成之后会加速新中心的建成，这对房地产开发来说也是很好的事情。”
目前，云南在建多年的两条高铁也有了明显进展：沪昆高铁在年内完成并于年底正式开通运营，云桂高铁昆明至百色段将于本月中旬试通车。
寒冬尚未完全冲破
尽管数据向好，或者说品牌房地产企业表现尚佳，但依旧无法掩盖行业整体性的低迷。
秋季房交会便是其中的一个风向标。作为昆明为重要的房交会，因为市场原因一度在2015年停办，今年将在本月下旬重启，从目前的筹备情况来看，百家房地产企业竞展的场面已不复存在，甚至为了吸引人气，将6个场馆中的4个辟来用作车展。
看到某研究院发布了70城住宅库存报告后，上述昆明一不愿具名的业内人士分析指出，“这也并不是说整个市场就已经冲破寒冬：项目停滞数量不减、热点区域土地新开进度缓慢，实际上困难在市场端的资金、消费困境依旧没摆脱。总之来看，住宅部分已经逐渐走出泥潭，商业部分由于体量过大、消费萎缩，未来难度仍在。”
“这里有个关键问题，就是目前仍是产品持续分化期，所以市场面来说，优质的项目去化不成问题，一些传统的刚需型，包括单纯追求低价忽视户型、居住体验的，目前乃至今后一段时间都会很难卖。”上述昆明一不愿具名的业内人士分析说，“而从政策去库存角度来看，鼓励改变规划等措施，目前还是缺少一个足够的刺激因素：地产开发本身是追求经济价值的，如果没有更多的政策回购、资金补贴等刺激，政策效果难度不小。”
在去库存过程中，也有云南房地产行业网站的相关文章指出：“一边是品牌开发商住宅库存的库存量占比与去化速度成反比，一边是购房者更倾向于品牌开发商的选择分化，由此可以预见，2016年品牌开发商成交集中趋势将进一步加剧，中小开发商的去化前景势必愈加黯淡。”
日前，高人民法院公布了8月以来新一批失信人名单。云南共有6家企业上榜，包括云南京鹏房地产开发有限公司、云南骐辉房地产投资有限公司、云南浩铭房地产开发有限公司、云南汇海（集团）房地产开发有限公司等。其中有3家昆明房企，不乏老赖中的常客。
对于昆明品质楼盘一路畅销，上述昆明一不愿具名的业内人士将其原因归结于：“停滞烂尾项目增多，让消费者选择购房时更看重产品本身的品质和质量、品牌，特别是在前期大量低价项目承诺‘失约’者干脆跑路的时候，一些大品牌开发企业的产品，也更吸引人，比如万科云子、恒大云报华府，都是上半年突出的优质品，这也是前面提到好东西已经不愁库存的原因。”
除了房企间的相互角力，一些外部因素也正左右着行业的发展。“这里面的关键，实际上是昆明主城区可供开发土地不足，特别是城中村去年叫停之后，一线品牌房企进入昆明后，前期只能屈尊近郊开发，当一线竞争已成红海之后，二三线城市变成一线品牌房企主战场，再说，资本市场融资渠道成本越来越高，小微房企本身就很难‘续粮’，这本身也符合目前市场背景下洗牌大格局。”上述昆明一不愿具名的业内人士说。
并购、品质成洗牌关键词
伴随着新旧元素的角力，昆明房地产再次进入行业洗牌的时代。
“近2-3年，是昆明房地产市场的洗牌期和并购期。目前的昆明房地产市场发展受到了极大阻碍，其症结在于市场化程度低、市场信息不足，导致开发效率低、资源配置失灵。目前，昆明房地产市场与其他一二线城市的成交结构不同，其成交量前十的开发商以本土企业为主。昆明土地供应机制与市场需求匹配度较低，同时存在结构性缺陷：过高的定向供地比率影响房价稳定；城中村项目多采用一二级联动，导致项目的开发难以把控，优质土地资源被浪费；昆明房地产市场竞争格局与其他城市也存在较大差异，较低的整合度导致了整体市场抗风险能力差，昆明相对低效的市场机制很大程度上限制了大型房地产企业在区域的发展。”这是王润川在2016年初接受媒体采访时，对昆明房地产“顽疾”的描述。
近半年来，昆明万科连续拿下3个项目；而在此前6年，昆明万科共计开发了7个项目。事实上，在王润川看来，昆明依旧商机无限：“尽管昆明市目前住宅供盘量很大，但真正的改善型精品项目不是太多，而是太少，好房子依旧是稀缺的。”
2016年以来，昆明万科提出了“回主城，做精品”的战略，同时还强调“广合作”，也就是说，通过和掌握资源的本地房地产企业合作的方式，获得更多合作机会。比如之前少有地举办公开签约仪式的方式，宣布与银海合作开发万科·银海泊岸。
“品牌楼盘交易占主导，体现了购房中更注重大企业的项目，而小项目的市场竞争力其实并不大。说明在积极去库存的方面，也是存在结构性的差异的。”专家说，“本地房企的发展空间受限制，尤其是在资本面前，本地房企的优势不大，外来的房企在融资等方面优势非常明显。从后续发展的过程来看，恶斗或会出现。另外这也体现出省会城市尤其是低估的省会城市如昆明，正成为大型房企积极进入的区域。”
昆明房地产行业正进入了洗牌和并购阶段。从消费者的角度来看，是对房产的品质要求不断提升，与此同时，在房地产企业一端也出现了“品牌房企继续深耕，本地中小房企日渐式微”。
“这个应该是大趋势，无论任何行业都会走向‘集中化’，上半年国内品牌以碧桂园、万科等为代表，本地以城投、实力等为代表，而未来包括恒大、万科等，目前还有几个意向收购项目在谈，并购接盘未来不会减少，毕竟目前昆明停滞项目很多。”上述昆明一不愿具名的业内人士指出。
品牌的背后是品质的保证。“产品结构上，今年的突出变化是从点式回归板式、蝶式，包括近期万科在内，旗下项目都在更改设计，包括增加楼间距、调整绿化覆盖率，提高居住舒适度成为一个关键方向。从未来来看，在昆明放开对容积率的限制之后，传统点式未来会越来越没市场。”上述昆明一不愿具名的业内人士说。
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