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外来品牌房企扩张加速 昆明本土房企如何突围?

昆明信息港   2016-07-14 10:01

[摘要] 7月8日,昆明万科、银海地产举行合作签约仪式,按照协议,双方将合作开发万科·银海泊岸。而此前一天,在昆明土地网拍卖会上,万科4亿元在盘龙区拿下一宗土地。上半年刚过,其在昆明市场已经完成了3个项目布局。无独有偶,另一个外来开发商碧桂园上半年在昆也有频频动作,年初入昆首作凤凰湾奠基开工、5月13日其二号作品紫台......

7月8日,昆明万科、银海地产举行合作签约仪式,按照协议,双方将合作开发万科·银海泊岸。而此前一天,在昆明土地网拍卖会上,万科4亿元在盘龙区拿下一宗土地。上半年刚过,其在昆明市场已经完成了3个项目布局。无独有偶,另一个外来开发商碧桂园上半年在昆也有频频动作,年初入昆首作凤凰湾奠基开工、5月13日其二号作品紫台地块摘牌、6月17日都荟项目公开、6月24日碧桂园与云南城建达成联合开发协议,将“接棒”云南映象后续地块的开发。半年时间,碧桂园已经完成在昆明4个项目的布局。一线品牌开发商纷纷抢滩,也让昆明房地产市场的分化更显加速。

加速布局 外来品牌“来势汹汹”

外来开发企业的动作,可谓来势汹汹,记者统计了昆明市场上半年12个新推盘项目,虽然数量上与本土房企相差无几,不过从面市的预售面积等来看,外来房企产品以47万平方米占总供应比例超过了7成。“上半年外来房企项目推盘的集中释放,也是其前几年大面积拿地之后的积累。”业内分析显示。

而这,在销售数据端也有所体现,在稍早前本地机构统计的上半年成交数据中,成交套数和成交面积综合排名前五项目中,除了两个位于呈贡的内部团购项目外,其余三项目均来自外来一线开发品牌,其中,恒大云报华府以1045套和近12万平方米的成交面积,夺取实际成交榜首。

业内人士认为,在大环境下分化加速,房地产市场也转入大品牌时代,虽然目前昆明楼市整体开发水平仍有差距,不过上半年外来房企的频繁动作,外来房企与本土企业的份额争夺也将越来越明显。

项目合作 土地储备是本土企业优势

如果说外来房企的频繁动作,让昆明市场更激烈的竞争提前到来,那么本土房企巨头化运作,也算得上是本土势力对外来品牌扩张的有力回应。来自昆明锐理机构的数据显示:上半年昆明市场房企运行数据中,俊发以40.49亿元再度夺得昆明市场,而销售金额前10名中,外来房企仅有万科、恒大和海伦堡地产占了3席,其余均为本土企业。

之前,本报曾做的题为“云南房企新三国时代来了”(详见5月19日B03版)的报道中,提到“新三国”的城投、俊发和建投,除了建投主业为城市基础建设开发外,俊发和城投无疑是对抗外来房企的大两个巨头。尤其是上半年布局扩张颇快的云南城投,除了不断拿地扩张市场版图外,其上半年对艺术家园等项目的并购,也让其面市产品区域分布极具代表性。

“相较外来房企,本土企业在土地储备、市场底蕴等上也颇具优势。”业内分析人士指出。在7月8日昆明万科和银海地产的签约仪式上,根据合作双方的说法,昆明万科选择银海,也是看重了其在云南房地产市场上开发底蕴和经验,这也是之前平安不动产加入该项目合作的主因。

分化加速 消费需求转向品牌和品质

“外来品牌扩张加速,本土新巨头崛起,都将催生行业本身的进一步分化。”云南省房地产协会会长韩忠庆接受采访时也直言,这种分化的关键,是消费者对产品选择的变化。就在上周末,北大资源博泰城开盘销售超过3亿元,开盘当天所推项目全部售罄。值得注意的是,其近1.3万元/平方米的均价,还能取得首推售罄的成绩,也是消费者对高品质产品认可的大体现。

据昆明万科方面透露,从万科·云子开始,昆明万科调整开发思路,重点发展优质改善型居住项目。据统计,6月份昆明万科销售额突破了10亿元大关。昆明万科方面介绍,接下来还将继续在昆明加大投资力度,继续回归主城,回归改善型精品住宅开发,同时也愿意与更多本土房地产企业展开合作。

“从短期来看,联合开发也是本土房企突围的一个思路。”在昆明万科和银海签约仪式上,有分析人士也做出过这样的判断,下半年来看,接盘和联合开发也将成为常态,这也是消费需求转向品牌和品质后的市场必然之路。不仅有利于土地有效流转,也可以提升昆明市场的整体产品品质和开发水平。

新闻观察

本地房企需借鉴哪些经验

产品定位

无论是昆明万科公开表示回归改善型精品住宅开发,还是恒大提出的9A精装品质人居,从产品角度来看,上半年市场热的也是改善型品质住宅,这也是行业早就在强调的传统刚需向改善型需求转型中,市场选择的必然。

代表:恒大云报华府、万科·云子、融城·昆明湖

指向:低密度、高绿化、个性化精装

进度保障

这恐怕是目前昆明房地产市场大的痛,开发商延期交房业主筹款自救……当不断的延期维权等事件发生的时候,二手房反而成为了市场消费中有保障的产品。之前一份市场调查中,对于开发品牌的选择,80%的受访者选择了大品牌开发商,原因只有一个:能按期交房,哪怕是价格更贵一些。

数据:根据机构不完全统计,目前昆明停工项目近20个,这中间还不包括不少“胎死腹中”的项目规划在内。

指向:资金周转、开发商诚信度(这也指向了更多合作开发和接盘等模式的可能)。

配套服务

6月底,蓝光召开的品牌发布会上,其已经将生活家职能社区管理服务作为蓝光新推的高端产品林肯公园大的看点,在改善型需求逐渐成为市场主力之后,物业和配套的层次,也成为消费者选择的关键因素之一。

代表:恒大9A精装和一对一管家式金碧物业服务、蓝光社区智能服务的“生活家”。

指向:物业是未来云南房地产市场升级的关键,开发商提出转变为“服务商”,在住宅产品本身库存加剧的情况下,更优的服务才是客户选择时的加分项。

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