[摘要] “本想给孩子读书买个学位房，可看了昆明多个所谓的名校资源楼盘，都有水分，还是买二手房更实在更放心。”晚报记者日前在对昆明房源交易的调查中发现，二手房交易大有成为“主角”之势。不少市民对此坦言：“现在买新房风险太大，开发商资金问题严峻，烂尾楼太多，买新房搞不好就会打水漂。”虽然从去年底以来，国家和云南
二手房挂牌价
“本想给孩子读书买个学位房，可看了昆明多个所谓的名校资源楼盘，都有水分，还是买二手房更实在更放心。”晚报记者日前在对昆明房源交易的调查中发现，二手房交易大有成为“主角”之势。不少市民对此坦言：“现在买新房风险太大，开发商资金问题严峻，烂尾楼太多，买新房搞不好就会打水漂。”虽然从去年底以来，国家和云南都相继出台了一系列楼市利好政策，可对新房销售的带动作用却有限。晚报记者采访发现，投资需求在房产税等预期政策、 降低等影响下未进入楼市，而刚需又对楼市信心大减。
二手房成主导
消费者需求逐渐理性化
在持续半年多的“价格倒挂”之后，新房和二手房价格差达到一个顶峰，来自房天下、58同城等线上交易平台的数据，5月昆明二手房线上挂牌均价为8793元/㎡，均价每平方米比同期的新房价格多了1195元/㎡（中指研究院月初公布昆明5月新建住宅价格指数为7598元/㎡）。至少从价格端，目前昆明房地产市场已经进入“二手房时代”。
事实上，这也是近期国内市场出现的一个大趋势，根据中国房协5月份的一份研究数据，国内部分一、二线城市二手房交易开始成为主导。数据显示，前4个月，京、沪、深等一线城市二手房成交面积约为新房的2倍以上，南京、福州等二线城市二手房交易活跃度也超过了新房。
业内权威人士表示，包括二手房等成熟存量居住资源的活跃，也显示消费者购买需求的逐渐理性化。“就昆明来看，目前二环内和配套成熟的滇池、官南等板块，供给也基本上是以二手房源为主。”本地一家中介的大区域门店负责人告诉记者，特别是去年开始，新建商品住宅推盘大幅度收缩，也让二手房交易占比继续扩大。截至5月，本地新推项目仅7个，较去年同期缩水一半。
买现房成
期房购买选择不足6%
新房推盘不力，导致二手房源交易占比扩大，更值得注意的一个市场变化是消费选择的倾斜。“我一位朋友之前在西边的一个新建项目买了房，现在交房计划期已过3年了，却还是一片工地。”在看了几个新楼盘之后，李俊买下了日新路的一套二手房，“至少二手房是买来就可以住的现房。”而这，也是目前多数昆明市民购房的选择心态。在记者对50个市民随机做的一个市场调查中统计发现，选择购买现房的市民比例超过了8成，而“可以等待期房”的选择占比仅占6%。
“实际上，工程进度也成为市民选择购买时直接的判断指标。目前我们在售的楼已经全部封顶，项目有望提前交房。”恒大云报华府的置业顾问介绍，在接待购房者时，他们会定期对市民介绍其项目工程进度，让消费者购买更透明。这种需求倾斜也反映到交易端，根据权威机构新一期周报数据（6月4日至10日），昆明新建商品房成交面积前三位分别为公园1903、耀兴枫丹白露和昆百大国际派，都是属于现房和准现房销售项目。
西山区盘龙区
购房者的疑虑也是有因可究的，目前市场上有部分新建项目工期滞缓，就在近期，别样幸福城被爆出停工，业主筹款自救的消息。而此前本地媒体的一份统计数据显示，昆明市场目前有10余个在建项目停工或者半停工，其中包括深陷停工泥潭4年之久的下马村沸城项目。
来自房天下等线上交易平台的挂牌数据，5月昆明二手房挂牌均价为8793元/㎡，较4月份大涨了522元/㎡。而国家统计局稍早前公布的4月70个大中城市价格数据中，昆明二手房同比上涨2.3%，而新房价格仍同比下滑0.7%。来自房天下线上挂牌价格的数据，5月份挂牌价前两位的西山区和盘龙区，均价分别为10346元/㎡和9025元/㎡，也是二手房交易热的两个区域。“近期新房入市的房源减少，二手房租售占比差不多达到了7成。”北京路某房产中介的工作人员告诉记者。
对于未来的价格走势，二手房和新房的价格“倒挂”也将继续存在。虽然6月份计划开盘的新项目中，有部分单价万元的报价，不过整体对新房的价格拉升并不明显。除了度假区的新项目外，目前昆明新建项目多数都集中在三环区域外，居住配套和地段的差异，也很难“拉近”价格差距。
业内声音
采访中，对于二手房价格行情看涨，业内人士分析，二手房现房交易和成熟配套优势，也让购房环节更“便利化”，这也是新房需要借鉴的点。本地行业资深研究人士接受采访时表示，新建商品房去库存化需要在产品质量和配套环境上进行创新，特别是配套环境方面，随着消费者购房选择不断理性化，购房需求对产品配套等倾向也越来越明显，特别是在教育、人居品质等硬性指标上，“二手房多数占据相对丰富的公立教育和医疗资源，这也是其价格持续走高的主要原因。”
业内也指出未来房地产销售热的产品应具备的特征：
1.低密度高绿化率
这是品质人居需求的集中体现，无论是二手房挂牌价高的滇池板块,还是新开盘中再度攀上万元价格的银海泊岸等住宅，都是低密度高绿化率的代表。今年年初，昆明出台新的容积率标准，全面下降普通住宅容积率水平，也为昆明未来住宅低容积率带来政策支撑，点式筒子楼将逐渐消失。
2.教育优质资源标配
今年上半年，联想科技城和万科公园里先后遭遇业主信任滑铁卢，其关键就是其所承诺的优质教育资源“失约”。而同期开盘的建工新城，因公立昆三中配套教育资源，开盘当日即售罄，未来住宅项目，优质教育资源已成标配。
3.跟紧进度的项目
相较于前面两个因素，如何能按期按要求接房，也是买房者面临的现实的问题。近期，昆明又计划启动新一批停工项目复工，政策优势下跟进建设“进度”，也是开发商产品获得市场认可的关键。
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