[摘要] 现在，暑期已经过了将近一半，慢慢逼近开学的时间， 周边的商铺也在期待熊孩子们的到来吧。近段时间，不少商铺打出“ ”“ ”牌，它们是否也会像 、 房一样受到市场关注呢？有业内人士认为， 、 是商铺的一种附加价值。
现在，暑期已经过了将近一半，慢慢逼近开学的时间， 周边的商铺也在期待熊孩子们的到来吧。近段时间，不少商铺打出“”“”牌，它们是否也会像 、 房一样受到市场关注呢？有业内人士认为， 、 是商铺的一种附加价值，就像往一碗米线里“加冒”，味道好才是王道。那么， 铺、 铺的 价值又是如何体现的？
市场观察
买一间铺 兼顾孩子
近段时间，股市动荡，不少 者开始考虑转向楼市。市场上推出的各种房地产 产品，包括商铺、公寓、写字楼等，让人眼花缭乱。随着 报名的结束，孩子的 问题又成为了热点话题。为了让孩子接受更好的 ，家长们也是蛮拼的，买房、换房一点也不含糊。如今，只要买一间商铺， 和孩子的 问题可以一起解决了，是不是很让人心动呢？
商铺的同时能够有就读名校的机会，让我们印象深刻的无疑作为昆明金产区 千亩大盘亮相的润城，自其亮相以来，只要购买全系产品都能就读名校，这就意味着，只要购买润城的任何产品，包括住宅、商业、商务，都可以优先就读云南师范大学附属润城 。项目的相关负责人表示，由于是全业态产品都可以优先就读，这个政策对产品的销售有一定的带动作用。实际上，对于选择润城的 者来说，不仅收获了 金产区的机遇，更解决了孩子 的问题，买间商铺，做个 ，能赚钱，还可以让孩子上好 ，赢在起跑线上，这无疑是 好的事情。
而从记者采访的情况了解到，昆明目前有一些楼盘更是直接打出了 铺、 铺的概念。万彩城售楼部的工作人员告诉记者，项目在推售住宅底商，不仅享受70年的产权，还可以拥有双 的资格。目前，公立 武成 已经正式入驻，而幼儿园还没有确定。
瞄准了学生消费
有保障
实际上，对于一些 者来说， 不一定是他们关心的问题，如何获得更高的才是关键，因此他们也瞄准了学生的生意。
从目前来看，主城区 资源集中的地方要数建设路、一二一大街、 路 。位于建设路上的 ·协信天地，周边有昆明理工大学、云南师范大学、云师大 、云师大 等高校、中 环绕，是典型的 。项目的工作人员告诉记者，现在项目推出的商铺有大概70%的用来做餐饮，有开发商进行统一规划、管理，可以享受10年托管，每年返租7%，三个月一付。项目周边的 比较多，学生消费也比较活跃。
记者也注意到，除了 ·协信天地，理想 、领秀·知识城等项目也在推 商铺。理想 云南财经大学、云南师范大学文理学院等 ，而领秀·知识城主要是位于空港大学城的核心位置。此外，呈贡也有不少项目也以“”为 卖点，推出大学城商铺。
在采访过程中，有不少 者表示， 是学生集中的地方，人流量比较大，学生的消费力又比较旺盛，这样会对 的有保障。
概念区分
铺与 铺 别傻傻分不清
对于一些家长来说， 与商铺的捆绑，不用换房又能 ，就可以解决孩子 的问题，何乐而不为？ 而学生的群体那么庞大， 铺似乎也是不错的选择。那么，什么是 铺？什么又是 铺？开发商和消费者真的分得清吗？
“资源分配的不均匀，导致了住宅、商铺附带 ，成为市场上一种稀缺的产品。”芒果智库经济学家王詠雪指出，所谓 ，就是在某个名校周边， 资源相对集中的地方，辐射到三五公里范围的区域。在一定程度上来说， 资源是 的核心，首要的是名校、好 。
铺是开发商对房地产商业产品的一种细分。王詠雪认为，人群带来聚居效应，人群产生商业价值。 资源分配的不均衡，导致人流的集中度 高，这种集中度带来人流量，进而产生商业价值，也就有 铺的说法。 铺不同于 ， 铺要位于 的核心位置，而 可以离 更远一些。
从更细致的角度来看，云南财经大学不动产投融资研究 主任周大研认为，从传统的意义来看， 主要是指好的 、初中、高中周边的区域， 也通常指中 旁边的房子，因而 铺应该是中 周边的商铺。 这个概念，被开发商用得有点模糊。
目前，呈贡、一二一大街、龙泉路等 ，是大学相对比较集中的地方，而不少开发商也打出了“”的概念。周大研表示，更确切地说，中 生的规模、消费力相对比较有限，不能形成一定的规模，因此所谓的 商圈是个伪命题。相对而言，大学集中的地方，学生数量动辄几万、十几万，甚至几十万，大学生的消费力能力是比较强的，可以形成大学商圈，并不是 商圈。
总的来说， 不可或缺的因素是好 、名校，并且以 、 、高中为主， 铺则是贴近 ，以学生消费需求为盈利点的商铺。在认识 铺的基础上， 铺就比较好理解了。简而言之， 铺就是指买商铺就可以获得该项目入驻 的 资格。
调查
实际上，对 铺、 铺的认识，可以为 者提供更加明确的信息，以便为自己 行为做出更理智的判断。从 的来看，记者也对 周边的商铺做了一些调查。
从目前昆明的 分布来看， 比较集中的有一二一大街建设路 、高新区 、龙泉路 等，其中以一二一大街建设路 的 资源比较集中，并且 凸显。在这个 ，不仅有云师大 、云师大 、云南大学 、文林 等多家中 ，还有云南大学、昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学等多所高校，可谓是昆明首屈一指的“胜地”。 与大学商圈的叠加，更加促进了这个 商业的繁荣。
在这些 周边，“吃”是突出的，米线店、快餐店、火锅店等餐饮店的数量多，小型超市、复印店、文具店、冷饮店、精品店、服装店、眼镜店等商铺的生意也不错。从这些商铺的分布可以看出， 旁边的小吃店、餐饮店居多。
在建设路上一家小铺的老板表示，他的店面大概有15平方米，已经经营了四五年了，现在每个月的租金是5000元，租金涨得比较快，一两年前才要3500元/月，但是生意比较好，才能一直经营下去。此外，一家文具店的老板表示，文具的利润不是很高，但是店里的文具种类很多，学生买的频率也比较高，都是薄利多销的生意。总体算下来，日子也还过得不错。
从租金方面来看， 周边的商铺要比一般的商铺租金要高出很多。一家新亚地产的工作人员小张告诉记者，在一二一大街、 路周边的商铺租金比较高，相对于同 的商铺来说，高出30%左右，可以达到200-500元/月/平，并且每年的租金都在上涨。记者从58同城了解到，龙泉路 商铺的租金普遍在150-350元/月/平。从大多数商铺出租的信息来看，小的商铺动辄要几万的转让费，较大面积的商铺则要十几万的转让费，这也是一笔不小的数目。
商铺特点
铺、 铺大多为中小型商铺 经营方式比较灵活
学生的群体消费力，催热了 周边的商铺。依托于 的资源，现在昆明市场上也有不少项目推出了 铺、 铺，尤其是在热点 的地方，商铺也更加抢手。而从产品的具体情况来看， 铺、 铺也呈现出了一定的特点。
● 人流量大
每当放学的时候， 外面总是停满了车，挤满了家长和小孩。这时候，周边的商铺一时间就热闹起来了。人气意味着商气、财气。 ，是人流量 集中的地方。对于 来说，学生的数量也有一定的规模。这也正是 者选择 商铺的重要原因。从市场的实际情况来看， 商铺的生意不仅仅受到学生们的光顾，同时也吸引着周边小区居民来消费。比如小吃，一般价格比较 ，而味道做得好的，更是受到大家的青睐。
●商铺 门槛低
从产品的价格来看，目前昆明市场上推出的 商铺售价集中在2-7万元/平方米，社区底商的价格是 ，独栋商业的商铺则要高出底商一两倍的价格。一般来说，社区底商通常都由 者自己运营，而只有少部分项目是由开发商统一经营管理的。目前， 商铺的门槛也比较低，有不少项目推出可用返租租金抵充铺款，这样算下来，三五万就可以 一个小铺。
●经营方式较灵活
从商铺的面积段来看， 商铺大多为底商，面积集中在15-100㎡，属于中小型商铺。小面积的商铺以经营小吃、冷饮、米线店等为主，而面积大一点的商铺主要经营服装、文具、火锅、电子产品等。从商铺的分布来看，这些业态都是围绕学生的消费需求来打造的。此外， 商铺的经营方式也比较灵活，可操作的空间也比较大。而不少 者也表示，学生的生意比较好做，即使自己不经营，转让出去也是比较容易的。
● 两不误
相对于 铺来说， 的 似乎可以同时享受到。然而，附加一个 ， 铺是不是要比 铺更值钱呢？根据记者了解，有的家长为了让孩子上好的 ，花了十几万、二十几万甚至更多的 费。
“铺首先要算清楚的是，这个商铺值不值这个钱，还要考虑未来的怎么样。如果为了 ，商铺的价格抬得过高，也是一种 陷阱。”周大研表示，如果商铺好，又能 ，当然是两全其美。
建议
无论是 铺还是 铺，从大的方面来说，买商铺仍然是一种 行为， 、 是开发商的一个卖点，在一定程度上可以带来附加价值，但终还是要看商铺的 价值。
为此，选择 商铺要看准以下几个要素：
商圈还有真假之分？确切地来说，是的。周大研表示，哪里有人流，哪里就有财流。真商圈是区位、地段的综合体现，是真正有人流量、有消费能力的成熟商圈。而假的商圈，是开发商给 者营造的一种概念，区位不好，人又少，是无法形成消费圈的，对商铺后期的是没有支撑的。因而，选择真商圈，是 商铺的首要因素。
●独立商铺 价值高
在市场上，商铺有很多不同类型的产品。在选择商铺的时候，相对底商、产权商铺而言，独立商铺的 价值比较高。值得注意的是，独立商铺的价格肯定也比较高。尤其是选择商圈 的独立商铺，这样的 是比较有保障的。
●看项目的招商、规划
从更加微观的角度来看，一个好的项目，可以从开发商的招商成果以及整体规划中看出来。项目到底好不好，大多数商家已经作出了选择，招商成果直接体现了开发商的实力以及产品的价值。
选择好的商铺，还要注意产品的设计，关注商铺的面宽、进深是 重要的。相对来说，面宽越宽，进深越短，对经营越有利，但这也不是 的。整体来看，面宽与进深越接近越好。对于有些业态，进深可以稍微深一点，比如餐饮。对于面宽很小、进深很长的“棺材铺”， 价值不高。此外，商铺的层高也是 要关注的一个要点。有的商铺层高比较高，可以一层当做两层来用，这样也更具有 价值。
观点
是商铺的附加值 并不是 核心
芒果智库经济学家王詠雪：在资产配置方面，商铺作为一种 ，可以进行部分的配置。在大的经济环境下，房地产市场整体下滑，但房地产产品是相对比较保值的 产品。在强势的市场里，也会有比较差的 产品。反过来说，在弱势的市场里，也可以找到回报比较高的 产品。 者首先要去了解产品的特性和价值， 股市风险高，但回报也高。而对于偏好风险低的 者来说， 房地产产品是相对比较稳妥的。
关于 铺、 铺的营销方式，早些年就出现了。现在这段时间提出来，也是 之后，市场再度提升了关注度。在我看来， 铺跟其他的商铺差别并不是很大。作为 的位置，人流量在同期范围内要比其他区位的商铺要更好一些。从另一方面来看， 有两个假期，假设把这两个假期看作淡季，综合各种因素来看， 商铺也就无法凸显出更多的 。
此外，对于 铺而言，与 房一样，也存在着隐性的风险。开发商的承诺是否能实现，后期会不会有新的变动，这些都是无法预料的。此前，有不少项目的 房也发生过很多问题，由于市场因素或者 政策的变动，花大价钱买来的 房也没有体现出价值来。从 的角度来说，孩子的成才与否，与家庭的 有很大的关系，并不是一个好 就可以解决的。
值得提醒的是， 者不要对 铺的价值抱太高的期望。 、 只是商铺的一个附加值，对于又有 需求，又有 需求的 者来说，两者叠加当然是好的。但是， 的核心仍在于区位、周边消费群体等因素。
房地产 要算好账 者要择优而选
云南财经大学不动产投融资研究 主任周大研：从目前的情况来看，房地产的总体 价值有所下降，没有原来市场的 前景好。作为房地产 ，没有一概而论的，只有就项目谈项目。好的 产品，相对是比较保值、 的。
在房地产高速增长的时期，闭着眼睛买商铺都可以赚到钱。现在房地产市场进入了相对成熟而又过剩的时期， 房地产产品，要择优而选，这才是 者应该关注的重点。因而， 者不要只听开发商的宣传，而应该有辨别好产品的 意识，才能保障自己的 。
开发商打出 铺、 铺，也是一种营销的策略。在这个过程中， 者要去甄别并衡量这些信息，看看这种商铺是否值得 。首要的， 者要自己算好账， 能带来多少价值，一个 是否跟商铺真正的价值相匹配，而不是盲目地去 。相对而言，好的名校，它的 是有一定价值的。作为一种 产品，商铺必须是跟挂钩的，未来的租金水平才是应该 者要算的账。
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