[摘要] 2015年已过半。随着央行降息、降准“双管齐下”及半年来各项利好政策出台，一线城市房价集体上涨，全国楼市开始走出低迷态势。然而，与全国楼市的回暖势头正猛相比，昆明显得有些冷清——不温不火，和这个城市的节奏很像。煎熬中，昆明大部分开发商日子并不好过，这在业内已形成共识。
2015年已过半。随着央行降息、降准“双管齐下”及半年来各项利好政策出台，一线城市房价集体上涨，楼市开始走出低迷态势。
然而，与楼市的回暖势头正猛相比，昆明显得有些冷清——不温不火，和这个城市的节奏很像。煎熬中，昆明大部分开发商日子并不好过，这在业内已形成共识。
那么，昆明楼市半年的“中考”成绩究竟如何？
“中考”成绩单：土地成交3677亩商品房交易53056套地市不温不火楼市暖意不浓
6月24日，随着位于五华普吉街道的一宗城镇住宅用地以底价落锤成交，6月份的土地市场终收官，329亩，这个还不足去年同期一半的土地“成绩单”，也成为了上半年整个土地市场的缩影。相较于数据本身的低迷，延续整个上半年的拿地情绪低迷，也让整个行业的观望和谨慎情绪渐浓。
现状：库存压力下拿地未随大流
昆明６月土地成交同比暴跌过半
事实上，今年轮番的政策利好“轰炸”，国内土地市场已率先升温。
在上月经济数据发布中，国家统计局投资司高级统计师王宝滨解读5月份房地产数据时就表示，房地产投资和开工面积逐渐回暖，土地市场将率先显现出回暖迹象，国内多个城市6月的市场也印证了这一点。同样在月底的一次成交中，武汉当日更是连续刷新了2013年以来的“地王”价。
不过，这种热度却并没反映在昆明市场方面。晚报记者由昆明市国土资源局统计数据获知，上半年昆明供地总计92宗，顺利成交76宗，成交面积约3677亩，较去年同期的3647亩增加30亩，同比增加0.82%，勉强“合格”。其中，6月份成交更是暴跌过半。
成交方面没有应势而起，更严峻的还是市场拿地信心的持续低迷。单以1月份的土地挂牌为例，当月累计推出的22宗土地入市，其中有5宗地块由于报名人数不足而流拍。记者统计，除2月份15宗地块100%成交外，上半年的土地市场均有流拍出现。
“相对一线城市反应的速度而言，昆明相对较为迟钝，加上此前供给，投资过度超前，需求出现透支，库存压力比较大等因素，导致昆明房地产整体处于调整的过度期。”昆明风之铃市场调查研究咨询机构CTO石远表示。
而业内预期，虽然下半年包括供给等有望出现较大突破，不过库存和资金成本的高压下，观望情绪继续，成交难乐观。
博弈：温吞环境下一线房企却难得活跃
资金成本竞争未来市场分化料将加剧
不过，就在这看似温开水的土地行情中间，却不乏一些闪光点。
5月作为上半年昆明土地入市多的一月，累计27宗地块入市挂牌，其中，福海街道办事处9宗交易起价还以20.18亿元成为“上半年贵地块”。这个价格，也刷新了昆明历史总价地王榜。整个定位于住宅、商业等城市综合体的项目，由云报传媒集团有限公司及旗下地产公司和恒云置业三家企业联合拿下。值得注意的是，拿地主体之一的恒云置业，在其注册公开资料中，联合注册方也包括恒大集团。
其实，这也并不是“大牌”房企今年来首次的动作。还是上文提到的那次挂牌成交中，金科出手拿下位于小板桥的一处住宅用地，去年才进入昆明市场的金科，已经先后斩获两宗土地。
而记者从市场获得的信息，就在下半年，包括龙湖、蓝光等国内一线房企在内，也都透露出拿地新开项目的计划。其中，龙湖方面透露，在其入昆首作水晶郦城交房之后，其在昆第二个作品将在昆明北市区启动。
“受资金成本等压力，未来的土地市场也将与整个市场一样，持续分化。”在接受记者采访中，不止一个业内人士表达了自己的观点，不仅是新的土地成交方面，在前几年超量的储备之后，土地流转出让也将频繁发生，“而这中间，具有更雄厚资金基础的一线房企品牌，也将成为频繁接盘的主力。”一位不愿具名的业内人士表示。
这实际上也是整个行业面临的分化大势。还在去年底的时候，对于2015昆明市场预期，竞争加速下的洗牌也成为行业的一个关键词。特别是在上半年去化压力仍大的背景下，有数据显示，截至６月，昆明住宅库存也超过了700万方，去化周期仍在15月左右。
环境：团购滞后性降低成交成色
上半年市场调整仍不达预期
其实，土地市场更像是行业的一个缩影。据昆明市房产信息网数据统计显示，上半年，昆明主城及呈贡新区共成交各类商品房53056套，与去年上半年成交的61668套相比减少了8612套，同比降幅达13.97%。成交面积方面，今年上半年昆明成交各类商品房面积为4819590.1平方米，较去年成交的5353742.19平方米减少了534152.09平方米，同比下滑9.98%。
石远认为，在土地市场相对冷清的昆明，由于整个市场相对平稳，并无刺激点和亮点可言，更多的则是市场的低迷，昆明商品房成交量与去年同期相比打个8折，似乎也在情理之中。
目前来看，昆明楼市仍处于“调整期”，今年1月，虽然昆明成交商品房达到11334套，不过同、环比均出现下滑。而2月，受春节影响，昆明商品房市场基本降至谷底。此后的4月，“330新政”出台后，业内各界盼望楼市复苏，但8725套的成交量，同比下降32.58%，人们并未迎来预期中的回暖。
随着一系列利好政策出台，楼市进入“红五月”，但5月并未飘红。据数据统计，5月昆明商品房成交与去年同期相比，下滑14.93%。显然，随着各项新政出台，与楼市缓慢回升态势相比，昆明楼市仍处于销售疲软期。6月，楼市成交与4、5月基本持平，同比有小幅上涨。
值得注意的是，单从数据本身来看，并不太差。观昆明近五年同期数据，今年上半年商品房成交量仅次于去年。不过在石远看来，这并不全代表2014年、2015年市场较好，更多的是此前团购滞后性所留下的存量，购房者在此前买的期房，有的楼盘周期较长，并没有完善相关购房手续，所以导致在此阶段，有较高的交易量。
未来：降准释放资金利好
下半年行业信心指数有望回升
上周末，中国人民银行决定，自6月28日起有针对性地对金融机构实施定向降准，以进一步支持实体经济发展，促进结构调整。该政策出台后，贷款基准利率下调0.25个百分点，这意味着5年期以上的房贷利率继续下行。这已是近段时间来，央行第三次宣布降息、降准。
业内人士指出，央行“双管齐下”，既释放流动性，又降低了市场利率，对于未来的整体市场信心来说，也是难得的利好。
“每个月看似只减少了百余元，但30年下来，利息就省了45231元，这对于工薪阶层而言，可不是一笔小数目。”市民李先生感慨道。在记者的走访中，降息后选择提前购房的人数也接近一半。业内人士认为，6月28日0.5%的存款准备金率的变化可以给市场带来数千亿元左右的流动性，在目前的宏观经济情况下，其中很大部分会流向股市、楼市。
与此同时，昆明市住房公积金管理中心发布公告，自6月28日起，昆明公积金存贷款利率下调0.25%，调整后，5年期贷款利率仅为3.5%，这也成为16年公积金贷款利率的低点。
业内人士称，楼市或现回暖拐点，一系列的利好政策，更进一步的降低企业融资成本，让资本市场更好服务于实体经济，将会给昆明的楼市带来更积极的影响。而对于房企而言，降息、降准不但利好个人房贷，更利好其上游的开发融资。
“这实际上释放的资金利好，也可以直接刺激行业信心。”业内人士分析，来自国家统计局的官方数据，５月份房地产开发景气指数为92.43点，下滑幅度也缩至0.13点，已经显示有所回升。
“不过，受整个经济态势影响，对于此轮新政的出台，开发商还是不要过于乐观。”石远直言，针对当前昆明城市住宅高库存量的情况，开发商首先要确保产品质量，同时价格也要调整到位，终把高性价比的产品呈现在购房者面前，或许这才是高库存背景下开发商的佳选择。
记者 王东岳 吕光科 春城晚报
楼市走笔
热身半年，回暖可期？
■温星
各种积极政策预热整整半年，如今，盼望已久的回暖或许已真的不远？
这半年，中国楼市形势纠结，政策层面却一直向好：2月26日，《不动产登记暂行条例》正式公布；3月15日，李克强总理答记者问称将支持改善性住房需求、互联网将助力房企产业升级；3月27日，国土部、住建部联合发文严控供地规模，改善供求关系；3月30日，财政部、央行分别发文，对个人转让两年以上住房免征营业税，将二套房贷款首付比降至四成，针对这两项措施，云南也出台了落地配套的“省八条”……
如果这些都只是间接推动楼市的政策，那么，自2月4日以来接连四次降息、三次降准，还有6月24日刚确认将放开的存贷比，则可以说得上是在直接对楼市的三大主体进行鼓励：鼓励银行多向房企放款，鼓励房企多到银行贷款，也鼓励消费者适当放开观望心态去购房。
4月始，系列政策的引导与影响便逐渐显现。北、上、广、深四大一线城市楼市成交稳中有涨，环比同比均可喜，完全走出了去年下半年的低谷；二线城市整体也已止跌，其中，天津、南京重点二线城市房价涨幅也比较明显，库存压力相对较大的杭州等地房价则仍较低迷。
作为前期开发明显有些过度的昆明，去化压力则更加突出，更别说昆明是三线城市，政策真正落地并显效的过程必然有些缓慢。从数据来看，今年上半年成交套数和面积，同比去年均有较大跌幅，而前5月的环比也并不乐观，仅6月成交9200套，成为1月破万套之后的半年第二高点。
必须承认，与一、二线城市整体回升的态势相比，昆明楼市仍处于销售疲软期。
但为何不可以乐观一点？个人认为，理由至少有几方面——
，各种已有利好政策的继续执行和深入发酵，从而进一步消弭相关负面的市场因素，改善市场环境。
第二，降准、降息的宽松型金融货币政策可望进一步放开，从而对楼市主体的投资、消费行为起到进一步的刺激和引导，提振市场信心。
第三，虽有专家认为楼市已非许多投资者，相当一部分资金会流向股市，但我认为其中部分较为理性的投资者一定会在某个节点退出，转而进入楼市，成为昆明楼市去化的一支推动力量。
第四，虽然不多，但本土楼市上半年依然有一些亮点，如5月底华夏御府、涌鑫哈佛中心
涌鑫哈佛中心待定3.79分彩云南路与聚贤街交汇处400-176-0760 转 646127及龙斗壹号三项目开盘当日的狂销过亿，首届《春城晚报》读者文化节的成功举办等等。
另外，“南博后效应”对滇池片区及南市区楼市的推动也不可忽视，尽管这个过程可能非常缓慢。
当然，谁也不敢说这些就预示了下半年的回暖趋势，但至少也在阴霾的市场环境中透露出了一丝积极的讯息，值得注意。
6月降息利好 成交现小高潮
昆明成交9200套机构称仍有降息空间，下半年仍有看点，值得期待
587套、455套，6月份的成交收官后两日，终于让市场看到提振迹象。在经历月初的短暂徘徊之后，昆明6月份的成交数据也还算“争气”。记者从昆明房产交易网获得的统计数据显示，截至30日，6月昆明主城成交各类商品房9200套，在1月成交破万之后，这是单月成交数据高的一次。业内分析，在6月份央行再度降息、降准双重利好下，成交势头预计在７月份还有明显的提升。
形势：
环比三连跌，6月昆明新建住宅价格再降1.51%
事实上，除了2月份节日因素影响不足的6000套的数据外，今年以来的成交数据并不是太低迷，而受央行在6月28日降息0.25个百分点的利好刺激，本地楼市也在后3天连续井喷，除了篇首提到的两天数据，6月28日昆明商品房成交也达到了400套，“一方面是连续的政策发酵结果，同时价格方面本地市场仍显示下行趋势，也让购买力在短时间内并没有明显减少。”业内人士分析，就在近期，受股市震荡和金融政策利好，国内包括杭州等城市还出现价格反弹的情况。
不过昆明却价格下行趋势不减。就在昨日，中指院发布的6月百城住宅指数中，昆明新建商品住宅价格指数环比1.51%，创下今年以来环比跌幅大值，4月份开始昆明新建住宅价格三连跌。这也是近两年首次出现连续两月环比跌幅超过1%的情况。跌幅居100个城市第四位。样本均价也重新回到8000元/平方米以下，显示为7949元/平方米，每平方米下跌122元。
在采访中，价格的下行趋势延续，也让不少业内人士预期后续成交将会继续反弹。“目前对于昆明市场来说，库存去化仍是房地产市场较长一段时间必须面临的现实，以价换量也将继续是开发商的去化手段。”在月初的一次采访中，包括云南财经大学教授张洪等在内的业内人士也都表达了这样的市场看法。锐理数据6月下旬发布的一份市场调查报告中，截至6月，昆明住宅待售库存面积712万平方米，去化周期预期仍在15个月左右。
未来：
超700万方库存仍待消化，预期降息空间成去化利好
库存的既存“警钟”，无疑加剧了下半年市场成交面上的无形压力，这也造成部分开发商推盘的谨慎。记者统计了目前公开将在7月开盘的项目，仅8家左右，其中有部分还是上半年开盘延期的。
当然，这中间也并不是没有成交走量的利好。就在6月28日央行宣布降息之后，除了昆明各大商业银行执行新调整之后的新房贷利率外，昆明5年以上公积金房贷利率也应声下调至3.5%，也达到了1998年以来的低值，这对于市场购买力释放来说，也无疑是难得的利好因素。
而根据行业人士的预计，即将在本月9日公布的CPI数据，预期也将继续维持在1%左右，这也为再度的货币宽松政策埋下伏笔，包括恒生、中信等金融机构在近期的报告中，也公开表示，下半年仍有降息和降准的市场空间。这对于房地产行业来说，作为经济提振的货币政策宽松也可以释放资金和市场操作利好。
7月市场焦点：
1，7月土地放量反弹？
来自昆明国土资源局方面的数据，今年上半年昆明供地总计92宗，约3945亩，较去年同期的3719亩平方米增加226亩，同比增加6.17%，勉强合格。不过，６月份数据显示成交仅不到去年的一半，也给市场不少阴影，下半年整体的供应量预期会有所增加，不过，从拿地一方来看，目前仍存在的资金压力下成交很难现太大起色。
2，云南户籍新规带来购房需求释放？
7月1日起，云南省户籍制度改革正式启动，新规内容包括全面放开建制镇和小城市落户限制和部分放开省内中等城市落户限制，不过，此次新规并没有涉及昆明主城范围，短时间来看，落户针对中小城市的放开，而对于州市购房需求释放，也是难得的利好。
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