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滇本土地产市场洗牌加剧 "并购"成2015房企关键词

春城晚报   2015-05-07 10:10

[摘要] 据普华永道新公布的并购报告数据显示,2014年中国地区企业并购交易创历史新高,交易量激增,达6899宗,金额达到4070亿美元,交易量和金额环比均激增55%,创历史新高。

据普华永道新公布的并购报告数据显示,2014年中国地区企业并购交易创历史新高,交易量激增,达6899宗,金额达到4070亿美元,交易量和金额环比均激增55%,创历史新高。其中,2014年房地产并购交易金额达到44.4亿美元,随着房地产开发商不断寻找新的资金来源,房地产行业的战略投资者并购交易金额继续位列。

而对于2015年房地产行业的展望,报告这样写道:“我们预期将有大量因素来驱动2015年的房地产行业并购交易活动,包括集团重组、借壳上市、资金交易以及房地产企业的业绩增长需求等。房地产开发商将面临更具挑战的资金流动性问题。我们认为,2015年将会出现更多不良资产,尤其集中在二、三线城市。”此论在昆明前4月楼市得到充分证明。4月19日,华信资产宣布正式入主经典集团,与经典集团签订重组协议。

此外,早在今年1月就有传闻称,云南物流集团将接盘西南海项目,经过近4月个的等待,仍无音讯。直至4月29日,被称为“云南省国企骨干”的云南物流产业集团官网发布消息称,公司与云南中豪置业签署战略合作协议,拟战略重组云南中豪置业。

在2015年前4个月时间里,昆明楼市三大房企相继发生股权变动或传出易主消息,引发各界的高度关注。

其实,种种迹象表明,经历了快速发展之后,房地产市场调整、洗牌已在所难免,可当收购、重组、入股真实在身边频频发生时,我们仍然感慨这涅槃的阵痛。

中大房企也易主 更大限度发挥资源优势

回首昆明楼市,房企被收购或抱大腿已经不是新鲜事。从2012年8月20日,保利云南置业子公司——云南美城房地产开发有限公司拿下原美城国际地块(现保利六合),开始恒誉地产(金坤世纪)两次异手,终落户金地,金成矿业收编了筑友地产(摩根道),广东广电收编了伟佳地产(兰亭上锦),中航地产入主五甲塘地王(中航云玺大宅),昆明万科先后参股操盘浙联地产(云上城)、启鸿地产(金域国际)、俊发地产(魅力之城),星耀水乡改姓中信等等。“傍大款”似乎已经成为了中小房企生存的一大途径。

而今年,仁泽地产旗下西南海项目占地约2000亩,雄踞昆明滇池国家旅游度假区核心腹地;经典地产深耕昆明13年,旗下近十个经典系楼盘在昆明深入人心;而中豪置业更是以计划用地近12000亩,规划总建筑面积1000万平方米,总投资350亿元的中国·昆明螺蛳湾国际商贸城的西南旗舰商业航母之势为载体,成为昆明当之无愧的商业大盘。这三家在别人眼中本就是“大款”的房企出现变动,自然与之前的“傍大款”有所区别。

“往年来说,大部分的主动权在卖方企业,就是卖方有选择地退出,并非全盘抽离。但今年大部分要并购的企业,出发点是觉得在地产行业的发展空间不大了,所以选择全面退出。”有业内人士认为。

“其实有些项目被收购是意料之中的事情,因为这些企业被收购或重组都有着自身的原因。”云南财经大学MBA教育学院不动产投融资研究中心主任周大研分析,首先这些房企在从宏观上对于房地产形势判断过于乐观,以至于大规模高速扩张,但是公司无论是团队亦或是资金实力都无法适应快速过快扩张的需求,从而导致被收购。这种现象特别容易发生在本土曾经较有实力的开发商身上,过去由于楼市市场较好,使得企业信心膨胀,更容易发生此类现象。

对此,业内专家分析,2012~2013年的昆明楼市,市场仍处于上行期,房企易主或寻求合作往往是由于开发项目单一,所以一旦该项目在销售或开发环节上出现问题,如规划设计上有硬伤、拆迁成本过高、运营能力不足或销售不利等情况,就可能直接导致项目建设资金周转困难,企业自身实力无法解决,便只有从经验更丰富、资质更过硬、资金更充裕的企业处寻求帮助。而到去年,市场进入下行期,易主或寻求合作的房企往往变成了那些有一定实力,在市场上行时扩张过快的企业。

他认为:“这些企业在市场好时大肆拿地,但突遇市场下行,融资和销售普遍受阻,开发项目越多就意味着更大的资金缺口,尤其是不少项目在开发之初规划了不少配套设施,尤其是大面积地主力商业配套,这些对资金要求高,又不能快速销售变现的部分更是为房企资金链增添了不可承受的负担。由此,配套起不来,影响住宅销售,而住宅销售不畅,就更没钱做配套,很多开发企业由此进入一个死结,债台高筑,只有寻求资金实力更强、运营能力更佳的企业接手。”

不难发现,在此前北京建工与华信资产的签约报道中,华信方面就表示他们已与华润、世纪金源、华谊兄弟、成龙动漫影城、东方文华酒店管理集团等签署了合作意向书,而与这些企业的合作都是为做好经典双城项目作准备,这也让经典双城的百万平方米商业配套恢复了生机。而在物流产业上优势明显的云南物流集团入主中豪螺蛳湾国际商贸城,则可更充分地发挥新螺蛳湾板块在综合商业中心、工业园区、仓储物流、电子商务为一体的四大业务模块上的优势,所以,业界普遍把这次合作看成是一次升级。

据云南物流产业集团官网透露,公司与云南中豪置业战略重组之后将整合各自优势资源,以稳定繁荣商贸城为重点,进一步优化市场业态布局,推进商贸城三期招商运营,着力拓展南亚、东南亚市场,努力将螺蛳湾国际商贸城打造成为云南连接,面向南亚、东南亚的国际商贸、物流中心。

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