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楼市新政"组合拳"影响几何

理财周刊   2015-04-07 16:31

[摘要] 日前,商业贷款二套首付比例下调到低40%、房产营业税“五改二”等一系列利好政策密集出台,楼市暖风频吹,市场有望走出低迷,出现一波成交小高潮。不过购房者不必担心政策会导致房价大涨,依然可以按照自己的既定节奏来实施置业计划。

日前,商业贷款二套首付比例下调到低40%、房产营业税“五改二”等一系列利好政策密集出台,楼市暖风频吹,市场有望走出低迷,出现一波成交小高潮。不过购房者不必担心政策会导致房价大涨,依然可以按照自己的既定节奏来实施置业计划。昆明房天下

中央政府出“组合拳”

3月30日,央行、住建部和银监会三部委联合下发《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》(以下简称《通知》),商业贷款二套首付比例下调到低40%,公积金二套首付款比例下调低至30%。同日,财政部、国税总局发布通知,营业税免税的条件由购买满五年调整为购买满两年,营业税“五改二”传闻终于落地。昆明房天下

《通知》要求,对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。此外,《通知》还明确,缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,低首付款比例为20%;对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,低首付款比例为30%。昆明房天下

同一天,国家财政部也在官网上发文称,房产营业税“五改二”。要求对个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的非普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。昆明房天下

而在此前不久,国土部、住建部出台新政,将优化住房及用地规模、结构,因地制宜确定住房用地规模,对于住宅供应过剩的地区明显减少住宅用地供应量直至暂停计划供应。同时通过未开发房地产用地转型利用、已有库存转化为保障房源等方式,在一定程度上盘活存量用地,缓解市场压力。昆明房天下

提振需求 市场回暖

中央政府出台刺激楼市“组合拳”,以降低二套房贷首付、放宽房产营业税免税条件,以及优化供地等手段,进一步支持居民自住和改善型需求,特别是改善性需求受益明显,专家预计,在多轮放松政策叠加下,市场将在各类政策支持下逐步回暖。昆明房天下

链家地产市场研究部张旭认为,本轮组合拳政策偏向支持二套合理改善型需求,且放松幅度超过此前各界预期。她举例说,从历年北京(楼盘)市购房贷款首付比例变化情况来看,2010年二套房首付比例统一为40%,此后一直处于上升趋势,自2013年起,二套房首付比例一直维持在70%水平。此次二套房首付比例重回2010年以前水平,以购置一套总价200万元的二手房来说,首付金额可下降60万元之多。昆明房天下

政策的出台,将会促使市场成交回暖。德佑链家市场研究部总监陆骑麟表示,此次出台的新政无论是对首次购房者还是对二套房购房者来说都是极大的利好。以上海(楼盘)为例,此前二套房首付比例为70%,是在2013年市场火爆的时候出台的政策,当时是为了抑制改善型需求大量入市而导致房价的过快上涨,对目前的市场来说,该政策太过于严苛,严重抑制了改善型需求。昆明房天下

而从各地的市场实际需求来看,二套房贷首付比例的下调,以及房产营业税“五改二”,有望刺激改善型需求提前入场。陆骑麟分析指出,从统计数据来看,上海有50%以上的客户是置换型需求,多数都是以小换大、以远换近、以非学区换学区等等为目的的,并且不少购房者为了享受贷款结清算首套的政策,往往是先卖再买。此次新政出台之后,这部分购房者无需如此操作,便能直接享受40%的首付比例。那么,这部分改善型的购房者很有可能会选择先买一套,然后再去做一定的固定资产调整。而房产营业税“五改二”,也使得换房成本有所下降。由此看来,新政会加快改善型购房者的入市速度,从而短期内刺激成交量的提升。昆明房天下

也有迹象表明,3月楼市已经出现明显回暖迹象。中指研究院公布的新数据显示,包括北京、上海等在内的28个重点城市,3月份成交面积环比涨幅近6成,同比也有近4个百分点的涨幅。其中,一线城市全线上涨,深圳(楼盘)3月环比涨幅高达134%,上海环比翻番。二线城市,包括武汉(楼盘)、青岛(楼盘)等在内的19个监测城市中,9成环比上涨,其中青岛上涨幅度达到119%,武汉也接近翻番。三线城市表现同样不差,包括东莞(楼盘)环比增幅高达155%,扬州(楼盘)也达到149%。昆明房天下

购房不必“跑步入场”

在政策刺激的作用下,楼市将会逐步回暖。但在高库存的大环境下,购房者不必担心房价由此而出现大幅反弹,因此可以合理安排购房计划。

上海易居房地产研究院研究员严跃进表示,中央之所以对二套房贷进行松绑,在于希望提振改善型购房需求,此类需求应该视同为对大户型和总价高的物业的佳去库存力量。实际情况是,在过去限购政策下,很多群体难以完成二次置业,进而使得改善居住条件的成本非常高。这使得供给和需求两个层面都面临资金循环不畅通的尴尬。对二套房贷的首付比例、贷款利率下调等做法,可以视同为今年上半年去库存导向下的一个积极探索。

政策会不会促使房价出现不小幅度的反弹?业内人士认为这种可能性不大。二套房贷首付比例的下调和营业税免征条件的放宽,降低了改善性需求的门槛,使得之前部分被“误伤”无法入市的改善性需求,获得了购房机会。不过由于这类需求所占比例并不会很大,所以对房价的推动作用有限。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,由于政策的着力点在普通商品住宅方面,以上海为例,新房普通住宅占比为7成,但实际上只有10%左右的市场成交属于该范畴,而此次首付比例调整,可能只有40%左右的购买力转换成实际成交量,所以估计受此次新政利好影响,新房交易增长大约只有4%左右。二手房市场稍好一些,但幅度也不会很大,约12%。

对此,专家建议购房者不必担心房价大幅上涨而打乱了自己的置业计划。据了解,在现阶段,城市家庭已经接近户均1.1套水平,达到饱和水平。而且政策对投机、投资性需求的限制并未放松,同时在房产去投资化的市场选择下,房价大幅上涨的可能性不大。正是基于此,购房者大可不必因为刺激政策的出台,而恐慌抢购。

当然,出于降低购房成本角度考虑,部分城市购房者还是应减少观望,择机出手。对于一线城市及中心城市来说,目前仍然属于人口输入型区域,市场需求较为旺盛,房价存在上涨的压力,所以建议已经具备购房条件的购房者,可以选择性价比高的项目,尽快出手,以便锁定成本。

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