[摘要] 对比去年昆明房企销售前十强企业不难发现，2014年前十强房企比2013年多销售了66.23亿元，销售金额同比增长21.18%；2014年前十强房企销售面积比2013年增加553.21万平方米，同比增长34.46%。
集中效应促行业优化重组
对比去年昆明房企销售前十强企业不难发现，2014年前十强房企比2013年多销售了66.23亿元，销售金额同比增长21.18%；2014年前十强房企销售面积比2013年增加553.21万平方米，同比增长34.46%。其中，销售金额前三甲房企同比2013年分别增长19.08%、26.7%、23.33%，销售面积前两名房企分别比2013年增长20.6%、198.6%，只有第三名比2013年下降了3.77%。
值得关注的是，从销售面积来看，2014年销售面积前十强房企占到昆明总成交面积的51.28%，而2013年这一比例仅为40.16%。其中，2014年销售面积前三甲房企（俊发、龙宇、万科）销售总面积更是占到了前十强房企销售面积总和的64.02%。十强房企超过一半的市场份额及销售前三甲房企超过六成的市场占有率，显示了行业集中度的不断提升，也从侧面验证了行业洗牌的加剧，为更多中小房企敲响了警钟。
专家分析，整体下行的市场趋势和愈发窘迫的融资环境，使行业集中度不断提升成为必然。就目前情况来看，2015年这一大趋势仍将持续，重压之下的中小型房企如不积极寻求突破，将频频出现施工停滞、企业倒闭、老板跑路的现象，或面临被并购或收购的命运。
据亿翰智库跟踪地产行业销售金额分析，2014年以来，房地产行业的集中度也在加速提升，前十位房企的销售金额市场份额从2013年的13%提升到2014年12月底的18%。而该数据在2010~2012年期间一直位于10%~12%之间。
也有业内人士认为，2014年中小房企所面临的巨大困难已经凸显为较为严重的社会及民生问题，延期交房、配套缩水、质量下滑、项目烂尾等现象频出，严重损害了购房者利益及城市发展建设。而2014年下半年以来，救市政策频频出台，楼市回暖迹象明显，中小房企的困难或许有望得到改善。
楼市新常态下，房企洗牌已成为大势所趋，房地产暴利时代的结束或许才能真正迎来房屋真实属性的回归。在回归市场调节的作用下，曾经无序、粗放的发展模式将被打破。
某开发企业相关负责人表示，与自然界的优胜劣汰一样，在当前楼市要生存下来就要想办法使自己变得更强。这次房地产行业洗牌，使不少企业有了危机意识，认识到了品牌对企业的重要性。由此，行业内的“优胜劣汰”必然会导致一些以投机心态入市及经营不善的企业退出这场行业内的竞争，这也会给生存下来的企业带来更多的发展空间。优化重组后的房地产行业，企业间的竞争必然会更有秩序，更高质量，这也会把房地产行业带进新常态下的“白银年代”，而阵痛在所难免。
榜单变化凸显营销策略
从上榜企业来看，2014年销售金额和销售面积十强房企与2013年榜单相比，均有6家企业蝉联榜单，土地储备、品牌效应、上市企业、布局、国企背景、区位产品等优势各异。同样，也均有4家企业却悄然跌出榜单之外。而新上榜的企业，除了旗下项目先天的区位优势外，还充分展示了逆势下营销策略的重要性。
其中，打响2014昆明首降的神州天宇，去年两次及时、大力度降价，使其在前三个季度结束时，销售业绩位居昆明第四。经典集团2014年以“兔女郎”事件营销成功汇聚全城目光的名旺角项目，继5月首度开盘售罄后，又在6月热销2.6亿元，8月热销2.2亿元；低首付、高优惠学位房——经典明苑也凭借高性价比成为2014销售前十楼盘。两个项目的出色营销策略及表现助力经典集团成功跻身前十。
然而，回首2012年榜单，当年的销售面积、销售金额前三甲——实力地产，销售面积、销售金额双十强企业——奥宸地产以及本土知名房企星耀集团等已不在榜单之上。是变化还是蓄势？未来的市场将会给出答案。
纵观楼市，据中原地产研究部统计数据显示，已公布2014年全年销售业绩的35家上市房企，销售业绩合计达到16286亿元，相比2013年全年的13951亿元上涨了16.7%，但是这些企业完成年度任务的情况并不理想。35家企业中，只有万科、恒大、绿城、碧桂园等14家完成了年度销售任务。其他如华润置地、龙湖、旭辉、方兴、雅居乐等21家企业均未能达标，占据六成。
同样，2014年本土房企则也在经历着较大的变数。业内人士认为：“目前并不能仅从房企的销售数据来判断房企实力及其发展走向。逆势下，不少房企采取以价换量的策略，数据好看并不意味着日子好过。降价后过薄的利润往往让不少企业入不敷出，甚至出现卖得越多越亏的情况。而且，降价容易涨价难，今年如果楼市出现回暖，不少提前降价的企业也会较为被动。所以，降价对于房企而言是把双刃剑。当然不少企业急于清盘，也是为了更好地及时抽身自保，毕竟活命才是关键。由此，不排除部分有实力的企业或许会在逆势下放缓速度，保存实力，为市场上扬做足准备。”
各显神通多项目联动成趋势
当然，每一个上榜企业背后，都离不开一个个项目的支撑。那么，在逆势下，到底是哪些项目支撑起了昆明楼市的信心，又是哪些项目备受购房者青睐呢？
销冠俊发，得益于多项目运作的规模效应，其销售金额及销售面积表现抢眼。据CRIC克而瑞房价数据显示，俊发地产126.63亿元销售额中，七彩俊园、俊发九夏云水、俊发城、滨江俊园分别销售17.21亿元、15.12亿元、14.67亿元和11.79亿元，而其他项目则贡献67.84亿元。
摘得销售额排行榜榜眼的龙宇地产，旗下润城及长水航城项目销售额分别为15.63亿元、36.23亿元。排在第三的云南城投，在融城优郡、融城金阶、东骧神骏、融城昆明湖、招商海公馆销售项目中，融城昆明湖以15.4亿元销售额贡献颇多。经典地产中，经典双城、经典明苑、经典名旺角、经典宽TOWN项目分别销售11.6亿元、9.6亿元、7.1亿元及3.3亿元。
外来房企万科，凭借万科魅力之城、万科学府、万科金域国际11.79亿元、8.26亿元、7.46亿元销售额及万科公园里、万科白沙润园项目拉动，摘得2014销售金额第五名。神州天宇去年自北市区打响降价战后，旗下天宇澜山、葡萄街区项目分别贡献8.11亿元和14.89亿元。由于明星项目海伦国际拉动，广东海伦堡地产强势挺进销售排行榜十强，佳达利地产凭借佳达利幸福城项目20.65亿元销售额位列第8。
值得一提的是，大连万达尽管仅西山万达广场一个项目运作，但由于其产品热销，以20.62亿元位居销售金额榜第9位，独立商业项目销售进入十强不可谓不抢眼。第10名的银海地产，银海白沙郡以6.67亿元销售额领跑，银海尚御、银海金岸、银海樱花雨项目分别贡献4亿元、3.96亿元和2亿元。
价格走低刚需仍是主力
从《2014年昆明房地产商品住宅销售排行榜》中可见，无论销售金额还是销售面积榜，刚需类产品可谓占据半壁江山。2014年昆明商品住宅销售金额排行榜10中，除中航云玺大宅、俊发九夏云水、招商海公馆为豪宅及改善型产品外，其余项目均为刚需类产品。
另外，销售面积上榜的10强项目中，蓝光天骄城、海伦国际、东盟森林、天宇澜山、经典名旺角等项目，在2014年顺应市场变化。当然，由于这些项目周边环境相对较好，所处区域较为成熟、热门。同时，房企不同程度采取以价换量的方式，项目性价比上优势较大，吸引了众多置业者。如今来看，房企的降价策略显然很有成效。
去年，各大房企通过折扣、直降价格、抽奖等多种渠道降低房价，吸引众多刚需、改善型客户决策购买。在昆明智阁商业总经理任建民看来，房产实用、保值、增值等特点，无论是自住还是投资，均具有较大的优势。对投资渠道狭窄的普通大众来说，房产确实值得购买。回顾2014年，昆明房价持续整体走低对整个市场影响很大，以价换量吸引大批刚需客户购买。
但不可忽视，由于供应偏大，当前昆明楼市仍然面临着大批库存不能去化的严重问题，虽然成交数据在增加，但是库存问题仍然没有得到改善。加之昆明产品同质化现象严重、项目区域性竞争激烈，开发商将面临更大压力。
天地人和成就销冠力量
意料之外，情理之中。无论是哪家开发商冲进销售前十，在理性的数字和光鲜的楼盘背后，都凝聚了开发商和地产圈的不离不弃和艰苦创业。总有一种力量让你热泪盈眶，而销冠之路何其漫长？
落榜的原因或许有千万个，而在云南财经大学不动产投融资研究中心主任周大研看来，开发商长盛不衰无非就战略、品牌和管理三个因素。他认为，无论是俊发、龙宇还是城投、神州天宇，能闯进销售榜前十的开发商一定是在区域内有着明显优势和实力的企业，其次在战略上有较好的谋篇布局意识，对楼市充满希望，还要有很好的品牌，但具体情况下也有其偶然性。
俊发的成功似乎完全符合这一定律。周大研认为，俊发的规模化开发形成了巨大的市场优势，不仅节省了大量成本，也很有全局化的意识，一盘棋的布局模式为创业成功的关键。俊发是云南的老牌企业，在云南有一定的品牌影响力和号召力，加之俊发也因在管理营运方面的优势而总结出很多行业经验，无论是规划设计的速度还是整合营销的效率，在地产领域都有很好的示范作用。
不仅如此，俊发尤为注重项目的公共配套设施建设，交通、学校、商业及文化资源的配套都有出色的规划设计。例如俊发城，地铁2号线赋予了她的交通优势，教育资源的布局上也从幼儿园到高中都很到位，而在文化软实力上也打出了昆明老街、名人故居的品牌。
俊发城也因此锁定了2014昆明商品住宅销冠。
周大研认为，俊发的成功并非偶然，天时、地利、人和。不管从拿地实力还是企业扩张都有非常明显的优势，加之长期以来良好的信誉也增加了政府对其的信任度，从而形成的良性循环注定了俊发毫无悬念的销冠地位。
定位清晰明确发展路线
在2014年日益下行的市场背景下，客户对开发商和产品的选择变得更加谨慎，对开发商实力、片区资源配置、产品质量和后期服务的要求都提高了。对于大多数房企来说，必要的战略部署是非常关键的，但要真正实现业绩的保质增量，还得细化到每个环节，精准定位。
昆明是俊发地产的大本营，在这个市场深耕了17年，对客户有深入的研究。基于此，俊发细分产品，建立起丰富的产品线来适应不同客群需求。“通过保障房、刚需及首改住宅、改善型住宅、高端住宅以及城市综合体、旅游度假酒店、生态主题公园等七大标准产品线，全面覆盖城市人居住宅需求，满足不同人群、不同区域的差异化需要，确保了在昆明的市场份额。”俊发地产品牌部经理蒋文君如是说。
无独有偶，经典集团在项目布局上也紧贴城市重点发展方向。从经典双城到经典名旺角，经典地产都在努力做一件事，走精端城市生活体差异化发展路线。“经典双城是昆明整个西市区的核心，在人民路大片区上布局大商业形成大格局，是经典双城的突出优势，而名旺角在避免与邻近的南亚、润城同质化发展的同时，在自己的‘角落’里找到了自己的发展道路——精端城市生活综合体”。经典集团策划经理张桢表示。
直面挑战万水千山若等闲
2014年对于楼市来说是跌宕起伏的一年，楼市的悲喜交织作为楼市圈的每一份子或许也感同身受，但只有开发商们才能深刻体会。
过去的一年，几乎所有的开发商都面临着市场整体下行带来的销售压力。而俊发地产自经历了2008年金融危机冲击后，公司便非常注重在“稳健”中前行，提前做出市场判断，针对2014年所面临的挑战，做好了应变准备。据蒋文君介绍，2014年俊发地产放缓了对外扩张速度，把重心放在现有十余个项目的运作上。“做好成本控制，确保供货平衡，准确把握营销节点及节奏，针对现有库存做好营销策略，提升库存去化速度，从而确保顺利前进。”蒋文君说。
经典集团也与所有房企保持某种程度上的默契，受到的冲击却是致命的。据了解，经典2014年初的销售计划是年终实际完成数的三倍，加之资金回笼和周转的遭遇，使得经典地产一度难以把持。“经典地产直面挑战，在市场萧条的情况下稳定了销量，我们积极结合市场环境，对客群进行准确定位，针对此定位来进行销售。”张桢表示。基于此，2014年昆明楼市大事件中，“‘兔女郎’全城卖房”“我在名旺角等你”两大营销事件也让经典地产享受了“开盘即售罄”“逆市狂销”的快感。
品质突出仍是核心竞争力
“高品质楼盘是不受市场颓势所左右的。”这也是广大购房者考虑的重要因素之一。这一点，至少大部分房企都保持了这种默契。
蒋文君表示，俊发这些年除了坚守“品质”要求，开发具备市场竞争力的项目外，非常重视“资源整合”及“提升服务”，不断提升客户的生活体验，实现产品价值增值。
品质突出，胜过千言万语，对于这一点，张桢的深信不疑与蒋文君达成共识。他介绍说，经典集团把奉献高品质生活空间和提供优质生活服务作为企业的追求目标，在楼盘方面始终保证项目的品质。他也坚信，高品质楼盘不会受市场颓势所左右。
据统计，截至2013年底，昆明历史库存大约还剩1134万平方米。2014年，昆明新增商品房面积18959278.28平方米，当年去化了10788733.43平方米，2014年底新增剩余库存8170544.85平方米。由此推算，截至2014年底，昆明剩余库存总量为19510544.85平方米，约2000万平方米。按2104年的去化速度，昆明要消化这2000万平方米左右的库存，还需近两年时间。
土地市场方面，虽然2014年供地量已大幅缩减，但由于2013年外来品牌房企集中进驻昆明，龙湖、绿地、招商、中海、华润、中航、协信、瀚林、长江三峡等大牌房企纷纷落地，并大面积拿地。同时，云南本土房企也不落人后，城投、仁泽、经典、俊发等本土品牌开发商也纷纷出手，拿下多个地块。这些项目中，大部分已经在2013~2014年期间进入实质销售阶段。随着项目产品的开发入市，昆明楼市新增了大批商品房，本就面临库存压力的昆明楼市，压力加重，而对于已经开始的2015，去化依旧是昆明楼市未来的主流。
面对楼市新常态下更为激烈的竞争，专家预测，“二八现象”将更加明显。从主要城市楼市情况看，将会有20%更快回暖，但80%去库存化压力依然很大。需求旺盛的一、二线热门城市的高成长性板块价格或有上升空间，而前期过度“催热”导致供需失衡的部分三、四线城市，在区域规划及需求释放没有显著调整的预期下，还将继续处于下探回归过程中。
记者 李凡 王东岳 代基凯 春城晚报
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